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10.5南京调控:这不是降温,这是速冻!丨阳光

2016-10-05 阳光 南京城记丨

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10月5日晚,刚出炉的南京调控,非常之残酷,只能深深感慨,感慨深深。


各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位:


为进一步落实《市政府关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》精神,在已出台的系列调控政策的基础上,经市政府研究,进一步加大主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)房地产市场调控力度,现就有关事项通知如下:


(一)对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。


(二)本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。


(三)进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。


根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定,实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。按照市政府最新调控要求,经江苏省市场利率定价自律机制商定,对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求:


1.居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,最低首付款比例不低于30%。


2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。


3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。


本通知自2016年10月6日起执行。



快速解读一下这个调控:


(1) 购房资格:外地人买南京房,要2年内缴满1年社保;

(2) 购房资格:本地人单身只能买1套;

(3) 信贷层面:认房、认贷还认历史,首套房认定极难,2套房要首付80%。


严酷之极,从购房资格与信贷端入手,雷霆万钧啊,简短三句话解读:无论本地或外地,南京的房子几乎没法买了。首付比例高,投资效率低。市场冷淡,已是定局。


这不是降温,这是速冻!


另外,最近签约的新盘、二手盘,合同违约与纠纷也会是一个严重问题,很多人都会考虑买不买、卖不卖了,利弊权衡,有些买房人横遭调控,可能不具备买房资格了,或首付提高,买不起了。


还有,那些最近一段时间买几十万房子的人,也许有点小郁闷,一套小体量的房子就把购房资格和贷款资格彻底限住了。买房,毕竟是一件看起来简单但其实挺讲究的严肃之事。


黑云压城城欲摧,这种感觉很不舒服。继疯狂土拍之后,又一个变盘点来临,能让燃烧的土地降温的,只有政府这种速冻模式的调控了。这个国庆假期,地方政府纷纷变脸,之前是彼此观望,左顾右盼,“谁调控、谁先死”,现在是“风起云涌调控来,争先恐后表态度”。据悉,也是高层有所表态,在央行默许下,一二线城市闻风而动。


最近几天,连续写了三篇文章:


——《普通人投资买房的窗口关闭——新政解读

“此刻,普通人投资买房的机会窗口关闭,一城一地的地方政府调控,本质上都是螳臂当车,因为根子不仅仅是地方政府一个“因”,而在于更高层面与更深层次。


一个城市的价值也罢,城市内部一个板块的价值也罢,在这轮房价的狂飙运动中,我们都要明白,最先涨的涨得最高的最有价值。城市中,北上深最有价值,南京呢,还是核心区最有价值。长远看,能买得起一线勿念恋二线。能买得起二线勿贪恋三线的便宜,能买得起核心区勿贪恋边缘地段的性价比。”


——《》

“全国及南京的格局已渐清晰,要么中央层面有所动作,要么骚动的一二线城市同时调控,实行坚壁清野,将货币潮水挡在城下,至于流到哪里流到哪些地方,呵呵大家心知肚明。


以上是宏观的格局因素分析,其实,所有的政府调控、货币政策及民心人心,无不是一种“预期”,这个很关键。当市场参与各方,渐已形成某种一致性预期之时,市场的方向就已确认,并且以“不撞南墙不回头”的激进方式运行,这就是过去一年多时间里,房价上涨“预期—市场”互相激荡、互相印证、死生纠缠的本质。”


——《该来的,一个都不会少

“各城市面对渐以失控的楼市,还处于一种观望态,左顾右盼,脚放在刹车上,但始终未踩下,仿佛等待一个号角,毕竟调控这事,等于把资金推给其他城市,“谁先调,谁吃亏”。现在,全民假期期间,各城听闻到某种确定性的号角声,突然有了共识,于是调控如同放开栅栏的野牛,带着滚烫的气息在夜晚出炉——不惜加班加点。


调控期间,房市降温,失去财富效应的房市,投资/投机潮水褪去,可买可不买的观望,可卖可不卖的也选择观望,因为卖了也无法再买,只有刚需自住与改善人群在市面上兜兜转转,挑挑拣拣,市场一片萧索,媒体也会感受到寒潮,就像冬天到来,缩着脖子,楞半天无人理会,偶尔呻吟一声冷啊。”


在过去,房价上涨,多数人觉得难堪、难受。房价下跌,多数人拍手叫好。如今,房价上涨或下跌,多数人的心理可能会趋于复杂,因为城市居民都不是光脚了。房价下跌,城市的价格受损,多数人的资产也在做减值,有谁高兴得起来?除了两种人,一种是现在没房没贷的,正好给予了机会。第二种是严重踏空的,大把现金在手,正愁没地方花,严厉的调控提供了投资机会。


其实,我一直有个观点,其实保值和投资也是“刚需”,没房子住的,想有所居,这固然是刚需,但城市居民多为中等收入者,凭借自己的专业与技能吃饭,指望所有人都“劳动一辈子,一辈子劳动”?用心做好资产管理,让余生能在劳动之外,有一些资产性收入,能够增值,这种心理冲动与实际需求的融合,难道不是“刚需”?难道不需要政府、市场来呵护与保护?保护的当然不是房价,而是维护公平合理的机制。整个2016年,这种买不到房、买房要拼人脉与关系的“市场”氛围,公正吗?据我所知,很多人一直是被动踏空,“屡摇屡不中,再摇再不中,不中再去摇”,政府4月开始的“限价”直接导致大量福利房甚至超级福利房的出现,让人无可奈何。


高房价让年轻人逼出城市?这是扯谈。实际上,没有多少专家/人才/有能力的人因为房价高就离开城市,京沪广深宁杭等不照样聚集中国最顶尖的人才?其实,房价不是对诚实劳动的戕害,让诚实劳动失去意义的是房价背后违背市场规律、枉顾社会公正的阴暗力量,而不是房价本身。


这才是逻辑!


而刚出炉的南京调控,购房资格、贷款层面的认房、认贷、认历史,不再如往常“挤牙膏”调控,从地产全环节入手的方式逐步降温,除了对购房资格和投机性购房有所限制之外,增加土地供应、督促开发商开盘等,都属于提高市场流动性的合理调控,但今天这种调控属于突如其来的速冻模式,打破了南京政府之前慢条斯理的部署,横扫一大片,干掉了投机,干掉了投资,干掉了大批改善,干掉了林林总总的换房需求。就像大家喝酒应酬,刚落座,还没开始喝,就有人令狐冲(拎壶冲)了,实在有辱斯文。之前的调控策略与这次调控的错失,是极不匹配的。


我只能理解为更高层面的意图有关。


无论如何,这种一刀切且相当猛烈的行政调控,终究是对市场的伤害。历史上,在一次次修复过程中,“报复性上涨”成为对这种伤害的延后反应。这在过去已经应验了,而且不止一次,接下来呢?


 

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