2017楼市迷局 | 阳光
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这一轮全国性的房产牛市下来，如今余火已尽，盛宴式微。
自去库存始，信贷狂飙，政策激励，一二线城市土地燃烧。再到去年10月雷霆调控，坚壁清野，波澜壮阔之余，资产跌宕起伏，人心被唤醒。时至今日，我们能做的不是对狂癫岁月的回味，而是摸着石头过河。
天、地、人，立体全视角分析楼市，破除迷雾，“凡是过往，皆为序章”。
“天”，包括国家的房产调控政策及货币政策。看天吃饭，是证券业和房产中介最常说的话，涝的时候涝死，旱的时候旱死。要么不开张，开张吃三年。诸如此类，莫不如是。
2015~2016年，深圳率先上涨，北京、南京、上海紧接着涨起来，然后蔓延，厦门、苏州、合肥、东莞等城市，一二线城市的房价是着火状态。我找出一个“惠州-西子论坛”普通帖子：《今天的房价让我傻了眼，求政府调控房价。回归理性》
房价癫狂，苦不堪言。
以南京为例，2016年对于普通人是“买不到房”，对于开发商是“拿不到地”。之前，调控政策往往是旁击侧敲，如加大土地供应，但结果是往鼎沸的油锅里加油，地王纷纷出笼，更让人心焦灼。但，10月假期的调控，二十个城市纷纷进入坚壁清野状态，提高开发商的拿地成本，关闭部分融资渠道，并从买房人的购房资格、贷款资格强硬入手，褪去了地方政府欲说还羞的暧昧，堪称雷霆万钧。
政府：让房价回归到合理区间。
一位副省长原话：“房价过快上涨，不能容忍，就地问责、没有余地！”
去年12月12日，人民日报而采访郁亮，郁亮是中国乃至全球最大的房地产开发商万科的总裁，具有象征性意义。郁亮表示，作为吃这房地产碗饭的人，我们希望是‘常吃常有’，而不是“暴饮暴食”，今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”。
其二，除了房产政策，重要的还有货币政策。我用松、紧来做形容，显然是趋紧。短时间内，钱更值钱。虽然，银行账面上有钱，但决不允许随便进入房地产领域，信托、基金和其他融资渠道，没那么随意的给房企提供弹药，审批更严；对于买房人，银行的审批也趋严，南京市场上，房贷利率从之前最低85折、88折提高到普遍9折，甚至部分银行更高。
政策上，不允许银行对房贷松绑，环比上月不允许增长。前段时间，央妈放出重磅一击——央行突然上调了7天、14天、28天的逆回购利率各10个基点，同时又上调了SLF（常备借贷便利）利率。尤其涉及到特朗普的倾向，相当于给全世界下蛊，汇率的暗战，对于国内房产价格是中性略偏空。
种种迹象表明：宽松的货币时代暂时结束。
政策是天，大气候，翻手为云覆手为雨，似乎无所不能。
但实际上，把国家的运营者当做一个人，它的任何决策及动机，都出于某种理性，具备一定的“合理性”。坊间传闻的动辄拍大腿、拍脑袋做决策，在金融和房产领域几乎不存在，不低估政策的威力，是任何人行走江湖的基本前提。
同时，所谓政策，是否能熨平规律？
这个问题，不同人有不同解读。我觉得作为个体，顺应大势是起码的理性，短期看政策，长期看本质。
天归天，天气归天气，无论晴天碧日或倾盆大雨，最终还是落在地上。所谓地，就是城市、土地。
我们买的是房，并非一堆水泥混凝土或所谓的精装修、智能家居，这些不值钱，不过尔尔，其实我们买的是土地——作为普通人，你无法直接购买土地，只能买房！
城市发展，这是主旋律。那么，发展的直观体现就是城市在扩张，每一片土地都在升级、改造、建设，凝聚了科教文卫与商业，汇聚了人口，这些都是资源。土地是城市之本。你不买房，就是不买地，根本无法参与城市发展的红利。就像炒股，你都不买股，怎么享受股票上涨或分红？
古今中外，唯有土地是财富的仓库。即便是德国诗人荷尔德林不也曾说过：人，诗意的栖息在大地上。
举一个例子：《来自星星的你》，都敏俊教授几百年来只投资两种：1土地；2古董字画等。
以南京为例，我做了一个南京最近5年的土地成交面积及金额统计图:
2016全年宅地成交平均楼面价达17589元/㎡。
2017年以来，南京又拍了两次地，也不是像去年那样每次都是边角料，甚至拿出一些好地，比如河西南鱼嘴G97，南京地标的摩天大楼；中华门G98，招商98.1亿，刷新南京出让地块总价纪录。
（一）土地供应增加明显。2016年469.4万平米，仅次于2014年的天量。2017年的节奏也在加快。当然，住宅的开发周期也会变长，很多都是现房销售，从拍地到预售这个漫长的时间段，我有点担心南京的住宅供应。当然，供地计划，政府的口径是“动态调整”；
（二）土地限价。所谓限价，就是理论上能卖更高价，但含蓄微妙点，大家都识趣。对地价进行限价，调低大众预期，有利于当前的整体调控，“土地限价，房价限价”，双限之下的楼市，呈现的就是一半海水，一半火焰。
总之，对于城市的经营者，土地绝不会贱卖，只是特定时期的权宜之计。土地值多少钱，是开发商和人用真金白银买出来的，而不是被测算出来的。
点到为止。
人，包括开发商、这座城的市民与人心。
十多年前，我在南京读书时，到处都是栖霞建设的红五角星。现在几乎见不到了，以至于偏安一隅。城市的变化日新月异——开发商也是如此，仿佛换了人间。
这一点，其实南京不如杭州，杭州的绿城和滨江筑起品质护城河，但凡进入杭城者，一定打醒十二分气力才能与之竞争，或者，干脆卖得便宜。
前几天，与杭州一家房媒主编聊楼市，他对南京的楼盘不屑一顾，这是一座“依壁雕凿”的非品质城市。杭州人被绿城弄得嘴刁了，我笑他们，虽然是普通人，却染上“不将就”的毛病。也许，正因为这“不将就”，督促着开发商提升品质，善待土地。
TOP50房企，现在未在南京有项目的也不多：阳光城、路劲、建业、时代地产、上海实业、金融界、协信、中骏、光明、隆基泰、祥生等少数房企。
拿地不易——这是很多开发商在南京的感慨。去年，“囊中无储备用地”的华润频频出现土拍市场，据不完全统计，土地保证金累计交了68.7亿元以上，却依然颗粒无收。
房产开发作为资金密集性行业，核心竞争力在于其融资成本和周转率，“马太效应”已经出现，南京的本土开发商日渐式微，主流市场拱手相让。随之消退的可能还有品质，据了解，在目前南京楼市的限价政策下，部分开发商会在“降低成本”上做文章，眼见悲剧上演，然而，也没办法改变。
2015~2016年之后，仿佛所有人苏醒过来，这是一个抢硬通货的时代：万科股权、格力股权、一二线城市土地、大城市的靠谱单身男人。
二十年前，我觉得月牙湖花园是顶尖的富人区，月牙湖微波涟漪，甚是美丽，之后富人们去了城东，还有的去了河西。现在，大家都在追逐稀缺，南京院子、安品街一号、桃花源和湾4。作为标杆性的楼盘，随着岁月湮没，时时在变幻，但有一点不变，即大家对于更高居住品质的需求没有变化。
在有能力的前提下，谁不想住得更好？
再看南京人，据南报网预计，2016年南京市常住人口为826.7万人，同比增加3.11万人。而计生委最新统计数据显示，2016年南京新生儿共102521个，同比增长32.1%，增幅创历史最高纪录。其中，“小二子”有37991个。
南京女人并不比其他地方的女人更能生，甚至是更不愿意生。
但一二线城市的魔幻就在于，孩子可能生在外地，但最后终究被大城市虹吸过来，因为综合性产业、更好的收入与科教文卫资源——随着人过来的，是其他地方数十年甚至几代积累的财富。
一个趋势：小地方的房产，最终变成大城市的首付。所谓投资：房产置在人口尤其优质人口净流入的城市。所谓投机：房产买在人口净流失的城市，指望捞一把就走。
最后看人心，购房者的信心从高涨到平稳，去年12月跌到基准线以下。
数据来自安居客
2017年，能不能买房？
所有人都关心这个问题。然而，答案因人而异。没有一个放之四海而皆准的标准。
这是一个吊诡的时候，南京房价格局呈现出特殊的结构性。
我来做分析，南京楼市房价格局，分成A、B、C、D 四个层面：
A 风向标楼盘
何所谓风向标，我在之前的文章中屡屡提及，即有一定体量且承担调控水龙头的区域楼盘。比如河西南，3.5万是红线，有了这道红线，才能对二手房形成强大的压制，通过“比价效应”传导到整个河西，甚至南京。3.5万在2017年会不会松？我认为不会松。此红线一松，意味着调控的终结，甚至给人一种“压制不住，故而反弹”之感，带来的后果不堪设想。
那么，红线楼盘，能不能买？
这不是一个问题，问题是能不能买得到。计划经济时代，光有钱也买不到东西，需要各种凭证，粮票、油票、肉票，自行车、手表、缝纫机这三大件也是凭票供应。
红线楼盘，也是如此。
B 其他板块新房
总体而言，销售状况要看板块的发展高度、产品规划设计与价格三者的最终博弈，事到如今，其实也心知肚明。政府发展，往往是有策略、有重点，也有门道的。均衡发展永远是一种梦想，事实上，总有优先级。
甲：有空一起吃饭？
乙：这段时间没空，以后吧，再约。
其实，有没有空，不是取决于真的有没有空，而是取决于在乙心目中甲的地位与优先级。
板块发展也是如此，规划虽美，迟迟不落地，或没投入真实的资源，只能是落花流水春去也，不明确、不落地、不表态，是发展之大忌。这些板块的楼盘，苦日子要熬一熬。
C 学区房
北京/南京和广州/杭州形成了鲜明对比，前者是体制性色彩较浓的城市，而后者则是民营经济较为发达、体制色彩相对较弱的城市，体现在学区房，就是公办教育是否占主导地位。
可以明确下一个结论：南京，别指望这几年民办的兴起会把公办教育的价值归零。对于南京，民办教育很重要，是补充，是另一条路，但好的民办有门槛，没有门槛的民办学校，一定零落成泥。
有门槛，无保底；无门槛，有保底。这是民办学校的悖论。2016/2017甚至未来几年，补偿性生育的存在，二胎家庭暴增，优质学票的供需关系依然紧张，拉力琅芳银金和九年一贯制教育的学校，无非那么一些，依然稀缺。
但，值得注意的是，南外是南京小学的定价神器，鼓楼几乎垄断了南外生源，占比68%。这个寡头格局，是否会因南外即将的大变革打破？
拭目以待！
D 二手房
我在去年9月、10月 文章中就预测了二手房的成交困境，目前的现实就是如此，没有刚性需求的二手盘，苦苦挣扎。现在的南京和十年前不同，单价如此之高，买房通常体现为“换仓”，卖出一套房，再购入另一套满足需求的房。因为调控的限制，购房与贷款资格的珍惜，有的人即使卖房，也买不了房，索性束之高阁。当然，具体二手房也有区别，交通便捷、品质板块的好房，只要价格稍有诚意，就能成交。
市场冷却，房子的流动性之别就出来了。有的房，在狂热季涨得凶，吸引着大量跟风投资者，但调控以来，房价转而掉头往下，二手成交极困难。投资，是涨幅、流动性、体量的综合权衡。
综合以上，ABCD的南京楼市，能不能买房？不同结构，一切不言而喻。
什么是未来？这张2万+就是未来，“地价+成本”并不绝对，但这是预期，无非是时间的问题。
对于未来，
开发商的脸是一部小说，
而买房人的脸上则写满了自传。
最后，我来总结一下楼市迷局：
天气不太好，
土地还是少。
信心在凋零，
岁月在奔跑。
加“南京城记”主编阳光（inger0412）
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