亏惨了！苏州买房人哭诉：几年前我买错房子，如今竟少赚了1万/㎡！

在买房这件事上，选择远比努力重要。

前不久，我们对比了苏州76个小区十年间的房价变化，整体暴涨是毋庸置疑的，但不同小区的涨幅却天差地别。

例如东方维罗纳小区，2011年左右的新房均价只要约7000元/㎡，现在的二手房挂牌均价则高达约3.2万/㎡，涨幅高达357%。

再例如九龙仓繁华里，十年前开盘均价约1万/㎡，当下二手房则暴涨至约4.9万/㎡，涨幅更是达到惊人的390%。

我印象比较深刻的是，2010年左右海尚壹品、蓝岸国际的均价都是1-1.1万/㎡，十年后前者的二手房价高达5.78万/㎡，后者的价格则只有3.79万/㎡。

这近2万/㎡的价差，业主的心境也就大不相同。

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太难了！欧洲花园业主哭诉：房价比隔壁小区低了近1万/㎡，真的后悔了！

最近，有一位粉丝找我抱怨道：2003年左右在自家小区买了房，当时价格大概2000元/㎡，隔壁小区只卖1800元/㎡；结果现在隔壁小区房价竟然比自家小区高了近1万/㎡！

“真的后悔了！”这位粉丝愤愤不平！

“自家小区”是园区娄葑的欧洲花园，“隔壁小区”则是一河之隔的朗琴湾花园。

我查询了一下，欧洲花园在2001年左右的开盘均价的确为1900元/㎡。

20年时间过去，欧洲花园的二手房均价已经涨到了26804元/㎡，平均下来每年涨了约1250元/㎡。乍一看这样的涨幅还是非常不错的，前提是没有对比。

按照业主的说法，朗琴湾花园2003年前后的新房均价在1800元/㎡左右，而现在的二手房均价约35114元/㎡，共计涨了超3.3万/㎡！

两相一对比，欧洲花园的涨幅确实有点不够看。

撇开涨幅不谈，欧洲花园、朗琴湾花园这两个类似地段的小区，学区也没有区别，二手房价的差别确实是超乎寻常的“悬殊”。

比如同是约117㎡的房源，欧洲花园的挂牌总价只有约331万，折合单价约28291元/㎡；朗琴湾花园的挂牌总价则高达388万，折合单价约32882元/㎡。

总价相差57万，单价则相差超过4500元/㎡。

这样的例子并不少见。

再比如这两套面积相差仅约1㎡的房源，都是精装修，欧洲花园的挂牌总价竟然能比朗琴湾花园低上近70万！

仔细算下来，欧洲花园目前的二手房挂牌均价比朗琴湾花园低了约8300元/㎡，并没有业主说的那么夸张。

不过，仅仅一河之隔，十几年前两个小区的房价还处于同一起点，结果现在自家小区却比隔壁小区便宜了这么多，也难怪业主直呼“后悔”了……

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地段相同，房价悬殊！中介直言：小区环境是主要因素！

那么，为什么欧洲花园和朗琴湾花园的二手房价差别会如此之大？

今天上午，我前往小区进行实探并与周边中介进行交流，简单对比了几点。

1、小区体量、规划不同

据了解，欧洲花园位于娄葑板块通园路668号，整个小区体量较小，只有大概11、12栋建筑，而且产品形态比较单一，都是洋房。

据我现场实探来看，欧洲花园的楼栋低矮，再加上楼间距普遍比较大，所以采光什么的还不错。

相比较下来，朗琴湾花园的小区体量要大上不少，产品形态涵盖多层、叠加和联排别墅，整体居住舒适度会更高。

同时，相对较大的体量意味着小区内部会有更多的社区配套。

2、物业管理水平不同

物业对一个小区房价的影响是毋庸置疑的。这两个小区的物业管理水平有什么样的差别，通过小区门禁就可以略见一二。

欧洲花园目前是万厦物业管理，门禁乍一看比较严格，行人需要刷卡进入，但其实可以非常轻易地跟随进入，保安就坐在门卫厅熟视无睹。

小区内部各楼栋的门禁则是形同虚设，有的对外大敞着，有的被业主用石块顶住无法关闭，外人可以随意进入。

至于朗琴湾花园，门禁管理则严格了不止一个程度。

与欧洲花园一样，朗琴湾花园同是实行“一人一卡”制。不同的是，电子门禁之外还有一位保安大叔在筛选外来人员，大大提高了安全性。

对于陌生人员（我），保安大叔会主动询问需要拜访哪一栋哪一户人家并进行登记，租房或者看二手房都需要中介带领，相当负责。

过了这么多年，朗琴湾花园的楼栋单元门禁仍然在使用中。

事实上，朗琴湾花园的物业（优尼科物业）在这个小区好评度相对偏高，类似封闭式管理、24小时保安巡查等；而欧洲花园的物业评价则偏负面，曾被爆出过社区维护不到位、对业主要求熟视无睹等问题。

3、小区整体环境大不相同

据中介透露，这两个小区房价悬殊的主要原因就在于小区整体环境大不相同，朗琴湾花园要明显优于欧洲花园。

我在现场看到，欧洲花园入口处的水景已经完全荒废，小区内部绿化维护得并不到位，这个季节不少地方都呈现出“斑秃”状态，看着就缺乏生机。

整个小区最好看的估计就是一楼业主养的花草以及葡萄藤。

时不时还能看到散落在树上、草坪上的废弃物品、生活垃圾等，物业明显没有进行及时的清理。

据了解，欧洲花园小区内部还存在过地下室污水横流、臭气熏天的情况，最后只能通过排水管进行抽水来缓解，业主苦不堪言！

我在现场也的确看到了明显的水迹以及从地下室拉出的排水管，看来这个问题的确存在而且似乎成了常态。

至于朗琴湾花园，链家网显示其绿化率有40%，社区内部设有中庭公园、山、水、河、塘等，还有不少儿童娱乐设施，居住舒适度比较高。

周边中介也跟我透露：“朗琴湾花园的小区环境确实不错，在整个娄葑板块称得上出挑，绿化率也高，反正肯定比欧洲花园好了不止一点。”

（图片链家网找的，问就是被保安拦住没进得去……）

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学区、交通、商业、产业怎么选？这3大买房建议你一定要看！

这位业主面临的状况，更加说明了一点：在买房时，选择远比努力重要。

那么，该如何做好选择？

“买房看地段”是大家默认的共识，但学区、开发商、物业等也很重要。在这里小编也准备了几条买房建议，大家可以参照这些注意点来选择最适合自己的房子：

1、先来说说大家最为关心的学区。

学校确实能够挽救一个区域的房价，不过学区房也存在一定风险。

因为学区房的价值，并不在于房子本身，而在于学区。一旦学区教育资源被稀释、或一次成绩没考好，房子的价值也能在一夜间跌落千丈。

2、相对于学区，地铁房的价值，可能更为稳定。

“地铁一响，黄金万两”已经成为大家的共识。

有数据表明，距离地铁站点步行5分钟内的房子，称之为“正地铁房”，房价相对稳定，涨幅也相对更高。

3、再来说说产业。

产业研发基地聚集地一般来说也是人流的所在地，这里有更多的就业机会，就业者多了，对于周边的房价自然会有助推作用。

当然，产业园的属性和规模等因素也至关重要，关系到片区内人才引进的素质和未来的居住圈层，这些与未来房价的涨幅都是相辅相成的。

说得更细致一些，所谓因人而异，买房四大要素针对不同的购房人群来说，权重都是不同的，比如，

针对刚需客群来说，我认为：地铁>学区>产业>商圈

针对改善客群来说，我认为：学区>产业>地铁>商圈

最后，衷心祝愿大家都能买到自己心仪的房子！

今日话题讨论：

● 苏州有哪些明明地段类似，房价却天差地别的楼盘？

● 你家小区的二手房价，跑赢周边其他小区了吗？

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