【阳光观点】核心在于改变房价“预期”──评9.26“宁13条”
关注 城市流动的方向
倾听 城市心跳的声音
又是政策的夜里鸡叫，我写4个观点：
1、密集出炉的政策；
2、“宁13条”要点及解读；
3、看点及效果；
4、“风向已转变，格局渐清晰”
以下是全文：
昨夜南京并不平静，9月26日夜晚出台密集政策，连续发布三个官方文件：
1、晚8点，发布“宁13条”《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》；
2、晚9点半，发布《不动产登记落实主城区住房限购政策相关事项的告示》，办理事项；
3、晚11点，南京市房产局官方微博发布南京新政解读，官方回应了“五大重点问题”。
三个官方文件中，《不动产登记落实主城区住房限购政策相关事项的告示》是前期调控措施具体事项的办理办法，“五大重点问题”是对“宁13条”的官方解读，而昨夜的关键是“宁13条”。
整个文件共十三条，包括四个部分：
第一部分：针对的是开发商销售环节，主要是督促上市，防止捂盘惜售；
第二部分：针对的是供地环节，涉及的是加快宅地供应量；
第三部分：针对的是开发商价格环节，管控开发商的价格报备和销售节奏。
第四部分：监督与执法环节，主要是对违法行为（捂盘惜售、炒作房号、发布虚假信息、营造恐慌气氛等）警告并附上相关管理部门及负责人名单。
“宁13条”解读：
1、“9.25南京调控”针对的是买房人（下游）；9.26“宁13条”针对的是供应端，即政府供地（上游）与开发商销售（中游）。这两天的密集政策，至此已形成一条线的全环节管控；
2、政策归政策，老百姓有“说得很好，落实未必”之担心。但这次调控，看到责任人名单，已经形成“任务——时间节点——责任人”，管控严密，落实可能性较高；
3、密集政策，除了买房资格层面有所限制（且压制的是投资需求），但关于市场本身，政策没有增加交易成本，打击捂盘，增加的是供应量，是促进交易的，比较正面，值得肯定。
1、供地。全年500顷宅地计划，截至9月26日已供应326.27公顷。政策说要“超额完成”年度指标，大伙可自行计算与观察接下来的土拍及供地情况；
2、打击捂盘，提高楼盘上市量。那么，核心板块的新房会不会上市？以什么样的价格上市？这最关键，前期因为新房的集体捂盘与惜售，相当于空窗期，整个南京的房价体系才混乱，开发商、买房人、卖房人都“看不懂”。二手房价格失去新房的“定价之锚”，土拍之后直接上涨，定价标准只能是土拍的地价推演，但南京的核心板块新房才是带头大哥，真正的定价神器，具备标杆意义，核心板块的新房上市且以怎样的价格上市，会对南京的二手房定价形成重大影响。
风向已转变，格局渐清晰4
至此，地方政府布局完毕，它能做到的，基本做到，从土地供应端到开发商的建设与销售端再到买房人的购房环节，整个房地产一条龙闭环，都已涉及。至少在“稳房价”方面，地方政府的态度是真诚的，并非虚与委蛇。
影响整体房价的也就是更高层面：货币的水龙头，放松还是趋紧，及程度如何。
很有意思，对于全国的宏观而言，中央管货币水龙头，在此前提之下，把调控的重任放到具体城市和具体政府身上，所谓“分城调控”。每个地方政府都很尴尬，谁先调控，谁就把货币之潮从自己的城市驱赶出去，流到其他城市，成全其他人。这就有一种“谁先调，谁先吃亏”之感，互相观望，挤牙膏调控，“走一步、看一步”是心照不宣的实际操盘态度。小孩才用道德标准来评判地方政府好坏，成人只关注利弊。
那么，全国及南京的格局已渐清晰，要么中央层面有所动作，要么骚动的一二线城市同时调控，实行坚壁清野，将货币潮水挡在城下，至于流到哪里流到哪些地方，呵呵大家心知肚明。
以上是宏观的格局因素分析，其实，所有的政府调控、货币政策及民心人心，无不是一种“预期”，这个很关键。当市场参与各方，渐已形成某种一致性预期之时，市场的方向就已确认，并且以“不撞南墙不回头”的激进方式运行，这就是过去一年多时间里，房价上涨“预期—市场”互相激荡、互相印证、死生纠缠的本质。
土拍之后，二手房价事实上正在上涨，其定价参照土拍之后的地价，其实这里面隐藏着一个“面粉加工到面包出炉”时间差——政府通过管控新房价格，防止旧面包定价一步到位参照新面粉价格，以时间换空间——新房房价的“稳定”也将会客观上影响这些二手房的预期。
现在，有一点很明朗，南京政府稳房价的态度是明确的。接下来，就要看开发商与政府的博弈，背后其实是各自的“预期”，比如核心板块新房捂不捂盘、限不限价，会对整个南京未来的房价走势以及民众的心理预期产生微妙且本质的影响。
政府力图在控，但开发商也有博弈，民心更是有博弈，说得不客气一点，民众对政府过去十多年的历次调控已然失望，甚至形成“反向预期”。政府无法直接管控民众预期，但是能够管得着开发商和新房价格体系啊（管不管得住另当别论），在这过程中，媒体也起到一个信息分发渠道及情绪放大器的作用，语不惊人死不休，标题往往渲染到“不点就错过”。
应该说，南京房价的“暴涨一致性预期”消失。
接下来，让我们拭目以待博弈的主战场——核心板块的新房定价与销售，以及民众的“预期”的微妙变化吧。
喜欢此文，欢迎转发、留言和点赞