广州楼市，正在无情地抛弃两房

如果说房价贵起来之后，还有一个好处，那就是开发商开始重视产品创新了。

这两年广州新开的楼盘，不约而同地在追求各种极致户型，给人一种“户型博物馆”的感觉。

01

最近在广州看了好几个网红新盘，发现它们卖爆的秘诀之一就是：不做两房。

我们先看看这个户型▼

它有三个房间，如果加上入户花园，就是3+1户型，你猜面积多大？

答案是73平。

换句话说，就连73平米都不做两房了。

这个3+1户型就更极致了▼

它有三个房间，两个卫生间，如果再加上门口的多功能阳台，就是3+1户型。

更重要的是，它还做到了南北对流、四开间朝南、横厅设计。南北对流啊、横厅啊，以前都是豪宅才有的配置。

但你猜这个户型是多大？

建面86平米。

这要是在10年前，86平米顶多做个两房，现在的开发商居然能把做成四房、两位、南北对流、横厅，不得不佩服这个产品的创新能力。

难度再升级一点，如果把尺度拉到100平以上，不做成五房，怎么好意思秀出来？

再来看看这个盘▼

这个是4+1户型，两厅两卫，五开间朝南，正宗南北对流。

但你猜的面积多大？应该有个130、140平米吧？

错，它只有115平米。

可能有人看了户型图，会觉得紧凑，舒适度要打个问号。

但据一朵现场踩盘的观感而言，除了入户花园小一点，只能做个书房，其他户型各个房间的空间都还OK，每个卧室或书房都能放下床或榻榻米，属于正常尺寸的房间，不会觉得空间局促。

看完这些网红盘的户型，我脑海只蹦出两个字：极致。

没想到，广州楼市的创新能力已经达到这个水平了！

很认真地说，最近两年我在广州看过的99%以上的一手盘，主流户型都是三房起，而两房户型近乎绝迹，肉眼可见地正在被市场抛弃。

当然，也不是完全没有开发商做两房户型的，两年前我在广州看过一个楼盘，该楼盘主要做两个户型，一个90平米大两房，另一个是140平米四房，结果您猜怎么着？

140平米的户型很快售罄，而90平米大两房，至今还没清盘。开发商承认他们这个产品定位失误，如果做成90平米三房或者70平米两房，早就卖爆了。

市场宁愿接受80平米的紧凑三房，也不愿意接受90平米的舒适两房！这是很多开发商接受市场的毒打教育之后，才领悟到的真相。

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不仅是新房，二手住宅市场，对两房的关注度也远不及三房。

据安居客最新发布的2020年《10月国民安居指数》，10月份三房户型找房热度占到所有户型的47.4%，比前一个月略有上涨，而两房户型热度只有31.1%。

图片来自安居客

即使是楼市淡季，小三房也最受市场欢迎▼

而在楼市升温之后，小三房更是抢手货。

前不久，中海花城湾一套93平的小三房，卖出了15万+/平的高价（小三房单价破15万？！珠江新城能否追上深圳湾？），更是奠定了小三房在市场无可比拟的至尊地位。

对比中海花城湾近期的在贝壳APP上的历史成交记录，两房户型成交价为10万多/平，而三房户型可以卖到12-13万多/平。

再看看同样位于珠江新城中区的保利心语花园和利雅湾，保利心语花园是网红盘、中区人气最旺的盘，楼龄也稍新于利雅湾，但它的两房户型价格卖不过利雅湾的三房户型。

下图保利心语花园两房户型近期的成交价，都在10万/平以内。

下面是利雅湾小三房最近的报价，单价达到12.6万/平。而且中介告诉我，因为利雅湾的小三房太抢手，只要价格不是太夸张，基本放一套成交一套，很多业主见此情形，更是收盘惜售了。

再举个例子，珠江新城还有个品质不错的次新房，叫做星汇云锦，产品本身、物业管理都很OK，很多老外都租住在那里，但是呢，就因为户型不够实用，价格迟迟上不去，以下是贝壳上该楼盘的放盘价：

97平米大两房，应该来说是很舒适的，但它的放盘价才8万多一点。而在500米之外的中海花城湾、利雅湾，90平米小三房，放盘价都在12、13万以上。

即使是凯旋新世界这样的顶豪，90平米大两房，同样卖不起价：

凯旋新世界171平米的大两房，单价11.2万，还不如中海花城湾、利雅湾这两个珠城的普通小区。

同样是珠城，价格相差为何这么大？户型的重要性，可见一斑。

03

为什么两房户型越来越不受待见？

归根结底，还是高房价给逼出来的。

记得三年前我到深圳看房，当时就觉得深圳户型比广州户型极致得多，50平米做小两房、90平米做四房的户型很多，当时还纳闷为啥深圳户型可以做得这么好？还不是因为深圳房价贵。

到现在我发现广州这种极致户型也多起来了，原因就很好理解了，因为广州房价也起来了啊，开发商必须在产品上创新，才好卖。

最近我还在佛山看过不少户型，就发现佛山户型远没有广州那么极致化，很多120多平米的户型，还是做成普普通通大三房的样子，这要是在广州，肯定要做5房的。

为啥？还不是因为佛山房价便宜，开发商不需要在产品上追求极致化。

如果佛山房价涨起来了，我估计佛山楼盘的户型也会和深圳、广州一样追求极致化。

所以，当房价足够贵时，即使是千万级房产又怎样？买家首先看的还是房子的功能性，而不是舒适性。

所有的大两房，甭管你的定位有多高、交标有多豪，都一样被市场毒打。

04

那么，两房逐渐消失，是一件好事还是坏事呢？

对于开发商来说，抛弃两房是基于市场趋势的理性选择。躺着赚钱的黄金时代已经过去了，要想不被市场淘汰，必须多花心思做产品，不断挑战自我，在有限的空间里做出更多的花样，两房变三房、三房变四房、四房变五房......

对购房者来说，也是利大于弊。

用同样的钱，可以买到更多的房间，性价比变高了。深圳房子就是因为户型普遍做得比较好，实用面积大，所以单价高一点大家也能接受。随着房价持续上涨，二胎家庭不断增多，未来小三房、小四房会比两房户型更好转手。

如果一定要说“弊”，那就是空间尺度、舒适度要打折了，同样的面积以前是做两房，现在是做三房，那房间的舒适感肯定要缩水啊。但是房价那么贵，功能性真的比舒适性更重要啊。

镁地产认为，高房价之下，普通人的当务之急是如何用有限的总价，买到尽量满足要求的房子，至于舒适度、情怀，都必须适度让步。就像我们可以住大县城180平的大四房，也能接受一线城市60平的小两房、80平的小三房。

另外，那些两房房主，也不用那么悲观。尽管开发商已捕捉到三房以上的消费趋势，但两房毕竟还有低总价的优势，二手市场上那些六七十平米的小两房，作为上车盘还是很抢手的，真正不好卖的是那种90平米大两房。

当然，大两房也不是完全不能买，如果你的地段、产品、圈层能达到凯旋新世界那个档次，100多、200多平米的大两房，也是有人买单的。毕竟，总有一些人，更愿意为舒适性买单，而不是仅仅看重功能性。

说起来，前几天我就在南沙的明珠湾一号看过一个极致户型，380平米，人家只做两个卧室、两个卧室、两个卧室，这是不是另外一种极致？

尽管高房价下没有情怀。但我还是祝你，早日买到理想的房子。

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