7个新一线城市的甲级写字楼分布图
昨天写了一篇《从甲级写字楼分布图，看北上广深各有几个市中心》，很多粉丝想看武汉、成都、杭州的分布图，今天就给大家奉上了。
01
成都：南拓特征明显
作为新一线城市榜首的成都，其甲级写字楼分布情况是怎样的呢？
图片来自JLL研究报告
从这张分布图可以看出，成都写字楼最强势的区域有两个，一个是传统市中心，另一个是金融城。也只有这两个商区区可称之为CBD，其他集群区域只能叫次中心。
另外，人民南路、天府新区、大源、城东的写字楼也比较集中。
成都的写字楼布局逻辑很清晰，沿着地铁1号线向南拓展，呈现出强烈的南拓特征。其实，很多城市的1号线都是具有标志性意义的，串联着城市最显贵的地段。
成都的空间战略是“东进、南拓、西控、北改、中优”，但从写字楼的分布图来看，南拓的势头要比其他三个方向更强势。
所以，成都买房，第一选择是南部，尤其是高新南区（金融城+大源）板块，其次是传统市中心。天府新区发展势头不错，但距离传统市区较远，不宜买得太远。
另外，成都的甲级办公楼存量401万㎡，平均租金90.4元/㎡/月，空置率22.5%。
02
武汉：沿江和靠大学
以下为中部大城武汉的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
从这张分布图可以看出，武汉甲级写字楼最强势的区域是长江两岸，和上海、广州一样，显示出浓厚的滨江城市特色。
总的来看，武汉甲级写字楼共分7个板块，分别是王家墩、解放大道、建设大道、汉口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。
武汉写字楼的分布逻辑也很清晰，一个是沿江，另一个是靠大学。
首先是一江两岸，长江北侧的汉口区域，写字楼较为集中。长江南侧的武昌区域，写字楼则较为分散，这可能与武昌湖泊众多有关，包含了东湖、南湖、沙湖等，就把商务区割裂开了，很难打成一片。
这个结构和深圳有点像，都是多中心布局，而且各组团独立发展，没有连成片。
除了沿江区域，武汉还有一个非常强势的写字楼集群区域，那就是光谷。
光谷是我国重要的数字经济聚集区，周边聚集了华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学等多所著名大学。
靠近大学，有利于发展知识经济，这让光谷后来居上，正在超越沿江商务区。产业的力量一定会投射到楼市，光谷的房价已经毫不逊色于武汉的一线江景房。
另外，地铁2号线是武汉非常重要的一条地铁，它串联起光谷、中南中北路、武昌沿江、解放大道等多个商务区。
从甲级写字楼租金来看，沿江区域最高（汉口&武昌沿江商务区），平均租金约129元/㎡/月，其次是中南中北路商务区、光谷商务区。
目前，武汉甲级办公楼存量249万平方米，空置率约34.8%，存量大约只有成都的60%，未来还有很大的增量空间。
03
重庆：解放碑+江北嘴+照母山
以下为重庆的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
重庆甲级写字楼最强势的区域是江北嘴和解放碑，二者不分伯仲，江北嘴更新一点，解放碑人气更高一点。
重庆是一个典型的多中心城市，从高空看重庆就像一个个山谷组成的城市群。不过，从高档写字楼来看，重庆的商务区目前主要集中在沿江区域和两江新区。
整体上，重庆主要有三大核心商务区：江北嘴、解放碑、照母山，分工各有不同，江北嘴商务区主要承接国内金融产业，解放碑商务区主要承接外资企业，照母山商务区主要承接科技互联网产业。
为实现“成渝双城经济圈”发展目标，重庆商务区发展方向是向北、向西。
重庆高档写字楼的租户主要来自四大类：金融、房地产建筑、服务业、科技互联网。
目前，重庆甲级办公楼存量约314万㎡，空置率约25.9%，存量高于武汉、杭州，低于成都，增量空间较大。
04
杭州：沿西湖和沿钱塘江
以下是杭州的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
杭州甲级写字楼最强势的区域是钱塘江两岸，尤其是作为城市客厅的钱江新城。但从写字楼体量来看，滨江高新区更大。从成熟度来看，武林商圈更胜一筹。
JLL的报告指出，杭州分为6个优质写字楼板块和7个商务园区板块。
如果以时间系列来分，杭州可分为以黄龙、武林为代表的沿西湖老商圈，以及钱江新城、未来科技城为代表的新兴商务区。
所以，杭州写字楼呈现多中心格局，两大布局方向，围绕西湖和沿钱塘江。
从租金看，武林商务区平均租金最高，达到5.62元/㎡/天；其次是钱江新城商务区，平均租金5.35元/㎡/天；第三，黄龙商务区平均租金5.1元/㎡/天；其他商务区平均租金均低于4元/㎡/天。
空置率来看的话，未来科技城是最低的。
目前，杭州甲级办公楼存量220万㎡，空置率大约22.4%，存量比武汉还低，大约只有成都的55%，增量空间巨大。
05
西安：强中心格局
以下为西安的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
相比武汉、杭州，西安的写字楼集群比较集中，单中心格局比较明显。
西安的高档写字楼主要分布在6个板块，市中心、城北、南二环及小寨、曲江、高新北、高新南，主要分布在雁塔区。
从租金水平来看，市中心119元/㎡/月、南二环及小寨112.7元/㎡/月，这两个板块租金最高；其次是，高新北108元/㎡/月、高新南101元/㎡/月；城北98元/㎡/月、曲江92元/㎡/月。
据商业地产研究机构统计，2021上半年西安写字楼总体量623万平方米，甲级写字楼存量约200万平方米，空置率约33.1%。
06
南京：沿江城市特质不突出
以下为南京的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
南京的甲级写字楼主要分布在4大板块：新街口、鼓楼、河西、南站。
鼓楼、新街口为传统商务区，发展成熟，租户结构较为多元，包含传统金融、服务业、教育业、科技新媒体等行业。
河西商务区是南京金融企业聚集地，许多内资金融总部设立于此。南站商务区处在发展阶段，未来主要以商务商贸业、文化创意、健康休闲等产业为主。
与武汉、杭州不同，南京的写字楼分布没有表现出沿江城市的特质，长江两岸没有像武汉那样出现写字楼集群区域。相比而言，秦淮河对南京商务区布局的影响，比长江更大。
从平均租金来看，新街口、河西等商务区较高，租金在120元/㎡/月左右；从空置率来看，新街口、鼓楼空置率是相对较低的。
目前，南京甲级办公楼存量185万平方米，空置率约29.7%。
07
天津：主要分布在海河两岸
以下为天津的甲级写字楼分布图：
图片来自JLL研究报告
天津甲级写字楼的分布逻辑比较清晰，以海河两岸为主。
天津的甲级写字楼主要集中在和平区、河西区，占到约48%、30%。
其中，主要分布在6大板块：南京路-小白楼、老城厢-海光寺、海河沿岸这3个商务区为核心商务区，卫津南路、友谊路、新八大里为新兴商务区。
以上是7个新一线城市甲级写字楼的分布情况。总之，甲级写字楼租金高、存量高、空置率低的区域，是每个城市最具活力，也是投资价值最高的地方。
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