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广州楼市,正在无情地抛弃两房

城市战争 2021-03-20

The following article is from 镁地产 Author 陈一朵


如果说房价贵起来之后,还有一个好处,那就是开发商开始重视产品创新了。

这两年广州新开的楼盘,不约而同地在追求各种极致户型,给人一种“户型博物馆”的感觉。

01

最近在广州看了好几个网红新盘,发现它们卖爆的秘诀之一就是:不做两房。

我们先看看这个户型▼



它有三个房间,如果加上入户花园,就是3+1户型,你猜面积多大?

答案是73平。

换句话说,就连73平米都不做两房了。

这个3+1户型就更极致了▼


它有三个房间,两个卫生间,如果再加上门口的多功能阳台,就是3+1户型。

更重要的是,它还做到了南北对流、四开间朝南、横厅设计。南北对流啊、横厅啊,以前都是豪宅才有的配置。

但你猜这个户型是多大?

建面86平米。

这要是在10年前,86平米顶多做个两房,现在的开发商居然能把做成四房、两位、南北对流、横厅,不得不佩服这个产品的创新能力。

难度再升级一点,如果把尺度拉到100平以上,不做成五房,怎么好意思秀出来?

再来看看这个盘▼

这个是4+1户型,两厅两卫,五开间朝南,正宗南北对流。

但你猜的面积多大?应该有个130、140平米吧?

错,它只有115平米。

可能有人看了户型图,会觉得紧凑,舒适度要打个问号。

但据一朵现场踩盘的观感而言,除了入户花园小一点,只能做个书房,其他户型各个房间的空间都还OK,每个卧室或书房都能放下床或榻榻米,属于正常尺寸的房间,不会觉得空间局促。

看完这些网红盘的户型,我脑海只蹦出两个字:极致。

没想到,广州楼市的创新能力已经达到这个水平了!

很认真地说,最近两年我在广州看过的99%以上的一手盘,主流户型都是三房起,而两房户型近乎绝迹,肉眼可见地正在被市场抛弃。

当然,也不是完全没有开发商做两房户型的,两年前我在广州看过一个楼盘,该楼盘主要做两个户型,一个90平米大两房,另一个是140平米四房,结果您猜怎么着?

140平米的户型很快售罄,而90平米大两房,至今还没清盘。开发商承认他们这个产品定位失误,如果做成90平米三房或者70平米两房,早就卖爆了。

市场宁愿接受80平米的紧凑三房,也不愿意接受90平米的舒适两房!这是很多开发商接受市场的毒打教育之后,才领悟到的真相。

02

不仅是新房,二手住宅市场,对两房的关注度也远不及三房。

据安居客最新发布的2020年《10月国民安居指数》,10月份三房户型找房热度占到所有户型的47.4%,比前一个月略有上涨,而两房户型热度只有31.1%。

图片来自安居客

即使是楼市淡季,小三房也最受市场欢迎▼


而在楼市升温之后,小三房更是抢手货。

前不久,中海花城湾一套93平的小三房,卖出了15万+/平的高价(小三房单价破15万?!珠江新城能否追上深圳湾?),更是奠定了小三房在市场无可比拟的至尊地位。

对比中海花城湾近期的在贝壳APP上的历史成交记录,两房户型成交价为10万多/平,而三房户型可以卖到12-13万多/平。


再看看同样位于珠江新城中区的保利心语花园和利雅湾,保利心语花园是网红盘、中区人气最旺的盘,楼龄也稍新于利雅湾,但它的两房户型价格卖不过利雅湾的三房户型。

下图保利心语花园两房户型近期的成交价,都在10万/平以内。


下面是利雅湾小三房最近的报价,单价达到12.6万/平。而且中介告诉我,因为利雅湾的小三房太抢手,只要价格不是太夸张,基本放一套成交一套,很多业主见此情形,更是收盘惜售了。


再举个例子,珠江新城还有个品质不错的次新房,叫做星汇云锦,产品本身、物业管理都很OK,很多老外都租住在那里,但是呢,就因为户型不够实用,价格迟迟上不去,以下是贝壳上该楼盘的放盘价:


97平米大两房,应该来说是很舒适的,但它的放盘价才8万多一点。而在500米之外的中海花城湾、利雅湾,90平米小三房,放盘价都在12、13万以上。

即使是凯旋新世界这样的顶豪,90平米大两房,同样卖不起价:


凯旋新世界171平米的大两房,单价11.2万,还不如中海花城湾、利雅湾这两个珠城的普通小区。

同样是珠城,价格相差为何这么大?户型的重要性,可见一斑。

03

为什么两房户型越来越不受待见?

归根结底,还是高房价给逼出来的。

记得三年前我到深圳看房,当时就觉得深圳户型比广州户型极致得多,50平米做小两房、90平米做四房的户型很多,当时还纳闷为啥深圳户型可以做得这么好?还不是因为深圳房价贵。

到现在我发现广州这种极致户型也多起来了,原因就很好理解了,因为广州房价也起来了啊,开发商必须在产品上创新,才好卖。

最近我还在佛山看过不少户型,就发现佛山户型远没有广州那么极致化,很多120多平米的户型,还是做成普普通通大三房的样子,这要是在广州,肯定要做5房的。

为啥?还不是因为佛山房价便宜,开发商不需要在产品上追求极致化。

如果佛山房价涨起来了,我估计佛山楼盘的户型也会和深圳、广州一样追求极致化。

所以,当房价足够贵时,即使是千万级房产又怎样?买家首先看的还是房子的功能性,而不是舒适性。

所有的大两房,甭管你的定位有多高、交标有多豪,都一样被市场毒打。

04

那么,两房逐渐消失,是一件好事还是坏事呢?

对于开发商来说,抛弃两房是基于市场趋势的理性选择。躺着赚钱的黄金时代已经过去了,要想不被市场淘汰,必须多花心思做产品,不断挑战自我,在有限的空间里做出更多的花样,两房变三房、三房变四房、四房变五房......

对购房者来说,也是利大于弊。

用同样的钱,可以买到更多的房间,性价比变高了。深圳房子就是因为户型普遍做得比较好,实用面积大,所以单价高一点大家也能接受。随着房价持续上涨,二胎家庭不断增多,未来小三房、小四房会比两房户型更好转手。

如果一定要说“弊”,那就是空间尺度、舒适度要打折了,同样的面积以前是做两房,现在是做三房,那房间的舒适感肯定要缩水啊。但是房价那么贵,功能性真的比舒适性更重要啊。

镁地产认为,高房价之下,普通人的当务之急是如何用有限的总价,买到尽量满足要求的房子,至于舒适度、情怀,都必须适度让步。就像我们可以住大县城180平的大四房,也能接受一线城市60平的小两房、80平的小三房。

另外,那些两房房主,也不用那么悲观。尽管开发商已捕捉到三房以上的消费趋势,但两房毕竟还有低总价的优势,二手市场上那些六七十平米的小两房,作为上车盘还是很抢手的,真正不好卖的是那种90平米大两房。

当然,大两房也不是完全不能买,如果你的地段、产品、圈层能达到凯旋新世界那个档次,100多、200多平米的大两房,也是有人买单的。毕竟,总有一些人,更愿意为舒适性买单,而不是仅仅看重功能性。

说起来,前几天我就在南沙的明珠湾一号看过一个极致户型,380平米,人家只做两个卧室、两个卧室、两个卧室,这是不是另外一种极致?

尽管高房价下没有情怀。但我还是祝你,早日买到理想的房子。

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