与富人比，普通人更须重视投资技巧丨阳光
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在过去一年多时间里，我们在房地产市场见识到了波澜壮阔的超级牛市，也见识了形形色色故事，诡异华丽，乱象丛生，有认为房地产是遍地黄金从而不断投资的，也有认为黄金时代结束剩下的不过残羹冷炙毅然离场的。
不管怎样，房子不仅是用来住的，也是一种避险品与投资品，这种观念深入人心。部分中低家庭把房地产作为一种靠谱的资产工具，试图撬动杠杆实现阶层跃迁。
有的人，花费数千元从一些专家那儿学到了所谓的房产投资宝典，身负绝技之感，禁不住手痒，在新街口这种超级内环线买了一圈，估值洼地，价值挖掘，因为他把南京当上海了。
有一位朋友，尽管在2015年多次提醒关注房市，他依然不管不顾，总觉得房价收入比畸形，租售比畸形，高房价是一种不可能、不可取也不道德的存在。在完全踏空2015情况下，今年春节过后，幡然醒悟，亡羊补牢的心理，踏上漫漫买房路。最后他买了他只能买到的房，也就是边角料板块。
亲戚家孩子，在上海工作，工作也比较体面，虽然暂时收入不高，但良好的教育背景与职业会确保他未来的发展，去年因为嫌上海房价高，所以把房子买在昆山。
一位对房产投资颇有研究的朋友，在两年多时间内，通过借钱、负债、贷款，高杠杆的激进操作，资产增值七八倍。抛掉一两套，瞬间抹平了负债，即使在速冻模式下的市场调整期，也依然笑傲江湖，淡定从容。上次和他交流，已经处于“采菊东篱下、悠然见南山”的生活状态中。他还是挺被人羡慕的。
人生就如此，如果你不想被金钱烦恼，其实最恰当的办法就是先去占有金钱。这是成功者的思维。然而失败者的思维，是通过诋毁与污蔑金钱的方式实现了自我保护，相当于找借口让自己逃避。
有这样一句话放之四海而皆准，你可以改变你能改变的，你必须接受你不能改变的。但万能的上帝啊，请赐予我智慧，让我能知道什么事是能改变的，什么事又是不能改变的。那么，对于投资而言，缺的不是技巧和战术，什么周易八卦、进二退一、N2、农村大包围、城市价值中枢等等各种流派。
大道至简：上涨期，放大负债率；平稳期，降低负债率。
往来反复，在一波一波房产周期中，就像弹簧个不停，资产不断膨胀。说起来容易，实则实践起来很难。因为一切投资的本质在于对“不确定性”的把握上，也就是富贵险中求，市场有相对一致的看法，一个普通个体能有什么机会？其次，如何判定上涨还是平稳，在这个市场中，每个人都是茫然又惊恐的羊，既是市场的观察者，又是市场的参与者，自身的观念与情绪对市场也有影响，这样一个个的累积就是羊群效应。
房价与市场的状态认知很重要，这比数据更直观、形象而且精确，数据往往是滞后的，挂一漏万，等市场数据全面精确了，机会也就抓不住了，我描绘一下典型四个阶段：
（一）楼市上涨的前奏，往往风平浪静，不可能出现一个明确的买点，提醒你必须要进场了。在那个时候，调控是渐松的状态，但市场也往往平淡，因为习惯了平淡。你到售楼处去，销售无精打采，直到看到有人进来，才急急的满脸堆笑迎上来，殷勤的介绍楼盘信息、倒茶递水。你若去二手房门店，也是偃旗息鼓状态，几个人无精打采玩着手机，二手房源多得不得了，看到你，面孔才灿然一笑迎上来。房价根本没有波动，成交量很少。此时，在你身边，根本没有人买房，也没有人聊房子，房产的交流群都淡出个鸟来，偶尔有一些链接，还是滴滴打车送券一类的分享，所有的群都呈现出死寂状态。这些状态都毫无例外的透露出这样的信息：不急。今天，明天，甚至下个月买，似乎都一样， 无甚区别。
房价并没有涨。从新房售价就能看出来，并未有涨价，这是事实。然而，平静的二手房湖面之下，其实潜流涌动，真正的低价盘、笋盘在渐渐成交，尽管房价没有上涨，卖家的报价也没有提高。等过了一个阶段，也许几个月，突然有一天，市场上有性价比的房源几乎不存在了，只剩下相对高价的房源，成交速度也在增加，看房的人趋多。新房售楼处也有些人陆续过来看了，尽管没有形成风潮。这种时期是在酝酿，积蓄买盘的力量，人气进一步提升。
（二）二手房是主战场，但真正的定价还是在新房，因为新房的售价上涨与成交直接体现了市场热度。最重要的是，开发商的新房是有媒体意义及效应的，二手房成交再多——对于媒体，无甚关注，二手房主又不可能付费给媒体。
但开发商不一样啊，当市场热度上升时，新房房价一涨，媒体一放大，这是比较明确的信号了——此时，应该是舒适买房的最后阶段，很多人会说有尊严的买房，那么，此时此刻，就是尾声。这个时候不下手，就失去这种舒服的机会窗口了。第二个阶段最重要的特征是：成交量上升，新房售价抬头，媒体发声，氛围渐暖。
（三）成交日益火爆，新房层面，体现为每次开盘必涨，每次大涨必大热，带动媒体持续报道，引发社会关注，更多人被裹挟，主动或被动的接受楼市的财富效应。二手房市场表现为当你去看二手房，想一想，比一比，结果房子就被其他人买掉——再去看其他房源，发现价格在上升，前一天的犹豫与思考都成为第二天的追悔莫及。二手房主坐地起价，小区的售价对标小区最近刚成交的最高单价，卖房人与买房人其实同样焦虑，因为卖掉了手头一套，往往是要去购买满足需求的或更好区域更高品质的房子，卖房时，享受虐待买房人的快感同时，又在自己购买的房子前，充当着悲剧的买房人角色。在高房价的城市，连环交易相当普遍，二手房的大量成交为新房销售奠定了基础。
新盘销售相当活跃，销售与渠道成为香馍馍，售楼中心每逢周末必爆满，市场销售沦为统计功能，即只需要登记和统计，并且劝买房人尽快找关系，以便在自己手中成交。新房越来越不好买，大量媒体聚焦，地产专家频频出现，展开各种论坛及交流会，人心日渐焦灼。社会公知开始发声，指出高房价杀害了年轻人的青春，经济学家斥责房地产绑架了中国经济，道德专家指出房市的火爆影响了房事，不利于中国人口的自然增长。
然而，房价还是继续大涨。买房人呈现出明显的双重特性，一方面骂房价，另一方面加入抢购大军。买之前，恨不得跌；买之后，恨不得立刻就涨。开发商每一次开盘提价，老业主一片沸腾，如果涨幅较小，大家都表示愤慨，恨不得替身开发商定来定价。每一次的土拍，都是极其热烈的，非房地产行业的人也都在关注，地价在燃烧，房价在刺激，每一次的上涨都夯实了前期的价格，多数人持有继续大涨的预期，少数人心生恐惧，甚至落袋为安。
（四）人民日报等主流媒体发声，旁击侧敲，各种角度的分析房价不合理了，要控制了。政府这个时候也频频表态，关于金融系统的安全性，压力测试，高杠杆的风险，部分地方政府继续嘴硬，房价是合理的，是健康发展的，还处于可控范畴。当然，调控的声音终究是出来了，实际的调控措施也渐次出台，总之，该来的，一个都不少。
先出点餐前甜点，结果房市不理，用日光来回敬。政策再出，就是正餐，几乎是满汉全席，房市将呈现出明显的惯性式分化，热点区域继续涨，而偏僻地段一下冷却。再过段时间，等市场反应过来，才意识到命运的狰狞一笑，敏感的开发商迅速抢跑，买房人终于从疯狂的日光中醒悟过来，日光成为神话。但房子其实都能卖掉的，无非是以什么样的价格和多长周期卖掉。这个时期，市场逐渐寂清而冷淡，老业主伺机而动，尤其是高位买入的，只要开发商偷工减料或更改规划设计，维权行动此起彼伏，矛盾日益激化，甚至出现暴力和流血事件。房产媒体日益寥落，任凭标题党乱飞，唾沫上天，也少有人关注，淡去了社会聚焦，楼盘不得不注重品牌与营销，多渠道多方式的展开各种活动，试图吸睛，锁定客户。楼盘优惠持续加大，甚至不乏买房送豪车，然而大家都在观望，反正不急，越晚买优惠越大，何乐而不为。
大家可以对比参照下，当下处于哪一个阶段。
二十多年来，房市的跌宕起伏，无非如此，说简单也简单，说复杂的确很复杂，每一波的上涨都会找到理由，而每一波的调整与下跌，也都会有相应原因。
那么，房产投资是不是就没什么技巧，无非买买买呢？
其实富人的房产投资确实简单，只需在相对合适点，没必要捕捉最低点，持续批量买入，因为资金的体量与安全性压倒一切。但普通人要具备很高的投资技巧，关注三个因素：房产的属性需求、投资效率及资金体量。所以，真正的技巧和时间节点很重要。机会窗口对于普通人而言很有限，资金也有限，有限的机会与有限的资金，当然只能是毕其功于一役，打在最紧要之处，每一个筹码都很重要，要能在满足家庭需求的基础之上，还得追求投资效率及回报，换句话，一套房对于普通家庭意义很大。买错一套房，不仅仅损失了涨幅，心理也有受挫感，还有对房产投资节奏的失衡，特别是丧失了机会。人生的错误往往不是一条，而是一条触发另一条。
但投资的真正技巧与真知灼见往往稀少，常见的都是劣货和伪专家。
（一）好的东西，往往不是免费，需要付出代价。比如好学校的招生，要么是高昂的学区房房价，要么是很高的考试成绩，必须有门槛；
（二）好的理论，根本不在乎什么读者和点击量，往往是中正平和，寡淡而无味，需静下心来思考，甚至屏息凝视，从淡漠的文字中反复研读方知味。只有腹中空空的货色，才需要标题的惊天动地包装与吆喝；
（三）第三个原因就更简单了，好东西秘而不宣。因为知道的人多了，每一个人都将是潜在的竞争对手，其实一段时期的最好投资标的，往往就那么多。另外若是免费教会，也别指望对方因此就感激，这就是人性。
上次和暗夜、捏小猪、杰影几个投资高手交流，这种感觉通透很爽，因为剥离了房地产的常见偏见，纯干货切磋，不在圈中却比圈中更熟稔，市场的敏感，投资的技巧，人心的把握与数据体系的逻辑推演，好比几个人没有约好就爬山，上山的路径各不相同，结果爬上去一看，哥几个都在，就这种感觉。
其实，投资不难，难的是大多数人总是相信不该相信的，而总是不去相信应该相信的，因为前者包裹着糖衣，而后者往往残酷如血、如芒在背。所以，投资就是一种逆人性的寂寞之路，你放心，其实路上人不会多的。
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