广州第一豪宅区——珠江新城东区，将迎来一个大动作！近日，《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》（以下简称《方案》）公告发布，面向全球征集设计方案。根据《方案》，探索研究将珠江新城东区打造成为链接珠江新城和金融城的桥梁及中心地带，融合时尚消费、数字科创、公共服务、绿色休闲等功能，将东区打造为一个“公园+”、“体育+”的综合发展特色片区。
《方案》还要求，从大范围思考珠江新城东区与珠江新城核心区、金融城、琶洲等城市功能组团的区域连通关系，探索区域综合交通、公服配套公共空间等全方位提升。看到这则新闻，很多珠城业主表示兴奋，认为这是珠城的一大利好，利好当然是利好，东区将变得更繁华，但我看到的是另一个可能：东区只怕是越来越吵，越来越不宜居了。众所周知，广州房价最贵的地方是珠江新城，而珠江新城内部，东区又站在鄙视链的上游，汇悦台、广粤尊府、柏悦府、颐德公馆、珠江别墅等超级豪宅都扎堆在东区。
大家有没有想过一个问题，为什么东区在珠江新城最贵？原因并非东区最繁华，恰恰相反，东区是珠江新城“最不繁华”的片区。如下图所示，珠江新城大致可以分为西区、中区、东区三个片区，其中西区开发最早，汇聚了众多行政机关。中区是写字楼与商业最集中的片区，K11、IGC、天德广场、兴盛路都在中区。东区呢？既没有重要的行政机构，也缺乏地标写字楼与网红商业，商业配套是三大片区中最弱的👇但这恰恰是东区的一个优势，因为商业配套少，所以人口不杂，安静，居住氛围相对纯粹。尤其是有个珠江公园在，更让东区成为珠江新城内部建筑密度、人口密度最低的一个片区，显得比较私密，适合打造高档住宅。写到这里，大家应该明白我想说什么了。《方案》中有一句话是把东区变成珠江新城与金融城的桥梁，并思考东区与琶洲、金融城的连通关系，探索区域综合交通。这意味着，东区的定位不再是纯粹的高端住区，而要发挥通道功能，承接更多的人流、车流，那东区的人口会不会更杂？交通会不会更堵？这些因素对东区楼市，到底是利好，还是利空？普宅业主，应该会拍手叫好，但豪宅业主可能五味杂陈。前两年，汇悦台业主联名抵制跨江隧道、二沙岛业主反对修地铁，都能反映出豪宅业主的心态：富豪们对繁华没兴趣；对配套没兴趣，对人流没兴趣，他们只想：静静。所以，珠江新城东区优化提升，意味着东区要承载更多城市功能，这对片区价值来说，肯定是一个利好，但对豪宅业主来说，实则是个利空。毕竟，身在珠江新城这样的宇宙中心，最缺的不是繁华，而是私密。在外围区，修地铁、建商场都是超级利好，因为外围区缺这个。但在核心区，靠公园、靠江靠湖才是超级利好，因为市中心缺这个。我从来不否认珠江新城的价值，但有一点可以肯定的是：CBD的首要功能是用来搞经济建设的，不是给富人享受的，所以珠江新城的空间以后会越来越公共化，私密性、静谧感会越来越差。富豪们如果想住得安静一点，应该搬到山上去，比如香港富豪，没有谁住在中环的摩天大楼中，而是住到僻静的太平山顶或者浅水湾。在纽约曼哈顿，富豪们也不会住在喧嚣的华尔街，而是住在宁静的中央公园旁。这意味着什么？今后广州豪宅的逻辑也会变的。再问一个问题：在一个CBD内部，繁华与宁静，哪个更值钱？
答案是：要看阶段。
在一个CBD发展之初，当然是“繁华”更值钱，最贵的房子一定是靠地标。
一旦这个CBD进入成熟期后，“宁静”就更值钱了，最贵的房子应该是靠公园，或者直接躲到山里去。
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