买房不能提升阶层 | 阳光
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一、意识层面
普通人，或中等收入家庭，或中产，为人处世循规蹈矩，按部就班，在社会整体运行体制中充当一个螺丝钉、一个环节，卖出专业、技能和服务，获取薪水，这就注定了相对本份。
《孙子兵法》：“凡战者，以正合，以奇胜”，这就是守正出奇，“正”正路、正道，正道而行，守法运营。
普通家庭是往往是“正”有余，而“奇”不足。房产投资、资产增值、财富扩大，直说吧，就是阶层跃升——很多人心心念之，“正”只能维持阶层不坠，这还是在把握大趋势的前提下。
这么说偏悲观，因为很多人正在追求的恰是实现财富自由、阶层跃迁。我觉得，难度极大。能豪赌命运的，有几人？多数人不过盛世蝼蛄，岁月静好罢了。你越想把握一个确定性的未来，就越只能逗留在一个确定性的收入及层级。
凡是就这样：安全与收益，不可两全。
二、 “正”
守正出奇的“正”，仅仅维持，其实也不易。
GDP意味着社会经济的平均发展；收入意味着总体收入，含薪水、顾问费等；A、B分别取自南京两个区的房价，金陵大肉包则是南京物价增长的表征，代表你花出去的。
战胜15%的也只有房价，收入不过10%。金陵大肉包打平15%，当然，你也不可能从2005年开始储藏肉包。但收入是跑输了所有标的，花出去的钱多了。
在不考虑负债的情况下，家庭总资产=房产+现金/理财+收入
房产：20%，很好，跑赢均值；
现金/理财等：极弱，严重跑输；
收入：10%增长，跑输。
这符合我们过去十年的主观认知，如果用M2来表示也吻合感受。
一个普通的南京家庭，当然一二线城市都相似，有一两套房，有较为稳定的收入（不大起大落，自然增长），当你意识到要买房，别人也在买房，如孩子大了就买学区房，如市区旧了，就买新城区。某种意义上，你的需求，也是多数人的需求，因此你的层级是平的——和其他人一样。
只论收入，勤劳、刻苦、努力，但也就是10%，你是打不赢15%的。
三、一个家庭的“白赚”能力
以上一些都是确定性的，循规蹈矩的常态。其实，变数是负债，一切问题的关键就在于“负债”，设定为X，充满着巨大玄机及意义，这个X真正决定了一个普通家庭在过去十年和今后的跌宕浮沉。
X是你向银行、机构或其他人借的钱，设定一个利率A。很简单，假设你的投资标的是股票、债券、理财、基金等，（如果是房产就更高了），利率是B，只要B>A，那么就是“白赚”：X*（B-A）。
好吧，一个家庭，你的“白赚”能力有多大呢？
（一）B-A的差值多大，你的“白赚”就多大。路子广，投资渠道多，挑选的余地就大，B-A的差值就越大，扩大这个差值，自然“白赚”就多。这取决于你的见识、人脉、渠道，很可惜，普通家庭这几样都普通。层级越高者，这个差值越大；
（二）X的扩大。这个世界的真相是，你越有权，你越有钱，你的职位和地位越高，那么你的负债X就可以越大。有权者，有钱人，朋友多，开口借钱，几十万几百万就能到账。即便普通家庭，政府公务员、国企员工、外企职员、私营企业员工，也有所区别——在于你的平台及个体的信用值，例如各家银行对不同单位的信用贷、消费贷额度和利率有别。总之，X还是取决于你的个体能力。层级越高者，这个X可以越大；
（三）综上，一个家庭的“白赚”能力本质上取决于这个家庭的社会层级，扩大负债，扩大利率差值，从而能实现更大的跨越。惋惜的是，普通家庭，这一切都是普通，社会中位数，因此这个“白赚”也是中位数。你若不发现及充分运用这点，你就落伍；发现且运用，也无非就是跟得上而已。
如果你是社会的中位数，这些能力，你也是中位数。
四、“奇”
守正出奇的“奇”，出人意料，突破思维，出奇制胜。家庭阶层实现跃迁，只能以“奇”取胜，又称赌，把家庭资产置于一个极有风险又可能极有收获的点。
上述的第二章节讲到了家庭的变数是“负债”，可以转化为“白赚”能力，更重要的是，对这个“白赚”能力，能不能放大呢？
答案是：可以。
这就是杠杆。买房3成首付，杠杆就是3倍，千万别小看，这就是把一个家庭“白赚”能力迅速提升的最大利器。有钱买房，你只是维持，没钱买房（扩大负债）才是本事，也就是超越阶层的唯一可能。
说穿了，你用别人的钱来生钱，而且，生钱杠杆化，你扩大了。打个比方，你向邻居家借了一只母鸡，这个母鸡每天给你生蛋，不仅生蛋，一下子还生三个。你不仅是赚，还狠狠的赚。
这就是升级版的“赚钱”能力。
在过去10年中，对于普通家庭，有哪些可能是升级版母鸡？
（一）创业。初期投入资金A，现在资产B，B-A就是这段时间的价值，而中国中小企业的平均生存时间是2.5年，杠杆大、风险大、成功概率小、收益大，这是特点。搞得好，就是马云、马化腾，搞得不好就是徐翔；
（二）买房。20%，这个增值比例超过GDP，超过收入，超过金陵大肉包，非常好。然而更好的是，你才3成首付，变相的是20%*3=60%。银行7成贷款变成你房子的一砖一瓦，也在替你每年20%的增长。100万的房子，30万首付，若第二年上涨20%，（1年利息和中间交易税费不计的前提下）等于你用30万，赚了20万 ，总之，很可观。
家庭总资产=房产+现金/理财+收入。
只有第1项“房产”20%；另2项绝不可能年增长20%（社会整体）
房产：20%
现金/理财：也就活期用用吧，5%
收入：10%
SO，我们为什么不把5%、10%的切换成增长率20%的？这就是优化的意义。
反面例子：一个朋友从美国金融界回来，学到了一套“美国标准普尔资产配置”，主要是活期、理财、储蓄和寿险，房产+基金+股票=30%，布局了基金和股票，租一套漂亮公寓，索性没买房，现在他陷入了“中年危机”。
五、风险
若只看完以上4个章节，很让人热血沸腾，有一种拼命想扩大负债、赶紧买房、不止买一套要买就好几套的冲动，是不是？一切财富神话都会打造一个赚钱的英雄，然后试图模板复制成功，这就是市场上屡见不鲜的商业模式之一。
从一无所有到财富自由，太诱人了，对吧？
事实上，过去10年的硬道理，一个普通家庭如果满足三点，是可以逆袭的：（1）克服思维定势，人民币是虚弱的，从而具备持续投资意识；（2）认识到买房才是硬道理；（3）敢于借钱，勇于负债，扩大资产包。然而，普通家庭在过去10年中满足这三点的，并且持续进行房产投资的，绝不超过10%。
10%，对，就这个比例。
风险其实很大，不要用复盘的思维去理解彼时彼刻。当你急遽扩大家庭负债率时，你的精神压力和现金流压力都很大。
（1）第1年，房价没涨或略跌，你还在付利息，白白的。上半年怀疑房价，下半年怀疑判断；
（2）第2年，房价还没涨，继续付利息，继续怀疑自己的判断，舆论背景一定是悲观的，此种悲观氛围与自我怀疑相互激荡，你开始怀疑人生；
（3）第3年，若房价还没涨，岂止怀疑人生，你甚至开始考虑出售房源，平进平出，你都会感谢上帝，仿佛卸载掉一个拖累，因为你觉得那不是资产，是库存，库存怎么卖？甚至是可以降价的。
房产毕竟不是印钞机，即便是印钞机，也有个“纸张-钞票”的时间过程，这个过程会杀死一批人，可以理解为“洗仓”。过去10年，人生富贵，如此而已；未来10年，一切还很叵测。
六、结论
人生其实是非常公平的，对于普通家庭，一没背景，二被权贵背书，你如何提升自己的阶层？别无他法，一定是别人恐惧时你贪婪，别人贪婪时你恐惧。这个时候，你等于给人生做了一个不确定的选择，选择了一个巨大的风险点，选择一个投资品、提升负债率并且放大杠杆，然后静待命运的决策。你不敢？是，大多数家庭都不会选择这样的方式，宁可不跃迁，也不要直接堕入深渊。
多数人只可能是“守正”，“守正出奇”者才是神人，神人稀缺，而普通人芸芸众生矣。普通家庭/中产阶层，注定30%坠落，60%维持，只有一小部分10%能跃迁。这几乎是一定的。买房不能提升你的阶层，更准确的说，买房只能让一个人维持他的阶层，这是由一个人有限的购房资格、有限的贷款资格与个体心理安全感综合决定的。
在各种富豪榜，我们见不到一个人是靠买房炒房上位的，但我们能看到马云、马化腾和卖房的，也有可能出现徐翔，但他是过客。
加“南京城记”主编阳光，交流我们的房产、教育与城市
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