“低价房”背后的投资逻辑分析丨阳光
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最近，南京甚至全国很多城市频频出现“全民疯抢低价房，2万以下全扫光”现象，虽然目前是调控期，个人的购房资格、贷款资格都比较宝贵，但“买低不买高”的投资心理让很多人对低价房趋之若鹜，从而导致这些楼盘销售大热。说到底，这是一种“低价房”的特殊策略。
（一）刚需够得着。现在房价确实很高，动辄两万大几、三万多甚至四万多，严重挤压了刚需空间，只能从所剩不多的低价楼盘中寻机会。地段一般，开发商出于谨慎保守心理，面积也普遍做得偏小，讲求紧凑实用，往往90平就能做成小3房，甚至带2卫。面积上很“刚需”，功能性强，低单价低总价；
（二）地价刺激。几次土拍下来，即使偏远板块的地价也贵，像一些区域，新盘1.7万左右，附近地价都1.7万了，虽然目前并不完全适用地价来倒推房价从而验证此刻新房房价的被“低估”，但还是有地价的预期影响， “先上车再说”。地价的刺激，是一个重要的因素；
（三）投资心理。最近一轮牛市，截止到目前，房价涨幅最高的不是区域更好的主城、河西等地，反而是江北、麒麟、板桥等板块，呈现出明显的“低价高涨，高价低涨”局面，“买屌不买壕”成为最流行的投资术语，越来越多的人认同此投资理念。
以上是原因分析。本质上，楼盘的定位很重要，匹配所在地段，现在的房价格局也体现了这点，遵循公式：好地段好房 > 好地段普通房，普通地段普通房 > 普通地段好房。在核心地段，质高价高的房卖得很好，大户型卖得比小户型更快。而在普通地段，没品牌溢价的比有品牌溢价的卖得好，毛坯比精装卖得好，低价比高价卖得好。进一步推论，楼盘的户型、定位与地段也有内在相关性，热卖时看不出来，一旦市场遇冷则非常明显，刚需板块的刚需楼盘也必须匹配刚需户型，户型过大显然不匹配，差小区非买个最大户型，二次出手时就比小区均价要低。
关于低价房和“唯涨幅论”，有五点分析：
（一）“唯涨幅论”忽略了体量，大体量的房子有其优势，哪怕涨幅低于小体量的房，但因为体量大，哪怕涨少点也能超过。在重视涨幅的前提下，也要重视体量这个因素；
（二）涉及到体量，低价房只能用一次性买2套、3套、4套、5套来补足体量的劣势，但在目前调控下，政府、银行对购房资格、贷款资格与个体的信贷能力都审查得很严，随随便便一次性买多套（如果不一次性，1套2套3套分别买的话，首付及贷款利率的提升，早就杀死了“投资效率”），然后统一以首套房的资格做多套房贷款——哪有银行现在这个时候协助去做违规之事？即使有，或中间担保机构，但违规之事也就没啥可讨论的。第二，目前的局面，低价房也是要抢的，一次性能买到多套的可能性也不大，除非搞定开发商，这也是违规之事（公司化运营房产投资的除外）。因此，实操的可能性较低；
（三）高价房一般在板块好的地段，学区、商业配套、交通等都较为优质，除了纯投资意义之外，也有实际的教育和居住可能。而有些低价房，往往地段偏僻，学区、交通、配套落伍，几乎不存在去住的可能，对很多人而言也只能是“纯投资了”，这就丧失了潜在“需求”；
（四）流动性。偏僻地段的低价房，即使一时价格冲高，但流动性也差，即使报价高高在上，但几乎无成交，这也是目前很多二手房的尴尬现状，的确，价格没降，但卖不出去，唯有降价才能提高流动性。资产是资产，而不是“不动产”；
（五）从意义上分析，低价房之所以是“低价房”，一定有低价的理由，否则，开发商傻啊，能卖高价不卖，偏偏学雷锋流道德的血液，自损利润，把肥肉留给买房人？事实上，低价房的地段及资源缺陷并不会因为热销就不存在，有的低价盘所在版块在未来若有实质性提升，“凤变冰”（凤姐变成范冰冰，形容差变好），投资划算，我点赞；若这种板块，既是地理上的边角料，也是政府及老百姓心理上的边角料，那么房价也不会涨多少，算是投资失败，关键的是因为买了这套，还丧失了其他机会，这也是机会成本。所以，一定要把握一点，即使低价房，也不能闭了眼买，必须买可能“凤变冰”的那种！
刚才讲了涨幅、体量和其他，另外一个维度，即“时间”其实更是重要，也更为大家所忽略。这一轮房产大牛市，京沪其实涨幅也未必超过一些二线城市，核心地段的房价涨幅也未必超过普通地段，好房的涨幅也未必涨过低价房，但，这仅仅是截取了房价启动上涨到此时此刻这个阶段，实质是选择性舍弃了之前“低价房” “劣质板块”“低价城市”更长时间没涨、滞涨的那一段，这就是根本性问题。长期而言，在过去的岁月里，难道京沪的涨幅不如一个普通城市？好板块的不如劣质板块的？所以，低价房，可以买，没问题，但一定要注重时间，最好是启动前买、大涨之后抛，这才符合“低价房”这种投资品的核心意义所在，也才有效率。OK，凝练一下这一段的原则，就是：好房烦不了，可以长持、长捂；而低价房，则意味着短炒，时间节奏很重要。
综合以上，从低价房的哄抢现状，谈到背后的投资心理和因素分析，并指出“唯涨幅论”的不足，必须补上“体量”与“时间”两个维度，这样才能把“涨幅-体量-时间”的房价给立体起来，形成一个更准确和精确的系统分析。
如果是更精微的分析，其实所有的房价波动与比较的背后，是房子的“溢价”。高价房、低价房，其实并不重要，只是价格的表象。核心因素是溢价：真实价值=房价-溢价。所有的CEO盘（喻指开盘价极高的豪宅）都栽在这点上，再好的地段，再好的板块，再好的学校，再好的资源，再好的品质和物业，只要开发商给予了过大溢价，那么这个楼盘，真实价值被溢价弄得很受伤，从投资的角度，以后的涨势较弱也就是必然。比如上海的汤臣一品，南京的仁恒国际公寓，万科金域蓝湾，均属此类呵呵楼盘。而一个低价盘，地段、学区、交通等各种不行，或者市场行情不行，但就是价格还行，也就是几乎没有溢价，甚至开发商自己也自卑得不仅没有溢价，还给了点折损，OK，真实价值爆棚啊——买买买。比如上海的青浦、嘉定很多楼盘，南京江北的正荣润锦、特价时期的雅居乐滨江国际，哇，口水横流盘，然而机会稍纵即逝，别以为你聪明——实际上，很多人都很聪明，越明显的便宜，其实是越短的时间窗口。
所以，低价房哄抢，有其合理性，也有一定的风险。而风险与收益必须正比，这才符合这个残酷世界的原则，天下就没便宜还好的事——除非是权贵，有特殊的福利房等通道，那另当别论。好，我讲的就是三个核心点：“涨幅-体量-时间”、真实价值=房价-溢价、风险与收益正比。其实这一篇文章，除了投资，我讲的也是人世道理，丈母娘挑女婿，就算不门当户对，也要挑“凤变冰”的潜力股吧？有的婚姻捂盘了几十年，到头来还是一场错误，这就是选择有些“低价房”的后果。还有，翁帆的失误在于选择了一个烂熟的CEO盘，溢价太高， 幸福的涨幅也就可想而知了，哎！
加“南京城记”主编阳光，交流我们的房产、教育与城市
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