房价还在跌，广州公寓成交量突然大涨！什么信号？
The following article is from 小蛮腰商业地产 Author 陈一朵
据中原地产数据，11月全市一手公寓成交2375套，成交面积12.79万㎡，环比上涨32%。这也是广州一手公寓成交连续两个月刷新年内记录。
公寓库存压力也有所下降，11月末已降至143万㎡，去库存周期持续下降至15.3个月。
从区域来看，南沙、海珠和增城表现最抢眼，一手公寓分别成交了914套、524套、422套，合计占全市公寓成交的7成以上。
销量冠军南沙，还拿下了11月一手公寓销量TOP10的前两名，分别是中交汇通中心（542套）、越秀国际总部广场（308套）。
海珠则得益于越秀·天荟江湾、星汇海珠湾等网红公寓产品的热销。
成交面积段仍以30-80㎡为主。其中南沙中交汇通中心的大单成交，拉高了50-80㎡面积段的成交占比。不然，30-50㎡面积段应该还是排在第一。
这说明，大家购置公寓还是喜欢往小了买，80㎡以内是主流户型。
1
公寓为什么突然好卖了？
为什么一手公寓开始回暖？
一是开发商促销，以价换量。
例如南沙、海珠、增城三区公寓热销，主要就是因为双十一的促销活动的带动。loft、低总价，地段不错且有概念，很难不让人心动。
当然，也有部分公寓刚好在上个月集中网签，加上南沙中交汇通中心542套的大单，一下就推高了整个月的数据。
另一个原因在于，楼市调控愈发硬核，再加上受房产税试点消息的影响，很多人对公寓的心态发生了变化。
过去大家觉得住宅香，公寓连闻都不愿意闻一下，拼命想办法买住宅。
现在呢，形势变了！
最近两年，住宅作为资产配置的弊端正在显现，例如限购越来越严，房票难求；限售动辄三五年，持有周期越来越长；增值税免征门槛提高，税费成本越来越高；房地产税的预期越来越强……
凡此种种，让住宅的资产属性大打折扣。
2
公寓的优势是什么？
在背景下，很多原本不鸟公寓的买家，也愿意闻一闻公寓了，这一闻竟然发现，公寓还是有香味的：
最大的优势是总价低，上车门槛低。
住宅的价格已经越来越贵，很多刚需买家已经完全够不着，只能退而求其次买公寓。这就好比很多人买不起新房和次新房，就只能咬紧牙关买套老破小。
所以，很多时候，你买一个东西，不一定是喜欢，而是你没有更好的选择。这是老破小市场和公寓市场的底层逻辑。
例如，现在广州中心城区的一手住宅普遍卖到六万以上，而同地段公寓只要三四万左右，再加上面积小，年轻人踮踮脚还够得着啊。
望着城市里的万家灯火，谁不想有个窝呢？公寓虽然有很多缺点，但至少也是个窝啊，总比租房强吧？
而且，公寓的租售比一般会比住宅高，普遍可以达到3%到4%，而住宅一般只有1%到2%，很多买家也是看中这个。
另外，公寓的空间使用更灵活，可以做都市人的第三空间（工作室、会客室等）。
3
公寓升值为何不如住宅？
当然，从历史经验来看，商办物业的升值幅度确实不如住宅，为啥？
一个重要原因是，商办物业的税费成本高，影响到交易的积极性。
相比而言，普通住宅则享受很多优惠政策，交易成本、持有成本都很低，这就是大家更偏爱买住宅的原因，但房地产税一开征，这个优势可能就没有了，因为普通住宅也要纳入征税范围。
在此意义上，房地产税让商办物业与住宅物业实现了一定程度上的“平权”。
这就像一个学霸和一个普通同学的竞争，以往都是学霸赢，但是新的考试规则要求，学霸必须要去掉一个最高分，然后跟其他同学比总分。这样一来，谁输谁赢就不一定了。
当然，本文不是要呼吁大家都去买公寓，而是想说，市场形势在变，买房逻辑也会跟着变，不能仍然以老眼光去看待商办物业。
没有一套买房逻辑，可以永久不变啊，因地制宜、因时而变、实事求是，才是永不过时的方法论。
4
买公寓，如何避坑？
如果大家想买公寓，应该怎么买呢？
首先是要学会避坑，市场有一些工业用地、农村集体用地上建的伪公寓，大家要住要鉴别。
第二，要买有租赁价值的公寓，买公寓不要指望升值，就是图个租金，所以最好靠近商圈、靠近写字楼那种，哪怕贵一点，但至少能租出去啊！
大家谨记，住宅即使空置，一般也能卖出去，但公寓如果租不出去，就是一堆建筑垃圾。
第三，要买那种物业管理比较好的公寓，公寓人比较杂，非常考验物业公司的管理水平，如果管理水平差，会影响租赁的。