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周末：随机

如果真的取消预售？房价是涨是跌？

作者：齐俊杰看财经

就因为9月21日晚上，广东省房地产协会下发的一份通知，搅动了这个的楼市，大概的意思是说，要调整现在的房地产预售制度，随后住建部辟谣，说还在研究，没有实施，甚至也没有全面征求意见。本来以为这个事就算过去了，但没想到本周一，引发了香港中资地产股的集体暴跌，普遍跌幅都在4%以上，昨天A股开盘，地产板块也都集体下跌，整个房地产板块也下跌2%，让这个传言的真实性一下又被激活了。

我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里第一时间就分析了这个政策，认为他短期不太可能出台，即使要出也会差别化对待，因为他的副作用太大，甚至副作用比正作用还大，很可能造成不必要的损失。今天我们就来重点分析一下这个政策将产生哪些后果影响。

首先，预售制度将房地产开发商的回款周期大幅压缩，让2年的建设期，压缩到1年甚至是半年就能回款，如果没有预售了，那么地产开发商的钱无疑将转动的周期更长，对他们而言相当于少了一半以上的可用资金量，很多摊子比较大，项目比较多的开发商而言，可能一下钱就不够用了。

其次，预售的购房款在会计科目里虽然计入负债，但是他其实不是负债，因为他没有利息，就是销售回款，到时候你给人家房子就行了，如果取消预售，假设还可以融资的情况下，那么有息负债替代预售款，那么无疑将让房地产开发商的成本大幅上升，数据显示目前预售款占开发商总资产的20-25%，比如某1000亿资产的开发商，他要增加250亿的有息负债，按照现在10%的利息算，一年成本就是增加25个亿。换句话说，小的开发商没有融资渠道可能会马上出问题，而大的地产公司有融资渠道，但也会极大地影响房地产公司的业绩，甚至很多公司可能一下就不赚钱了。也难怪股市会大跌。所以取消预售，效果上看未必能实现去杠杆，反而可能会逼着地产商继续加杠杆。

第三，短期开发商加速去库存，降价销售，以达到快速回款的目的，保命最重要，从中期来看，在建工程速度变慢，本来今年能收尾的，可能会延长1年，所以短期去库存后，必然是供给恶化，而从长期来看可能更糟糕，减少拿地，减少开工，甚至减少项目投资，将减少新房供给，很可能会造成2年以后的房源短缺。所以对于购房人来说，新房价格可能会先降再涨，以后一房难求。而二手房短期不受影响，2年以后新房短缺，二手房也会跟风涨价。

第四，势必加大地方的财政困难程度，今年全国土地流拍接近800宗，土地市场本已经全面遇冷，土地出让金收入下半年骤减，特别是棚改货币化安置全面刹车之后，很多三四线城市的楼市已经瞬间熄火，未来土地收入可能本就不乐观。如果暂停预售，开发商们势必精简项目，首当其冲的就是三四线城市。

所以，综合来看取消预售制度，没有人会有利，而从广东房地产协会的表态来看，目的仅仅是保障消费者权益，说是在预售制度下，房屋质量问题越来越多，以及交付过程中存在越来越多的纠纷，这些问题确实存在，但这些消费者保障的问题，跟上面那些问题比起来显然都是小问题，你可以通过加强行政监管和行业监督来解决，不能因为头上被蚊子叮个包，就把头砍掉。

一手交钱一手交房，质量问题肯定会减少，之前的公摊面积争论也会消失，从质量上来说肯定会是一个明显的提升，但问题是副作用太大，而且都是你承受不起的，你愿意为此付出房价再涨30%的代价吗？只要有正常思维的人，都是不愿意的。如果你担心房子的质量，担心公摊，担心跟开发商扯皮，市场上有很多现房，二手房，甚至准新房，你都可以选择，自己不去参与这种新房预售就好。就好比说，你不愿意吃辣的，只要自己不吃就好。没必要盼着人家把川菜和湘菜都给关了。

综合来看，我们还是坚持知识星球齐俊杰的粉丝群里的判断，取消预售制度的副作用太坏了，所以不会搞一刀切，在一些库存较大的地方，可以区域性的局部的搞一下，在一些地块也可以尝试，目的是为了刺激开发商让他加速建设，而绝不能全面推广，否则这又将变成一个昏招，本想让银行跟房地产做切割，结果却造成了地产商反而加杠杆，让整个的楼市更加稀缺。人为制造紧张气氛。为继续炒作提供基础。

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