10万/平：创南京学区房单价记录及背后的学区意义丨阳光
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首先要明确一点，这是报价，不是成交价。
尽管如此，在这春意渐撩时，单价10万/平，太刺激眼球。这是南京楼市创纪录的一幕了，如果仅仅业主的胡乱报价，无非个体的幻梦与激情。但在此刻的房价格局中，10万/平报价并不显得多虚妄：而这，才是令人惊惧的。
（20平米蜗居小房）
目前布置而言，麻雀虽小，五脏俱全：房子在一楼，厨房小而规整，卧室兼具了客厅功能，电视机、高低铺。当然，整体上与其说是房子，不如更像宿舍。推开门就是80年代工厂宿舍的即视感。
10万/平，存在一定的“合理性”。即便不能成交，但也是趋势：
（一）基本面
力小+29中，顶级名小+名初中，在南京的学区组配中实属一流。力小有历史，有传统，有底蕴，绝非之前南京部分房产媒体所言力小沦落，排名跌出前10。无论以南外的录取为指标，还是以素质教育而论，力小依然是南京顶级名小，与拉力琅芳并肩南京“四大名小”，这点毋庸置疑。29中虽然不是顶级，但也是鼓楼名初中，实力不容小觑。
（二）政策面
取消小升初之后，学校江湖并不大乱，很简单，好的依然是好的，而不好的也很难逆袭。学区的“就近原则”，是中国也是美国的一贯政策。
无论政策如何多变，“就近”始终是第一原则。
（三）市场面
拉力琅+29中的配置，是南京学区房市场上的一个极致组合，在于双学区，也在于居住体验差，能买这种老破小学区房的家庭，往往对教育很上心。具体成交方面，已经有不少单价6万多甚至7万。市场对此已有认可。
（四）学区房特质之一
对于一二线主城老破小学区房，原则是“看总价，单价只是参考”，因此，这套20平的学区房，单价虽然近10万/平，但总价198万，属于很多人都能“消费”得起的范畴。
（五）学区房特质之二
能不能宜居，这只是一个方面。一般的操作是，买来这套小房，取得入学资格，然后出租掉，再加钱来租学校附近的大房。既满足了入学，又能入住，避免了一次性买个大面积学区房的高总价风险。
因此，10万/平的20平学区房，虽然单价惊人，但总价不高于200万，这已经是南京一线学区房中的唯一清流：总价最低。而其他的学区房总价，低于300万的也寥寥，普遍高于350万。
我知道有人痛苦得想哭，但这就是市场。这不是政府一纸公文的定价，而是买房人一套一套用真金白银买出来的。
它真实得可怕。
时间切换到2016年3月，位于北京名小实验二小的隔壁。西城区文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生，可以说有点破败的房子，仅仅11平方米，去年卖出了相当于20公斤黄金的价格。起先中介标460万元出售，几个买房人彼此互拼，最终以530万的价格成交，单价破46万。
发现一个有意思的现象：几乎所有关于学区房的媒体报道，结尾总是：政策多变，学区房购买要谨慎，谨防竹篮打水一场空。
这种警惕性的文章，已经报道了10年，学区房房价从几千到了10万/平。他们这些文章，只是一种肤浅的现象描述，一种笔调貌似悲悯的情绪煽动，试图将学区房魔幻化、不合理化。
内在的给人一种学区房房价不靠谱、很有危险、买的人非傻即呆这种引导。而不是从市场的角度、供需的角度和人心所向去做理性的本质分析。
应然和实然的关系，道德层面应该如何如何，与实际事实层面如何如何，很多文科生一辈子都在里面混淆不清。
小小一个报价，10万/平，刺破了心理预期的天花板，就像潘多拉魔盒，一旦打开，也就很难回得去了。
之前，一位住江湾城的朋友，激情洋溢的写了一篇文章，旁征博引，条分缕析，试图论证湾4将会是南京第一个单价突破10万的楼盘——显然，他错了。
中国一二线城市，尤其体制色彩浓郁的城市，比如北京、南京，单价最高的往往并非是雕龙画栋的豪宅，而是毫不起眼的逼仄学区房。又老又破又小，生命力顽强，无论政策如何演绎，行情如何跌宕起伏，坚挺得像烈火炽日的革命战士，单价永远在冲锋。
豪宅，锚定的是稀缺的景观资源与极致的品质，而老破小学区房锚定的是教育资源。就像两个剑客，前者衣着华丽，羽扇纶巾，剑锋凛然；后者就随随便便的破烂衣裳，风从旁边吹过，衣角皱巴巴的扬起来。
最后，还是教育资源更宝贵。因为品质，永远是新的好，在目前中国急遽的城市化进程中，景观资源也不那么“珍惜”。
这是为什么？
难道这些动辄花费数百万买一个老破小学区房的都是傻瓜？
我们不难想象这样的场景：一家三口住在老破小学区房里，麻雀般小，环境局促，屋内狭窄，每样东西都紧凑，吃饭、写作业、工作，甚至都在餐桌上，晚上睡觉，动辄一点声音都会有干扰。
永远不要嘲笑“有钱人”的选择。等多少年后，或者为人父为人母，你就明白其合理性，很多人等到后悔的时候才明白这些道理，然而也晚了。
什么是好学校？
不谈什么特级教师数量，师资水平，学校的平台，历史底蕴。
只谈一点：门槛。
学区房的本质是一种筛选机制，“门槛”就是核心：
（一）要么硬关系，很硬很硬；
（二）要么长江学者，名门世家子弟；
（三）要么学区房，愿意花费的，必然是极重视教育的家庭。
因此，好学校的核心就是对生源/家庭的选择。从整体概率上，极重视教育、有能力为教育付费买单、有足够的意识与心智扑在子女教育上的家庭，无论是应试还是所谓素质，往往大概率更好。
即便被很多人视为公平的美国，好的学校也等于“门槛”，要刷父母的脸。
有人寄希望于民办，其崛起将替代了目前严苛的公办教育，然后子女很容易就上一个好的民办……
想象很美好，实际不存在，现在不可能，以后也不可能。
一个很容易就能上、没有门槛的学校，无论公办还是民办，注定是烂校一个。这就是残酷世界的本质，看起来冷漠、绝情，实际上恰恰是“公平”。
因为它内在的逻辑是：所有的一起都在分层，好的东西，价高者得。
人生就是如此，要想有好的教育，就必须付出，要么强悍的人脉关系，要么鼓鼓的钱包。两样都没有——在中国，比如南京，你还可以参加热点学校每年贡献出来的一些摇号名额，这也是一种社会主义独有的“运气”，相当于中大奖。
2015年南京新生儿数量为7.7万个，2016年南京新生儿出生102521个，同比增长32.1%，增长了约2.5万，增幅创历史最高纪录。
这让很多家庭为了孩子提前考虑，进行教育布局了。
天价学区房，10万/平，说到底也没什么恐慌，当做一个高级消费品。价格是市场的反应，遵循着市场供需关系，公平交易，不强买强卖就行。记住，学区房是中产阶层最后的堡垒，如果这个底线被攻破，社会也就彻底“固化”了。
最新消息：这套198万的20平学区房，在交易博弈之下，已经涨至200万出头，事实上突破10万/平。
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加“南京城记”主编阳光（inger2017）
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inger2017 阳光 南京城记主编