说市 ▏金鹰月湖板块：一二手房倒挂板块 土地稀缺+产业规划促发展

2017年11月1日，长沙成为中国首座获评世界“媒体艺术之都”号称的城市。在此之前全世界仅9座城市获得这个称号。

从已入选的城市来看，法国里昂作为有名的“文化之城”，在欧洲除了威尼斯，这里的印刷工人数量最多，这里有着第一本法语书。同时，其人均GDP在欧洲排名13位。

加拿大的多伦多时加拿大的政治、经济、文化和交通中心，是世界上最大的金融中心之一。同时，多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。

长沙作为中国唯一的媒体艺术之都，近些年来从文化创意产业的高科技创新设计，到传承“非遗”文化打造的民俗艺术特色街区，长沙已然成为一座区域性中心城市。

长沙打造的湖南卫视更是仅次于央视的存在，在所有卫视中，收视率遥遥领先。其打造的各个节目均有着较大的话题以及较好的收视率，最新的《乘风破浪的姐姐》更是口碑收视双丰收。

同时，长沙为落实“媒体艺术之都”，2017年12月20日挂牌成立了马栏山视频文创园。其定位为全国一流的数字内容创作和版权交易基地，打造“中国V谷”。

落实“媒体艺术之都”的举措

打造马栏山视频文化产业园

具体规划来看，马栏山产业园规划有滨河数字文化创意园、TOD城市综合发展区以及滨河生态区，另外城市活力轴贯穿中心区域。

园区重点打造七大功能模块：产业培育功能模块、技术支撑功能模块、文创金融功能模块、内容创意功能模块、咨询培训功能模块、版权综合功能模块、智慧政务功能模块。

目前来看园区目前已吸引了2000多家视频文创领域企业聚集，年产值超200亿。具体来看主要为文化产业、现代服务以及高新技术产业。

（园区内部分企业）

文化产业主要是其文化旅游产业；现代服务业拟建设马栏山广场、上鱼APP、新浪湖南视频文创园平台、马栏山直播产业基地等等；高新技术有华为、人工智能、VR技术等企业入驻。

三大产业协同发展，到2030年，产值将超3000亿元，成为以视频文创为特色的国际性大型文创产业园区，成为湖南经济社会发展金名片和全国新型视频文创中心。

板块资源集中 为文创产业发展助力

除企业入驻的优势外，其区位优势也较为明显。根据长沙市自然资源和规划局资料显示，马栏山视频文创产业园坐落湖南长沙浏阳河畔，规划发展区为15.75平方公里，核心区5公里，功能区10平方公里。

整个马栏山板块，分为三部分，鸭子铺片主要为产业，长沙大学片为学术，金鹰城片区定位为宜居。作为湖南省首个国家级广播电视产业园区，它未来将是全行业最大的IP生产基地、中国第一家数字版权交易中心以及中国最大的视频创意孵化器。

地段

承接广电原有集中区块和主城区

片区位于浏阳河三角地带，可承接广电片区部分视频文化产业，同时区域距离中心城区较近，可承接主城区的人流和产业。

同时，教育方面，区域内规划有九年制教育用地，目前还有清水塘溪泉湾小学、大同第二小学、燕山二小、国防科技大学附属小学等学校；

商业方面，区域内聚集了各类商业配套，全球直销中心意向进驻，周边还分布着麦德龙、步步高生活广场等商业体。

景观

位于浏阳河V字弯道，南北两大公园环绕

作为位于浏阳河V字弯道的片区，马栏山文创园片区内景观资源较好，三面水景，并将建立滨水平台，弯道处配置滨河景观带，南面配置滨河生态区，中部有中央景观带，整个片区景观资源异常丰富。

具体来看，马栏山视频文创园内绿地占总面积的33.62%，其核心区内两处大型绿地为中央绿轴公园、浏阳河风光带。此外还有朝阳公园、金谷公园、文创公园、阳光公园、向阳公园等五处小型公园。

同时，片区南北向分别拥有月湖公园以及烈士公园，前者定位为城市氧吧，后者为长沙市最大的公园。无论是内部还是外部，其景观资源在整个长沙市都名列前茅。

交通

通达高铁，地铁，规划有轨电车助力资源聚汇

外部交通方面，片区距离火车站近2.6公里；高铁南站近9公里，机场20公里，相较而言无论是何种交通出行均较为方便。

内部路网来看，9纵12横的交通网络规划密集的布局整个片区，且目前已建和在建的道路有12条，包括滨河路、葡园路、朝正路、向阳路等等。

轨交上，马栏山将于2021年以前建设一座有轨电车，全长约 7.9km，全线共设置车站 10 座。具体路线为烈士公园东到中南汽车世界，整体串联了串联烈士公园、马栏山视频文创园、月湖公园、湖南广电、世界之窗等重要客流需求点。

除了有轨电车，3、5号线地铁也将经过片区，另外地铁12号线规划也将经过片区，再加上周边公交路线较多，整体公共交通较为方便。

片区内自驾、轨交出行及其方便，再加上于对外交通枢纽距离适中，整体内外交通方便，未来无论是拉动内需还是加强外部联通都有一个强有力的交通支撑。

板块土地资源稀缺 市场存量低板块热度

金鹰月湖板块规划中,长沙大学、广电中心、月湖公园以及舟桥部队占据了较大的用地面积，且住宅用地基本已经开发，只剩下北部有部分住宅用地。

而马栏山文创园核心部分绿地和商业用地占比达20%，居住用地仅占3.74%，2020年预计供应六宗地块均为旅游和商业用地，且目前区域剩余用地也多为商业用地，整体板块住宅用地及其稀缺。

新房部分，目前整个片区除前两年供应的人才公寓外，住宅多为尾盘，绿地V岛和东原麓印长江是目前片区内难得的新项目。

但并不是说片区吸引力较小，截止到目前，片区内已入住的房企有恒大、藏珑、绿地、东原等大型房企。

从房价表现看，周边二手房房价均价为14246元/平米，而新房目前均价仅7952元/平米，一二手房倒挂近6300元/平米。

一二手房倒挂除购房者对片区规划的看好之外，还有要是因为片区开发较早，区域尾盘较多，新盘仅绿地V岛和东原麓印长江两大项目，整体库存只够消耗5.7个月，目前片区存量稀缺。

开盘表现上，东原·麓印长江上半年仅一次开盘，而绿地V岛上半年三次开盘均有较好表现。2020年3月住宅首开，去化率达72%，成交金额高达7个亿；5月再次开盘，同样保持74%的去化率，整体开盘持续保持较好的势头。

绿地V岛去化表现优成区域标杆

上半年金鹰月湖板块整体成交金额为18.18亿元，绿地V岛成交14.29亿元，占比近80%，是当之无愧的片区标杆。

同时，绿地V岛获得长沙2020年上半年度商品住宅榜首。

作为片区标杆项目，绿地V岛受捧除片区规划、土地和库存稀缺外，项目本身也具备较大亮点。

亮点一

世界500强绿地集团 板块内打造湖南第二高楼

2019年绿地集团在世界500强中排名第202位，中国500强中排名第23位，是中国第一家以房地产为主业进入世界500强的企业集团。

绿地布局遍布全球5大洲，30多个国家百余城市，尤其以“超高层地标、枢纽综合体、海派风情国际社区”见长。目前全球10大高楼绿地占据四席。绿地凭借其打造城市超高地标的运营经验及其强大的城市配套建设、产业运营能力等优势，成功拿下马栏山视频文创园地块，打造380米超高层“星城光塔”，是湖南仅次于国金中心的第二高楼。

星城光塔将引入超五星级铂瑞空中酒店，尖端配置湖南唯一空中观光景区、无边际泳池、云端演播厅、总裁公馆、总部基地等，建成后将成为湖湘传媒产业新名片。

亮点二

马栏山文创园门户位置 园区唯一在售住宅项目

绿地V岛位于马栏山门户位置，项目住宅区和380米地标“星城光塔”一北一南，通过约千亩的中央体育公园相连。

北部的住宅区是马栏山文创园的北部入口处，是核心板块仅有的3.7%住宅用地中的一员；南部的“星城光塔”位于”V“字弯道的正对面。

交通上，项目距离已开通的3号线和5号线较近，同时未来规划有12号线将在项目旁设置站点；除此之外云轨、快速路以及BRT公交环绕项目形成四位一体的交通网络。

教育上，项目自身配置两所国际高端幼儿园，清水塘绿地小学现已签约，同时，据了解，片区内正在规划长沙市一流中学。

景观上，项目北面对望月湖公园，西面是浏阳河环绕，再加上项目本身位于马栏山中央景观带，整体景观休闲场地较多。

同时，由于绿地V岛为目前马栏山视创园区内唯一在售住宅项目，其稀缺性对未来的资产保值起到较大作用。

亮点三

升级为四全健康宅产品 切合本土住宅需求

项目地理位置较好的基础上，其产品体系也在原有基础上进行了升级。打造了四大产品体系。

绿地集团基于国际知名的WELL国际健康认证标准，重新定义适合长沙人自己的健康住宅核心理念，通过 “全屋净化”“全居智能”“全域安全”“全区颐养”四全健康宅产品体系，更为切合本土居住者的健康和舒适体验。

全屋净化分为空气、水质、材料以及噪声净化。其中空气净化层面，其采用用户式中央空调及新风净化机组，来过滤空气中有害气体；

全居智能则是采用人脸识别门禁、智能访客管理、智能停车管理、智能快递柜等，将方式保障业主安全；

全域安全则通过视频安防、周界入侵、儿童看护、材料防火等10项全域安全配置，全面涵盖社区安全、家庭安全、老人和儿童看护等角度，力保“社区全域安全”；

全域颐养则是社区规划方面，设置多功能运动场地、健康漫跑道、景观会客厅、口袋公园、公区艺术品设置、美丽地库、无障碍设计等等。

亮点四

布局合理下，高赠送户型优势明显

与产品相辅相成的是项目户型设计的合理性及居住的舒适性。绿地V岛户型设计上较为方正，且整体赠送面积较大，对于购房者而言无论是居住舒适度还是购买的性价比都有着较大的优势。

以140平米户型为例：

户型整体为南北通透，双阳台三飘窗设计，再加上整体户型设计非常方正，无论是采光还是通风效果均较为不错，且户型利用率较高。

两个阳台和一个空中花园为半赠送面积，三个飘窗一个设配平台为全赠送面积，整体赠送面积较大。且空中花园可作为书房或客房使用，这样客房可和主人房间分开，增加使用房间的同时增加私密性。同时，双阳台设计，可将一个作为工作阳台一个作为生活阳台，增加了主人的娱乐空间。

作为“媒体艺术之都”的核心，金鹰月湖板块规划的马栏山视频文创产业园对楼市的带动毋庸置疑，但其核心部分仅5公里，且多为商业和旅游用地。产业规划的带动对核心板块的项目成交无疑有着较大的带动，但土地的稀缺性让其不可避免的往外扩张，未来其对金鹰月湖板块整体楼市将带来不可估量的正面作用。

来源：克而瑞湖南图文/刘芳审核/刘芳