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如果真的取消预售?房价是涨是跌?

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机


如果真的取消预售?房价是涨是跌?

 

作者:齐俊杰看财经

 

就因为921日晚上,广东省房地产协会下发的一份通知,搅动了这个的楼市,大概的意思是说,要调整现在的房地产预售制度,随后住建部辟谣,说还在研究,没有实施,甚至也没有全面征求意见。本来以为这个事就算过去了,但没想到本周一,引发了香港中资地产股的集体暴跌,普遍跌幅都在4%以上,昨天A股开盘,地产板块也都集体下跌,整个房地产板块也下跌2%,让这个传言的真实性一下又被激活了。

 

我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里第一时间就分析了这个政策,认为他短期不太可能出台,即使要出也会差别化对待,因为他的副作用太大,甚至副作用比正作用还大,很可能造成不必要的损失。今天我们就来重点分析一下这个政策将产生哪些后果影响。

 

首先,预售制度将房地产开发商的回款周期大幅压缩,让2年的建设期,压缩到1年甚至是半年就能回款,如果没有预售了,那么地产开发商的钱无疑将转动的周期更长,对他们而言相当于少了一半以上的可用资金量,很多摊子比较大,项目比较多的开发商而言,可能一下钱就不够用了。

 

其次,预售的购房款在会计科目里虽然计入负债,但是他其实不是负债,因为他没有利息,就是销售回款,到时候你给人家房子就行了,如果取消预售,假设还可以融资的情况下,那么有息负债替代预售款,那么无疑将让房地产开发商的成本大幅上升,数据显示目前预售款占开发商总资产的20-25%,比如某1000亿资产的开发商,他要增加250亿的有息负债,按照现在10%的利息算,一年成本就是增加25个亿。换句话说,小的开发商没有融资渠道可能会马上出问题,而大的地产公司有融资渠道,但也会极大地影响房地产公司的业绩,甚至很多公司可能一下就不赚钱了。也难怪股市会大跌。所以取消预售,效果上看未必能实现去杠杆,反而可能会逼着地产商继续加杠杆。

 

第三,短期开发商加速去库存,降价销售,以达到快速回款的目的,保命最重要,从中期来看,在建工程速度变慢,本来今年能收尾的,可能会延长1年,所以短期去库存后,必然是供给恶化,而从长期来看可能更糟糕,减少拿地,减少开工,甚至减少项目投资,将减少新房供给,很可能会造成2年以后的房源短缺。所以对于购房人来说,新房价格可能会先降再涨,以后一房难求。而二手房短期不受影响,2年以后新房短缺,二手房也会跟风涨价。

 

第四,势必加大地方的财政困难程度,今年全国土地流拍接近800宗,土地市场本已经全面遇冷,土地出让金收入下半年骤减,特别是棚改货币化安置全面刹车之后,很多三四线城市的楼市已经瞬间熄火,未来土地收入可能本就不乐观。如果暂停预售,开发商们势必精简项目,首当其冲的就是三四线城市。

 

所以,综合来看取消预售制度,没有人会有利,而从广东房地产协会的表态来看,目的仅仅是保障消费者权益,说是在预售制度下,房屋质量问题越来越多,以及交付过程中存在越来越多的纠纷,这些问题确实存在,但这些消费者保障的问题,跟上面那些问题比起来显然都是小问题,你可以通过加强行政监管和行业监督来解决,不能因为头上被蚊子叮个包,就把头砍掉。

 

一手交钱一手交房,质量问题肯定会减少,之前的公摊面积争论也会消失,从质量上来说肯定会是一个明显的提升,但问题是副作用太大,而且都是你承受不起的,你愿意为此付出房价再涨30%的代价吗?只要有正常思维的人,都是不愿意的。如果你担心房子的质量,担心公摊,担心跟开发商扯皮,市场上有很多现房,二手房,甚至准新房,你都可以选择,自己不去参与这种新房预售就好。就好比说,你不愿意吃辣的,只要自己不吃就好。没必要盼着人家把川菜和湘菜都给关了。

 

综合来看,我们还是坚持知识星球齐俊杰的粉丝群里的判断,取消预售制度的副作用太坏了,所以不会搞一刀切,在一些库存较大的地方,可以区域性的局部的搞一下,在一些地块也可以尝试,目的是为了刺激开发商让他加速建设,而绝不能全面推广,否则这又将变成一个昏招,本想让银行跟房地产做切割,结果却造成了地产商反而加杠杆,让整个的楼市更加稀缺。人为制造紧张气氛。为继续炒作提供基础。

 

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