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珠江新城,会被谁打败?

孙不熟 城市战争 2023-03-23

最近没啥可写,把之前在房天下的一场直播摘选一段,和大家掰扯掰扯。

如果以2010广州亚运会为起点来计算,珠江新城已经年满12岁。

但也有人认为,珠城大部分楼宇是在2012年左右交付的,按这个时间来计算,珠江新城也年满10岁了。

如今的珠江新城,正如日中天。

但按照广州过往的节奏,差不多十年就会换一波CBD,那么一个问题随之而来:

珠江新城,会被取代吗?

我身边有不少朋友在问这个问题,特别是那些花重金买了珠江新城房子的人,都比较忧虑。

说现在金融城、琶洲、白鹅潭、万博到处都在搞CBD,这些后浪会影响到珠江新城的“统治力”吗?会影响到珠江新城的“首位度”吗?

这个问题我也认真思考过,我觉得,这个问题也包含着对立统一的矛盾性的。

首先,广州一定是多中心的趋势,这个是肯定的,这么大个城市,一个珠江新城是不够的,但与此同时,珠江新城的“统治力”并不会受到根本性的动摇。

我之前还写过一篇文章,很标题党,叫做《珠江新城还可以“统治”广州50年》,我为啥这么讲?我觉得,珠江新城不仅仅是一个CBD。

如果你认为它只是一个CBD的话,它是很容易被取代的,按广州的这个节奏,差不多十年就换一个CBD,比如从环市东到天河北,再从天河北到珠江新城,就是十年一个周期。

但珠江新城不仅仅是CBD,它更多的是一个CAZ的概念,翻译成中文跟就是“中央活动区”或者叫“中央活力区”,这个6平方公里,除了有大量的商务活动,还有一些其他的高质量活动:

比如说全城最好的酒店,全广州80%的高档酒店就在这6平方公里,全广州60%以上的高档餐厅都在这里,全广州高端的文化消费也在这里,还有很多高质量的社交活动,也发生在这里。

其实很多买卖、很多生意,不一定是在写字楼里发生的,它可能是在餐厅、咖啡厅、五星级酒店里谈出来的。所以珠江新城还有一个功能,就是在写字楼之外,还有大量的能够产生高质量经济活动的公共空间。

所以,城市中心的本质不是一堆高楼,而是发生在这里的活动。珠江新城最大的本事,就是能够吸引大量的高质量经济社会活动在这里发生。

CBD是可以复制或者转移的的,但像珠江新城这种复杂度特别高、多样性特别强的CAZ,一个城市,往往只有一个。

就这个功能来看,珠江新城拔剑四顾,目前还没有对手。

我再举个例子,为什么那些世界500强的高管、金融公司的高收入人士,还有一些老外、球星,都喜欢扎堆住在珠江新城呢?

原因很简单,因为越是所谓的精英人群,他们的“生活半径”往往越小。反而是普通人,在哪里都可以生活的,但这些所谓的霸道总裁,他们不能离珠江新城太远,否则就“没法活”的。

我之前看过一个时尚杂志,它其中有一句话很有意思,叫“上海名媛不能离开静安三分钟”,就是说你在上海做一个名媛,离开静安区就可能“没法呼吸”的的,因为静安是上海最时尚、最精致的区域。

这些名媛也好,CEO也好,他们所依赖的这些生活设施,都是非常稀缺的,不是哪里都有的。比如一些“霸道总裁”,他必须得住五星级酒店,必须得吃米其林餐厅,他出了珠江新城,几乎找不到这样的消费场所。

所以,珠江新城之所以那么牛,不仅仅是因为它的产业,它的写字楼,还有这些高质量的配套,这些丰富的生活方式。说得矫情一点,很多霸道总裁或者时尚贵妇,是不能离开珠江新城三分钟的。

以后琶洲、金融城搞起来之后,也会有很高档的写字楼,但像这些高质量的生活配套,短时间内是很难培养起来的。从规划来看,琶洲、金融城的功能也主要是商务,在商业与生活配套方面,是比较不足的。

所以,尽管有些人,他们可能不喜欢珠江新城,但他们离不开。珠江新城当然不是完美无缺的,它也有缺点,比如它很吵,晚上噪音很大的,再加上容积率又高,住起来并不舒适。

但是瑕不掩瑜,相比他们赖以生存的生活方式,他们可以接受这些不足。

所以,珠江新城在经济方面的首位度,会被其他CBD分流,但它在生活方式、消费方式方面的首位度,是很难被取代的。

城市的魅力, 不仅仅是生产,还有生活与消费。珠江新城的魅力,不仅仅是它作为CBD的功能,还在于它的复杂度、多样性、新奇感

举个例子,就吃饭而言,如果你每天都在珠江新城下馆子,一年365天,可以每天不重样,而且每天都会有惊喜,这就是珠城的魅力。

而如果是在郊区新城,方圆100平方公里内的美食,你可能只需一两个星期就全部体验完了,它给你带来的丰富性、新奇感,远远比不如6平方公里的珠江新城。

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