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从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机


从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

 

作者:齐俊杰看财经

数据来源:恒大研究院

 

这个金九银十,国内的房地产可谓是一片惨淡,买房的不多,退房的倒是不少,全国各地开发商开始掀起了打折促销,为了掩人耳目,全都是精装改毛坯的套路,一降就是30-40%,但是小伙伴们的反应却并不积极,房子这个事永远是买涨不买跌,你越是降价买的人就越少。于是房子多的人开始慌了,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐每天就能接到无数的类似问题,问手上好几套房子该怎么处理,以后还会不会再涨,什么样的房价才合理。

 

在回答这些问题之前,我们不妨先看看其他的主要国家,房价都是怎么涨的,这样心里就有数了,正好最近恒大研究院发布了一篇报告,首席经济学家任泽平主笔的,就是年薪1500万,月薪125万的那位网红经济学家,这篇报告的事实分析部分还是很有看点的。

 

他这里分析了全球主要国家,包括英国,法国,美国,日本的主要城市房价涨幅,我们先看英国伦敦,这里指的是大伦敦的概念,包括内伦敦和外伦敦,这个地区是英国人口聚集区,0.6%的土地占了13%的人口,和20%GDP,所以属于英国最富裕最繁华的地方,大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍,远超英国的61倍和英格兰地区房价平均涨幅70倍,有一个参考数据,那就是在这50年英国名义GDP涨幅49倍。老齐给你翻译一下,如果把涨幅换算成年化,大伦敦房价每年上涨9.8%,而英格兰地区每年涨幅8.9%,而名义GDP的涨幅是平均每年8%。所以在英国房地产具备投资的属性。

 

再看法国,巴黎分为大巴黎小巴黎以及巴黎大区,如果以巴黎大区测算,占法国人口接近20%,经济份额达到30%,不过巴黎大区的房价涨幅就要比大伦敦慢的多,5032.5倍,而法国平均房价涨幅只有22.7倍,法国名义GDP28.1倍的涨幅,也就是说巴黎大区的房价每年涨7.3%,全法国只有6.5%,而名义GDP是年增长7%。特别说一点,2013年以后,巴黎的房价已经连年下跌,只有小巴黎,也就是巴黎市区的房价2016年以后恢复上涨。

 

再看美国纽约,纽约市是核心区域,他的房价涨幅只有5.4%,而全美更糟糕,年均涨幅不到5%,在美国的上百年历史当中,房地产的涨幅基本与通胀持平,也就是说只能保值不能增值。而被全世界公认的富人区,曼哈顿和皇后区,最近30年的年均涨幅一个是3.9%,一个是4.1%。所以在美国房地产根本不具备投资属性。

 

最后说日本,所有国家里最猛的是日本,日本泡沫破灭之前的36年,房价上涨了82倍,75年到91年,其中6个核心城市年均涨幅11.2%,非核心城市年均涨幅6.4%,而日本的名义GDP是年均7.5%92年以后日本的地价就大幅下跌,现在也只有1991年的47.5%。也就是说如今快30年过去了,日本房价依然处于腰斩状态。

 

从这些国家来看,能得出什么结论呢,那就是全球最主要国家的核心城市,他们的房价可以跑赢名义GDP,也就是长期具备一定的投资属性,但也不会偏离太多。而非核心城市的房价,则很难跑赢名义GDP,所以在三四线买房投资,长期看是没有前途的。我们现在测算一下北上广深,最近15年以来,至少涨了20倍,年均增长幅度达到22%,而名义GDP也叫作货币GDP,指的是用当年价格计算的国内生产总值,所以比我们通常知道的GDP数量一般大3%左右,我们之前的GDP一直都是8-10%,也就是说名义GDP,应该是11-13%左右,如果这么看,北上广深的房价早已远远脱离了名义GDP的范畴,甚至泡沫的程度,比日本还大。日本在大泡沫前,房价增速也只比名义GDP4%,而我们却足足快了10%

 


投资有一种理论叫做均值回归,简单解释就是跟遛狗一样,你牵着一条很长的绳子遛狗,而狗则前后左右的跑,他跑的很远了,绳子就会绷紧,于是他就开始往回跑。人是在向前走,狗也会大体上跟着人一直走,但不代表他永远在人的前面。所以,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,听过老齐讲投资的朋友都应该知道,均值回归就是投资界的万有引力,当年巴菲特就是通过他算出来的互联网泡沫,股神的依据特别简单,股市长期看每年平均涨10%,你如果某几年涨的特别好,那么后面大概率就要回落。房子也一样,各个国家的历史都已经说明,即使最好的核心区,房价也就基本跑赢名义GDP百分之1-2,那么短期涨的多了必然会向均值回落。值得注意的是,我们最近的名义GDP也在减速,大概只有9%了,所以未来房价再想如之前那么涨,概率极小。反而很可能会出现法国和日本的情况。只是我们希望更像法国,慢慢的跌,而不要像日本那么暴风骤雨而已。如果要按照世界平均的水平算,我们房价年均每年涨15%更合理一些,那么算下来就是158倍,也就是说现在的房价比正常值高了一倍还多。

 

十一长假期间,我们正在为大家带来一本书,《失去的二十年》这本书是介绍,楼市泡沫破灭之后,日本经济是如何一步一步失去发展动力的,日本跟我们很像,楼市泡沫经济减速,本币大幅波动,被美国针对,日本企图通过自己的努力来化解外部和内部风险,但恰恰是这些努力,将日本拉入了深渊。有兴趣的朋友可以来了解一下。


 

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