衰退式繁荣？房奴汹涌，房价向上丨阳光

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央行公布的7月金融数据，怵目惊心，无论是对未来持乐观态度，或对经济持悲观态度者，不可否认的一点就是目前中国经济的确有麻烦。

先看一组数据：

——7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元（房贷）；而非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。

7月房贷占信贷的比重已突破100%！新增贷款全是房贷，整体而言，房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金，居民的住房按揭贷款是新增贷款的唯一主力，其他贷款都是负增长，可谓“改革开放以来目睹之怪现状”。

总之，银行账上的钱多，然而，这些钱根本不进入实体经济，企业对未来局势做了悲观预计，看不到明显好转迹象，也没有增加投资扩大再生产的愿望——减还来不及，怎么会盲然再投？

中国经济如同走钢丝的大象

资产泡沫，是否存在？所有人心知肚明，比如说地产。但泡沫，无非是刺破时才得以判断，对于中国一二线城市，究其历史，这样的泡沫相当坚硬。

中国现在面临的局面像极了走在细细钢丝上的大象：一边是资产泡沫不断膨胀，一边是担心陷入资产负债表式衰退，彻底导向任何一边都会出现难以收拾的后果。“资产负债表衰退”，最早提出这一概念的是野村经济学家辜朝明，按其理解，是指当全国性的资产价格泡沫破灭后，大量的企业和家庭资产负债表都会随之处于资不抵债的状况，从而在整个社会，遏制了日常经济活动，由此造成了持续衰退。显然，最符合这一现象的即日本“失去的三十年”。笼罩在一二线城市大多数居民心头的阴影，无非是两个，一个是日本的地产崩盘，一个是房产税的降临，都属于细思恐极的因素。但凡经济衰退预期之时，此两种论调即出炉。

全国的城市轮动

整体而言，全国房地产在7月进入淡季，新房成交量高位回落。7月新房成交整体回落，主要受到二线城市表现不佳的影响，二线热点城市中，仅大连、南京、南昌7月成交量环比上升，其他城市均有不同程度下滑。厦门是这一轮“四小龙”中降幅最大的，本月出台楼市收紧政策的厦门成交量回落显著，环比降幅接近四成。

当然，二线热点城市的政策收紧，在前期高位回调因素的共同作用下，导致市场供求下滑，比如苏州。

但与此同时 ，一线城市正在逐步消化前期新政的影响，尤其二手房市场隐然有抬头之势。7月二手房成交量整体止跌回升，结束了持续三个月的环比下滑走势。北京、上海 、深圳的二手住宅成交面积环比增幅分别达到59%、38%、21%。而且，上海7月成交面积已经超过去年同期水平，市场触底反弹势头强劲，已经有一些专家又开始判断市场或迎来一波成交量价齐升行情。

“分化”是这一轮资产狂潮的最大特征

全国整体而言，“分化”特征明显。

（一）国家从去年开始“去库存”，非常不均衡，本来库存就少的一二线城市成了主力军，销售很快，房价屡创新高。但真正库存多的三四五线城市，库存依然维持，去化速度缓慢；

（二）从结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产、酒店式公寓依然库存明显；

（三）从城市内部上看，板块分化严重，相比较过去资产膨胀，这一轮的资金具备明显的方向性，先选择城市内部的优质板块，价格推高，然后是次优板块，价格渐高，劣质板块涨幅微小或几乎不涨；

（四）以南京为例，奥东在去年4月最先启动，率领整个河西板块狂飙突进，一举奠定了在整个南京的改善龙头地位；上涨的势头在延续，蔓延到其他较新的郊区板块，相对宜居与教育的均好性区域，比如河西南等，成为上涨的次之板块；最后，从今年2月始，连麒麟、板桥、桥北、江宁岔路口板块的次新楼盘都启动，房价相继上涨，涨幅不低。然而多数区域，比如主城，还存在着仅微弱上涨的老破旧楼盘。在这样分化与梯度的上涨过程中，存在明显的轮动效应。

这就说明了一点，现在的资金虽多，但具备非常明显的选择性，是恐慌的，无法像2009、2013年那样推动整体上涨，实现普涨，只能通过板块轮动和梯度上涨来选择性避险。

南京的市场与人心

南京这一轮涨幅相当之大，一举奠定长三角老二的地位（至少房价层面），甚至进入全球房价上涨排行榜第四，连麒麟和江宁的新楼盘都开始冲三，江北甚至破三日光，这种势头岂止让普通家庭惊骇，连投资客都感觉到恐慌，“到头了”、“该差不多了”是身边多数资深房产投资者的共识。

江北中建国熙台的均价三万，结果日光，这是一个标志性事件。投资情绪上，首批投资客已经谨慎，前期投资获利较大，本能有离场或休息的意愿。投资效率上，无论从资金货币、政府政策与态度，还是从板块轮动等方面，都呈下降之态。限价因素上，江心洲、河西南等区域楼盘，存在“限价”的空间价值，相当于明示给所有人：本可以卖更高价。这就导致种种畸形的房号与福利房现象，直接戕害了社会财富道德与公平性。

因此，一方面大家内心忐忑，看着高企的房价，已经不胜寒之感，冬天还没来临，却已经似要准备冬眠食物，另一方面，但凡新楼盘，哪怕区域和质素一般的楼盘，还在持续着日光，继续刺激眼球，像江宁龙湖春江郦城、江北金地浅山意境、城北中海玄武公馆等，买房潮汹涌，远超房源。何况，全国一二线城市的批量地王，非常普遍，现在开发商们似乎都自带印钞机，以极其坚毅果敢的态度拿地，透露出诡谲的意味。

目前，普通家庭投资渠道狭窄，银行理财和信托利率持续走低，股市叵测，经历过历次股灾，心有余悸，而且中国股市也的确是一个零和甚至负和市场，远非普通家庭的资产核心。黄金诚然是一种资产配置，然而普通家庭的主要资产不可能都换成黄金，只是选择项之一。

人心在沸水里跳动，所有人都在问同样的问题：如果不买房，用什么抵御货币贬值？房奴汹涌，想当房奴不可得的更多，房价还在犹豫中一点点攀升，呈现出一种衰退式的悲观色彩的繁荣，犹如夕阳晚霞，映得整个世界光华璀璨。

多元化配置资产，安全度第一，大家都这么想。海外置业成为目前流行的方式之一，不仅富豪们出海，连中产们也雀雀欲试，现在广告也分为两种，一种是新加坡旁边的的碧桂园森林城市，另一种是其他。但，鸡蛋虽然不能放在一个篮子里，但也不能不放在篮子里吧？

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