南京：中国最牛的城市操盘手 | 阳光
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一 、城市化是必然，“有形的手”是中国的城市化方式
二、 龙江 城市化1.0版
三 、奥体 城市化2.0版
四 、河西南 城市化3.0版
五、 城市化趋势与“政府操盘”的方法论
六 、城市化与调控
关键词：操盘、有形的手、教育对土地赋值、进化史、“龙江-奥体-河西南”案例
纵观世界历史，工业革命以来200多年发展历程，主要靠两个车轮的共同推进，一个是工业化，另一个是城市化。
诺奖获得者斯蒂格列茨认为，21世纪影响人类的两件大事：一是美国的高科技，一是中国的城市化。作为世界第一人口大国与世界第二大经济体，在新常态下如何破解“中等收入陷阱”等世界难题，重大选项之一在于中国的新型城市化。
中国核心城市的竞争力，就是国家的竞争力。
核心城市强，则国强。
那么，核心城市的城市化成功，某种意义就是国家的成功。
1776年，亚当`·斯密在《国富论》中用“无形的手”这个隐喻来形容市场对社会资源的调节。1956年，查尔斯·蒂布特建立了一个公共服务供给模型：假设居民能够充分流动，将流向那些能够最好满足其公共产品偏好的地区。
《诗经》云，“逝将去女，适彼乐土。乐土乐土，爰得我所”。
由此可见，古今中外，宜居之地，假若没有羁绊，就是人心所向。随着现代文明发展，特别是城市化，中国政府运用“有形的手”对科教文卫资源进行选择性布局，一次一次地改变着城市面貌，并引导着市民在城市内部迁徙、流动，形成一幕幕历史大戏。
在此过程中，资金与资产变幻莫测，对于普通人，踏准节奏与板块，享受盛宴，踏错节拍和区域，则黯然泪下。而这一切，有的出于偶然，甚至稀里糊涂被裹挟，有的则是深刻的思索与前瞻性布局。
政府，对教育这一极重要的公共服务项目长袖善舞，也逐步从稚嫩到初具技巧再到娴熟，这体现了政府公司化运营能力的提升，也说明了与政府“有形的手”相比，市场这一“无形的手”尽管无处不在，却还是纤弱无力，是一种“围观”与“起哄”角色。
以南京的河西为例（大河西概念，龙江、奥体、河西南），政府建造新城区与对教育的运用关系，历经1.0、2.0、3.0三个典型的城市化阶段，公平、效率、计划与市场、政府与市民、城市的本质，在波澜壮阔的变迁画卷中一一毕显。
四个字形容这一阶段：无序蔓延。八个字形容这一阶段的房子：见缝插针，有地必盖。整个南京在90年代末21世纪初就像被狠狠胖揍，肿胀了一圈。
总之，这是一个“依壁雕凿”的年代。
在此期间，政府的开发的区域，目前称得上成功且有相对优质人口持续流入的，仅龙江而已。原因无他，教育使然。作为南京城老派贵族代表——鼓楼，聚集了大量省级机关、科教文卫单位，在开发龙江时，非常巧妙地配备了优质教育资源：
一、江苏省省直机关跨过秦淮河，新建芳草园、碧树园、蓝天园三个机关房改房小区，1996年创办了芳草园小学，并挂牌最好的小学琅琊路小学分校，骨干齐整，同源同宗。成绩突飞猛进，并于2006傲然摘掉琅小分校名头，2010年又以其为核心成立了芳草园小学教育集团，形成“拉力琅芳”四大名小；
二、省级机关继续建造了苏城南苑、苏城北苑等省级机关小区，2006年配备了琅琊路小学第二分校即汉江路小学，成绩优秀，位居TOP15；
三、凤凰花园城，如清幽园、清溪园、金陵园为新华日报社、金陵饭店等单位房改房，1999年成立凤凰花园城小学挂牌了力小分校。成绩优秀，也杀入TOP15；
四、龙江西侧云集了聚福园、香榭里、长阳花园等小区，还有金舟花园长江油运房改房小区、银城花园等拆迁安置房小区，相对繁杂。2001年成立了银城小学，挂牌拉萨路小学分校头衔。成绩也相当优异，与另一同门兄弟金陵汇文小学（2008年），造就鼓楼区六朵金花“拉力琅芳银金”：
区域 | 学校 | 近5年南外优录人数 | 总人数 | ||||
2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2011~2015 | ||
鼓楼 | 拉萨路小学 | 28 | 34 | 40 | 38 | 30 | 170 |
鼓楼 | 琅琊路小学 | 15 | 30 | 36 | 39 | 30 | 150 |
鼓楼 | 力学小学 | 18 | 26 | 21 | 30 | 24 | 119 |
鼓楼龙江 | 芳草园小学 | 20 | 25 | 26 | 25 | 24 | 120 |
鼓楼龙江 | 银城小学 | 12 | 12 | 23 | 22 | 22 | 91 |
玄武 | 北京东路小学 | 10 | 16 | 19 | 21 | 17 | 83 |
玄武 | 南师附小 | 12 | 10 | 10 | 17 | 13 | 62 |
秦淮 | 游府西街小学 | 10 | 10 | 11 | 9 | 7 | 37 |
龙江兴起，与优质教育资源密不可分。有好学校，家庭才留得住，有好学校的地方自然有人烟，造成了龙江一时繁华。即使到现在，龙江也如40岁的女人，虽年华不再，但韵味内敛，犹有气质，避免了像月牙湖苜蓿园、迈皋桥等区域彻底沦落。
在这个过程中，政府对龙江的操盘显得幼稚、青涩，没有全局架构，没有产业定位，没有统一规划，此期的土地配置，也未经过商业化的招拍挂流程，因此，优质教育资源的价格并没有落在地价里，小区与学校的建设同步进行，且房子大多是单位分的或拆迁分的，各安其所。
龙江后面的发展，教育资源逐渐学票化，体现在逐渐高潮的房价里，甚至比肩拉力琅。
随着岁月流逝，一波一波重视教育的人群从城市其他区域纷纷涌来，用市场化的价格去接盘龙江的教育资源，特别是随着权力择校通道的收紧，“无形的手”对房价起着主导作用。
总结龙江1.0版本重要特征：
（1）政府几无思路，简单淳朴，大体就是 “把人从北京西路弄到秦淮河西边去住”；
（2）区域无整体规划，房改房为主，土地无招拍挂过程；
（3）教育资源已经被市场“无形的手”调节，形成学区房的市场化价格；
（4）最关键的是，高价学区房，成就了早期的房主，政府没有享受到好处。
奥体，这是南京最辉煌的篇章。
如果参与，那么你被抛上巅峰，
如果错过，那么你只能眼睁睁，
看着巅峰上的参与者在狂欢。
作为南京史上变化最大的区域，比龙江相比，更干脆潇洒，直接跳脱老城园囿，并进而成为全南京的金融、体育与文化龙头。这个过程是资本的盛宴，虽曲折而坚定，每一次经济走势的变革，奥体（尤其奥东）都充当着房价先锋，跌少涨多，让人爱恨交织。
一张白纸，大好规划。政府打造的教育组合拳包括四个：
一、与龙江1.0相比，老建邺原本的南湖一小二小等与鼓楼名小不在一个层次，如延续传统的区内分校，前途未卜。因此，政府另辟蹊径。2005年引入南师附中，成立了新城教育集团。其中，名师韩晖担任校长，筚路蓝缕，一路摸爬滚打，采取种种方式提优提质，吸引生源，塑造“新城教育集团”品牌。第一次成功的在南京全新区域打造出名校，示范性作用巨大。新城初中连续数年位居公办初中TOP3，实属不易；
二、奥体新城，即紫薇园、清竹园、丹枫园、木樨园等系列植物园社区，此片区与南京市政府和有关部门息息相关，市场上声响较小，房子悄声无息的内部消化，并配备了市级机关的教育利器——北京东路小学分校。要注意的是，一般而言跨区的名小分校不可信任，但此小学可能会打破这个“铁律”；
三、中华中学教育集团在奥体西北成立，与新城相仿，但令人惋惜的是，因教育的马太效应，中华高中的吸引力远不足以让优秀生源聚集，中华中学上新河初中与中华中学附属小学也沦为芸芸众生，甚至，上新河也被吐槽为一条“伤心河”，正因为初始化不够好，区域内的好生源只能外流，导致恶性循环；
四、公办但不设学区的河西南外，是奥体目前最劲的教育旋风，不受学区束缚，择优录取。2015年第一届中考，均分便轻松超过新城初中，全市第五，一举超过绝大多数学校。（现在，河西南外作为“一颗棋子”布局到了河西南）
四套教育组合拳，让脱胎于建邺的奥体，非南湖一类等量齐观，一派欣欣向荣，其教育现代化指标也跃居南京第一，是南京目前最炙手可热的房价高地，被戏称为南京的“宇宙中心”。
在此过程，土地多数走的是招拍挂流程，土地出让价中，已然包括了市政成本、建设成本与教育等资源。但教育资源的设置，好或差，是否优质，则无分化与明确。这种不确定性，与龙江1.0操盘的历史原因/房改房初始化不同，奥体的土地多为市场化拍卖，但教育的优劣配置却还是政府来定，这种不确定性与优质资源的选择性投放，在2000年之前还不是一个利益有关的问题，但在“教育资源=学票价值”现在，却是全民关注焦点。
政府在2.0操盘时，深刻知道教育资源对于区域价值的意义，教育组合拳虽好，但其操盘投放的节奏、时间点与选择性，却还是留下了隐患与纷争。
一、中城社区（西堤光明城等）PK中奥社区（拉芳嘉业G53缇香等）
2013年学区之争，一时喧嚣。中奥社区交付已久，居民甚多，但还是新城初中与新城小学代招，每年5月传统节目就是闹一下，政府就让继续代招一下。为争取教育资源，中奥居民走上街头；为避免教育资源稀释，中城居民也走上街头。核心原因：土地出让、小区建设交付之后，中奥学区代招，导致优质教育资源不确定（尽管开盘售价区别不大），但后期差价持续增大，民怨累积。
问题的源头在于政府操盘，一开始在土地上，没有明确教育资源档次，土地价格并没有显示出教育资源的分化与倾向性，这就为后面的争议埋下了导火索；
二、奥西问题，即融侨金马碧瑶江湾城等小区建成交付多年后，青奥二中才姗姗而来，必然导致争议，当年土地与房价，奥西与奥东无甚差别，现奥东因为学票价值房价超奥西。之前，传言中华教育集团即将接手青奥二中——奥西居民于是愤怒，为避免尘埃落定再闹增加难度，奥西六小区纷纷挂出让中华滚走的横幅，甚至走上街头。
奥西居民争取优质教育资源，不希望中华接手青奥二中。归根结底，还是一开始的“土地—教育资源不确定性”导致。
现在，青奥二中即明确为致远初中，这种模式很奇怪，是由小学延伸出来的初中，在南京历史上也不多见。其师资来源比较复杂，其中一部分是新城初中，由此可见政府速成的思路。
总结奥体2.0版本的重要特征：
（1）政府操盘日渐成熟，深刻领会教育对于区域的价值，从市里引入优质教育资源；
（2）初始化阶段，没有在出让土地时，就把教育资源的优劣计算到土地成本里，“土地-教育资源的不确定性”，让居民没有预期，为争议埋下了祸患；
（3）在打造新学校时，布局了奥东、奥西、奥西北，分别采取了不同方式，例如新城初中模式，致远的小学延伸至初中模式，还有新城的南校区分校模式等；
（4）让人疑虑的是，本已被证明成功的新城教育集团，面对政府有意无意的稀释，例如南校区，例如致远初中，这还罢了。关键是，政府打造河西南，推进并落成了南京史上第一个南外公办，这在“高考减招、全民考虑海外留学”的背景下，显得异常生猛。区域的好生源有限，谁持牛耳，意味着今后的房价波动，在此期间，政府的意志将起到决定性作用。
这意味着什么？
时至今日，在河西南，电建金茂、葛洲坝更是动物凶猛，尤其后者，直接创造南京史上最贵地价，4.5万/平，令人瞠目结舌之余，思考这背后的逻辑。这世上，哪有什么傻子，更何况是深谙内幕的央企，共和国长子。
高昂的地价，包括市政成本、建设成本与教育资源的配建，这种高价和奥体2.0不同，它不仅仅含有教育资源，而且释放出非常强烈的信号：优质教育资源。否则，没有学区的价值支撑与相应的操盘承诺，开发商也不敢随意拓荒。
央企五矿是春江水暖鸭先知，拿地之后的案名“崇文金城”，“金城”为质，“文”为立意之本，也是点睛之笔。不难想象签署土地合同后，那一刻，政府与开发商相视一笑，在友好的氛围中频频举杯，优质的教育资源成为彼此联姻的重要工具，也是地价结构中最猛的春药，立竿见影之效——所以，该楼盘外号“南外崇文金城”。
此期，政府在初始化环节——土地招拍挂流程，就把教育资源的优劣进行了量化，并赋值在地价之中。中和村一村、二村、三村虽然和五矿崇文金城、佳兆业城市广场与升龙天汇近在咫尺，但优质的南外教育资源与其并不相关。安置的归安置，商品的归商品。口口声声教育均衡化，但千万要明白，土地出让这个环节让政府真正的意图暴露，地价高或低，分校的真或伪。
所谓均衡化，实则是“选择性均衡”， “有形的手”决策者使然。
总结河西南3.0版本特征：
（1）政府操盘炉火纯青，技巧娴熟，从区域土地总体规划到具体土地招拍挂，政府的公共服务资源投放有重点、有方向、有格局、有策略，体现出新一代政府总结过去1.0与2.0经验，杜绝隐患，放眼未来；
（2）继国土局、规划局与物价局之后，教育局也成为新一代“有形的手”，站上历史与现代交汇的舞台。通过教育对土地赋值，政府无风险的赚了大头，开发商冒点风险赚了小头，而买房人，用真金白银为自己的生活与未来买单；
（3）河西南还有大片土地，未来的资金投入将是天量，550米高的巨厦在未来轻轻招手，引诱着一个又一个开发商、一个又一个买房人，情不自禁的陷入迷幻。
历史、现在与未来，对政府操盘的总结：
新区版本 | 地价（元/平） | 教育资源 | 演变 | 得利者 | 政府操盘 |
龙江 1.0 | 房改房；协议地价500左右 | 教育资源的价格未在土地上体现 | 学区房价格市场化，无形的手起着主导作用 | 二手房主 | 青涩、幼稚 |
奥体 2.0 | NO.2003G30地块（万科光明城）2106；NO.2003G56（中海塞纳丽舍）1964 | 教育资源体现于地价（但，地价体现不出教育资源的分化） | 地价与教育资源优劣无关，有形的手与无形的手都起着作用 | 政府、开发商、二手房主 | 初具技巧，埋下隐患 |
河西南 3.0 | 海峡城4752；五矿崇文金城10721；山东鲁能14078 | 不同教育资源的价格体现在不同土地 | 有形的手主导 | 政府、开发商 | 日益老辣、稳当、娴熟，不留隐患 |
从龙江，到奥体，再到河西南，领会政府操盘的能力进阶，教育不断对土地进行赋值，并且是选择性的赋值，并在过程中不断施加影响力。稀释或增强，也传递出许许多多富有价值的信息，自然也就明白以下问题：
（一） 为什么河西南一房难求；
（二） 为什么南京此刻的楼市，一半儿火焰，一半儿海水。
一切，都是因，一切又是果。因果相循，南京城市化又开始新一轮的动态变化。把握还是不把握，选择抑或不选择，没人能洞悉政府在想什么，又在做什么。但有一定很清楚，它一定很聪明，远比我们想象得更聪明。
《庄子·养生主》曰：“彼节者有间，而刀刃者无厚；以无厚入有间，恢恢乎其于游刃必有余地矣”，一切文字中，我认为把操盘技巧写得最淋漓尽致、栩栩如生的，莫过于此。可谓绝伦美妙，细思美极，“动刀甚微，謋然已解，如土委地。提刀而立，为之四顾，为之踌躇满志，善刀而藏之”。
如果，你是牛，害怕不害怕这样游刃有余的庖丁？
面对这样的政府，又是民之幸或民之不幸？
我的回答是：虽然痛苦，但未必是坏事。对比重庆，同样是大城市，繁华盛矣，房价不高，然而老百姓幸福还是痛苦？诚然，是短暂的幸福，却是根本性的痛苦——与其他城市相比，重庆城市居民的资产折损，这意味着面对未来，普通重庆家庭没有多少胜算与选择可言。不要被很多媒体别有用心的观点给蒙了。
诚然，南京政府操盘之娴熟，让人无语，但这么多年来，城市的进化都能身同感受。房价就是城市竞争力的象征——毕竟，所有有产者在政府的操盘之下，资产是增值的。南京房价长期以来跌少涨多，稳定趋上，这也是管控能力的体现，堪称中国最牛操盘手。
在地价节节上涨的大背景下，我们应该避免资产被洗劫，如果不提升投资水平，就像韭菜，一茬儿一茬儿被割。毕竟，操盘者都在提升操盘水平了，我们应对的，自然应该是升级版的策略。
当然，用政府操盘的思路看待鼓楼滨江、燕子矶、仙林湖、大校场机场和江北新区等板块，自然也就心领神会了，至于房价，那在于板块发展的节奏与房价的阶段，是否匹配的问题了。
调控的本质是对房价进行选择性“打压”，通过对土地、信贷、新盘房价、购房资格等进行严格管控，用时间来换取空间，用时间来挤压泡沫，并用时间来创造机会。
城市化与调控，是政府这个老司机的最常用动作：
（一） 城市化让人口、财富、科教文卫资源等集聚——相当于油门；
（二） 调控是让房价飞涨的速度慢一慢，缓一缓，等一等收入——相当于刹车。
在城市，面对这样一个老司机操盘的动力火车，我们只能因势利导罢了，也只能如此。