从全世界主要国家来看！房价怎么涨才合理？

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周一：通过行业，讲投资背后的估值逻辑

周二：披露市场的TTM数据，以及行业估值情况

周三：讲一只基金

周四：讲一种投资或者估值方法

周五：分析当周市场，披露本周分位标准差等重要数据

周末：随机

从全世界主要国家来看！房价怎么涨才合理？

作者：齐俊杰看财经

数据来源：恒大研究院

这个金九银十，国内的房地产可谓是一片惨淡，买房的不多，退房的倒是不少，全国各地开发商开始掀起了打折促销，为了掩人耳目，全都是精装改毛坯的套路，一降就是30-40%，但是小伙伴们的反应却并不积极，房子这个事永远是买涨不买跌，你越是降价买的人就越少。于是房子多的人开始慌了，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐每天就能接到无数的类似问题，问手上好几套房子该怎么处理，以后还会不会再涨，什么样的房价才合理。

在回答这些问题之前，我们不妨先看看其他的主要国家，房价都是怎么涨的，这样心里就有数了，正好最近恒大研究院发布了一篇报告，首席经济学家任泽平主笔的，就是年薪1500万，月薪125万的那位网红经济学家，这篇报告的事实分析部分还是很有看点的。

他这里分析了全球主要国家，包括英国，法国，美国，日本的主要城市房价涨幅，我们先看英国伦敦，这里指的是大伦敦的概念，包括内伦敦和外伦敦，这个地区是英国人口聚集区，0.6%的土地占了13%的人口，和20%的GDP，所以属于英国最富裕最繁华的地方，大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国的61倍和英格兰地区房价平均涨幅70倍，有一个参考数据，那就是在这50年英国名义GDP涨幅49倍。老齐给你翻译一下，如果把涨幅换算成年化，大伦敦房价每年上涨9.8%，而英格兰地区每年涨幅8.9%，而名义GDP的涨幅是平均每年8%。所以在英国房地产具备投资的属性。

再看法国，巴黎分为大巴黎小巴黎以及巴黎大区，如果以巴黎大区测算，占法国人口接近20%，经济份额达到30%，不过巴黎大区的房价涨幅就要比大伦敦慢的多，50年32.5倍，而法国平均房价涨幅只有22.7倍，法国名义GDP是28.1倍的涨幅，也就是说巴黎大区的房价每年涨7.3%，全法国只有6.5%，而名义GDP是年增长7%。特别说一点，2013年以后，巴黎的房价已经连年下跌，只有小巴黎，也就是巴黎市区的房价2016年以后恢复上涨。

再看美国纽约，纽约市是核心区域，他的房价涨幅只有5.4%，而全美更糟糕，年均涨幅不到5%，在美国的上百年历史当中，房地产的涨幅基本与通胀持平，也就是说只能保值不能增值。而被全世界公认的富人区，曼哈顿和皇后区，最近30年的年均涨幅一个是3.9%，一个是4.1%。所以在美国房地产根本不具备投资属性。

最后说日本，所有国家里最猛的是日本，日本泡沫破灭之前的36年，房价上涨了82倍，75年到91年，其中6个核心城市年均涨幅11.2%，非核心城市年均涨幅6.4%，而日本的名义GDP是年均7.5%。92年以后日本的地价就大幅下跌，现在也只有1991年的47.5%。也就是说如今快30年过去了，日本房价依然处于腰斩状态。

从这些国家来看，能得出什么结论呢，那就是全球最主要国家的核心城市，他们的房价可以跑赢名义GDP，也就是长期具备一定的投资属性，但也不会偏离太多。而非核心城市的房价，则很难跑赢名义GDP，所以在三四线买房投资，长期看是没有前途的。我们现在测算一下北上广深，最近15年以来，至少涨了20倍，年均增长幅度达到22%，而名义GDP也叫作货币GDP，指的是用当年价格计算的国内生产总值，所以比我们通常知道的GDP数量一般大3%左右，我们之前的GDP一直都是8-10%，也就是说名义GDP，应该是11-13%左右，如果这么看，北上广深的房价早已远远脱离了名义GDP的范畴，甚至泡沫的程度，比日本还大。日本在大泡沫前，房价增速也只比名义GDP快4%，而我们却足足快了10%。

投资有一种理论叫做均值回归，简单解释就是跟遛狗一样，你牵着一条很长的绳子遛狗，而狗则前后左右的跑，他跑的很远了，绳子就会绷紧，于是他就开始往回跑。人是在向前走，狗也会大体上跟着人一直走，但不代表他永远在人的前面。所以，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，听过老齐讲投资的朋友都应该知道，均值回归就是投资界的万有引力，当年巴菲特就是通过他算出来的互联网泡沫，股神的依据特别简单，股市长期看每年平均涨10%，你如果某几年涨的特别好，那么后面大概率就要回落。房子也一样，各个国家的历史都已经说明，即使最好的核心区，房价也就基本跑赢名义GDP百分之1-2，那么短期涨的多了必然会向均值回落。值得注意的是，我们最近的名义GDP也在减速，大概只有9%了，所以未来房价再想如之前那么涨，概率极小。反而很可能会出现法国和日本的情况。只是我们希望更像法国，慢慢的跌，而不要像日本那么暴风骤雨而已。如果要按照世界平均的水平算，我们房价年均每年涨15%更合理一些，那么算下来就是15年8倍，也就是说现在的房价比正常值高了一倍还多。

十一长假期间，我们正在为大家带来一本书，《失去的二十年》这本书是介绍，楼市泡沫破灭之后，日本经济是如何一步一步失去发展动力的，日本跟我们很像，楼市泡沫经济减速，本币大幅波动，被美国针对，日本企图通过自己的努力来化解外部和内部风险，但恰恰是这些努力，将日本拉入了深渊。有兴趣的朋友可以来了解一下。

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