河西南，东成or西就？丨阳光
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河西南，还是河西“难”？这曾经是一个问题。
自去年深度挖掘河西南价值，从一片萧瑟的芦苇中捕捉南京房价变幻，写下《从新梗街到高庙路——河西南的蝶变》、《河西南，还能飞多高》，如今又过去了一段岁月。
现在，大家的关注点已经不在河西南有没有价值，因为房价和限价已经证明了其价值，河西难的“难”从之前揶揄、嘲讽的苦难之“难”，切换到了买房难度之“难”。甚至整个2016年，南京房地产市场诞生出特有的名词“得房率”，喻房源/买房人之比，河西南首当其冲，当然，也导致了乱象丛生。
河西南，东成or西就？
这又是另一个问题，一条江东南路，东侧是五矿佳兆业正荣等，西侧即海峡城金地华侨城绿地，到底选哪样？在调控的巨大阴影下，购房与贷款资格愈发显得珍贵，买哪一个，意味着机会成本，意味着未来的增值空间与居住感受。
一 1.0时代：龙江东PK龙江西
江东路是整个河西非常重要的一条主干道，从北边的龙江到最南侧的鱼嘴，如此巨大敞阔，以至于一条路就把一个区域硬生生分成不同的感觉。
在江东北路，龙江板块，区域的面貌也大相径庭。东侧，政府投入了新城市广场的商业中心、龙江体育馆等，省政府公检法等众多部门的房改房小区，南大、河海、南师等房改房小区。教育资源很重要，东侧最重要的标杆是芳草园小学，毋庸置疑，曾经的琅小第一分校，如今领衔芳草园小学教育集团，跻身南京四大名小之列，无论优录还是硬考，俱为上佳。
西侧，则为一些商业楼盘如聚福园、瑞园、长江之家、长阳花园等，也不乏一些单位的房改房，甚至早年拆迁安置房，银城小学与长阳小学合并之后，西侧的教育资源一言以蔽之，就是“银城小学/汇文小学+汇文初中”，小学与东侧相比略逊色，但初中更出色，双学区的配置，符合“烦不了”的南京家长品味。
从房价上，学区对学区，非学区对非学区，基本在同一个水平线。
二 2.0时代：奥东PK奥西
政府在2.0操盘时，已经不再像当年操盘龙江那样随意和青涩了，不让一片土地的价格被埋没，是基本考虑点。政府深刻清楚资源对于板块价值的意义，比如教育组合拳，通过教育对土地赋值，卖出高价，进而抬升整体板块价值。
过去很长一段时间，所谓long long ago，奥东始终压制奥西一头。名校长韩晖领头的新城教育集团，一贯优异的业绩，让新城成为南京教育界新贵，第一次在新城区出现一所让家长趋之若鹜的名校，得利者是整个奥东的居民，从原先的“居住不错”到“教育不错，居住不错”，房价节节攀高。某种意义上，城东的忧伤即来源于此，城东虽好，奈何教育。
江东路的这头是火热的奥东，江东路的另一头是眼睛都红了的奥西。融侨金马碧瑶江湾城等小区交付多年，小学无非是小红花，现在是致远小学，初中也是一直待招，仿佛不受待见，被遗忘似的。在整个2015年，奥西房价比奥东始终要低一头。之前传言中华教育集团即将接手青奥二中——奥西于是愤怒，为避免尘埃落定后再闹增加了难度，奥西六小区纷纷挂出让中华滚走的横幅，甚至走上街头。
经过一番斗争，今年年中青奥二中明确为致远初中，且在前段时间沸沸扬扬的期中考试中，首次亮场即开门红，预示着致远初中一个朦胧美丽的未来——假如学区里的优质生源从此源源不断灌入的话，甚至不输奥东的新城。
随着江湾城4期、华新城2期、海玥名都苑这些熠熠生辉的“豪宅盘”加入奥西阵营，气势一时无两，奥东在这一轮中，是涨势在前，冲锋在前，但随着致远初中的落地与开门红，随着“豪宅盘”的姗姗来迟终究是来，似乎还是奥西更有潜力。江苏大剧院、保利大剧院、艺术中心等公共服务配套的投入与使用，也印证了这点。夜晚在滨江一侧，大剧院的四朵莲花流光溢彩，把整个天空映得辉煌又有艺术感，旁边的江水缓缓流淌，不言不语。
三 3.0时代：河西南之东PK河西南之西
之前很长一段时间，是世贸海峡城PK五矿崇文金城升龙天汇与正荣润峯等，小蜂蜜与渣土机齐飞，竞争与合作俱在，相爱相杀，死生相许，一片狭小之地，云集了8家开发商，这就是河西南“星八客”的由来。随着鲁能与招商的清盘，新地王电建金茂、葛洲坝的参与，星八客依然是星八客，只是换了对手，很有意思。
这么多年，河西南的地价从2011年的4752元/平到了如今的45213元/平，翻了9.5倍，记住这个数字，这就是一个区域从规划到逐步落实、从不确定性到逐渐清晰的一个过程，从小部分目光如炬的买房者，相当于通过买房参股这个地块，到这地块开始发分红。这可以是一种前瞻性，也可以说是运气，个体的投资标的与资产挂钩了土地的整体规划开发，某种意义上，这是共赢。
江东南路的西侧：
（一）滨江。当然，这些西侧的楼盘也未必每栋楼都能成为江景楼盘。虽然海峡城有广告语“江湾之上，唯有海峡”，但明白者都会心一笑，不知道未来的葛洲坝是否会有“江湾之上，唯有葛洲坝”一说呢。但同在西侧滨江，定位又相似，葛洲坝与湾4倒是一个很好的对标，虽然湾4清盘，也有点关公战秦琼之感了，但大家会做对比。公园也不少，滨江一带几乎都是公园，鱼嘴公园已经建成，夕阳的余晖把江面照得一片碎金，湿地景观也绿意盈盈，每到假日和周末，草坪上都是一家一家在野炊和嬉戏；
（二）综合配套好，快速通道多。扬子江快速通道，对江北有五桥，对板桥有大胜关大桥，快速通道层面似乎更优。金地与正荣财富中心两个商业综合体，满足区域的商业需求。政府在西侧安置了华侨城欢乐海岸，据说要打造与深圳华侨城一样的场面与效果，成为南京一个重要的旅游地标。大几十亿的资金投入，想象一下，一寸土地一寸金，虽然这种公共配置并非专属于附近的楼盘与居住人群，但能吸引到大量外地观光游客，产生极大的商业力量与口碑，华侨城是一个自带生态圈玩法的开发商，功力深厚，在开发商中独树一帜；
（三）学校方面。目前非常不明确，唯一明确的是初中，已经落定了一中分校，随着一中高中部迁到江北新区，江北雅居乐旁的一中初中和小学分校也敲定，这个学校普遍被认为是“中规中矩”，谈不上好，但说差似乎也不至于。华侨城据说要引入一个全市排名第7的小学，按常理，就是全市第7，无非银小汇文北小南师附小游小这种水准，究竟是哪一个？无人知晓。但区管小学的设置，这种跨区的名小分校是否具备很高的含金量，也未可知；
（四）豪宅代表：葛洲坝。全市地王级，当然也必然豪宅，在全国都数得上号。然而葛洲坝是否有豪宅基因呢，似乎没有很好的成功案例，但在各地倒是制造了数个地王，从自信心上确实属于艺高人胆大的范畴。我看过一些前期设计的户型图，总体而言，面积设计得较大，尺度较阔，与湾4的面积段相似但又略有不同，定位还是有一定区别的，当然这与品牌、溢价能力也极相关；
江东南路的东侧：
（一）综合配置。与西侧相比，东侧更偏向于住宅，片区内部公共交通更密集，当然也配置了2.75容积率的楼盘群，这点也屡屡被诟病，过于枝繁叶茂，浓稠密集，以至于有密集恐惧症。我和一位家住仙林的朋友经过，他看了半天还是放弃。昨天网上有一张图，也似乎旁证了楼盘之密集。
很多人会担心交通，但整个区域，贯彻了“窄马路、密路网”新型城市规划设计理念，整体为开放式街区，克服了奥体的大马路无法形成商业的缺点，密集的窄路，适合逛街、行走，有利于形成社区感与商业氛围。当然，南京的其他新城区比如江北新区、南部新城等，都是“窄马路、密路网”模式，这也是全国大城市的发展趋势。
至少3条地铁、2条有轨电车经过，相当密集。另外设置了不少公共自行车服务点，在区域里，有鼓励公共交通的意味。
（1）河西南骨干路系统总长48km，密度3.48km/平方公里。
（2）河西南支路网系统70.5km，密度5.54km/平方公里。
对比现行的国家标准GB5022095，符合且有一定超前量。当然，实际效果，依然存疑。
（二）河西生态公园。公园已经落成，且有个巨大的人工湖，极辽阔。与主城公园相比，这种新城区的公园是开放式的，从哪里都能进出，没有门，只有敞阔感与自在。生态公园的北侧是“南京中心”，地块的具体用途尚未可知，但据说曾是有一定政府安排的。显然，对比西侧的鱼嘴公园，东侧的河西生态公园挽回一局。
（三）安置房因素。东侧建设一大堆安置房、经济适用房，比如中和村一村二村等。很多人会顾虑片区居民的文明程度，影响片区的观感。当然，还有神秘的中和村四期，在一堆高价的商品房之间，显得低调内敛。据说有可能是引进的人才公寓；
（四）学校因素。一套南外公办，一套南外民办，放眼整个南京，都没有如此密集的学校配置。南外金字招牌，唯一一个公办学校，而且片区生源家庭，都是房价2.2万/平起步的，即使2014年的五矿崇文金城，这个价放在奥体和整个南京都不算低。然而，这一次期中考试有点大跌眼镜——数据不撒谎，但数据背后的东西是有一定理由的，比如生源的构成等，比如之前学校搬迁、师资纠纷、校名纠纷和闹过的毒操场事件，种种不利因素释放，第一年的生源存在一定问题，也没几个学区生，大多为摇号生统筹生。按照河西南外一位老师的说法：“这段时间，社会上很多人带着颜色眼镜对我们进行奚落与侮辱，然而我们师生与家长携手一起做好教育，重在看推进率，重在以后的学区生源。”此言不虚；
（五）豪宅代表：电建金茂。地价3.7万/平，低于西侧葛洲坝的4.5万/平。项目是由金茂来设计打造，多年前的北京广渠门金茂府，算是一炮打响（方兴地产更名金茂），从此形成豪宅开发商的口碑。与土豪葛洲坝相比，金茂胜在品牌和产品力。
四 河西南，东成or西就？
其实，江东南路本就是一条方向扭曲的路，甚至有点东西走向，路东还是路西也被“扭曲”，但不妨碍我们的比较。第三节讲了各自的环境、配套、学区等因素，依然延续了曾经的奥体2.0奥东PK奥西，新一代的烦恼从来没有变化过，依然还是东西之别，只不过选择标的换成了“金地风华、绿地华侨城 or五矿佳兆业正荣朗诗等”。
具体而言，学区和得房率是一个因素，这点，东侧明显占优，普遍90平/100平小三房，且是规规矩矩的小三房，120平能做到3房2厅2卫，140平则是4房，170平175平是尺度阔绰的3卫大4房；当然，南外也是一个极重要考虑点，明显优于一中。
西侧的金地和绿地华侨城，样板间美伦美伦，没有学区的加持，得房率也较低，倒似乎透着一股浓浓的纯改善意味。毕竟，在人心层面，讲究学区、讲究得房率和功能，似乎是小中产才津津乐道的因素，富豪是不在乎什么学校和得房率的。因此，西侧失却了学区和得房率，但相较东侧倒多了一种隐含的“改善”意味。
之前，西侧的金地中心风华和东侧的佳兆业城市广场在10月份开盘过一次，都是日光，但成色还是有别，金地中心风华虽然最终售罄，但跌跌撞撞，差强可以。当然一个因素是因为刚刚调控，很多潜在意向者没有来得及拿到购房证明。但几乎同时的佳兆业，面临同种情况，日光却相当恩正，我曾写过一篇文章《我婚也离了，房子也卖了……就差一个人！》，一位369号女人，泪水在夜晚的河西南上空飘荡。
这是一个比较的案例。
居住是一回事，存在主观的审美，增值又是另一回事，可以量化与考量。好不好与价格高不高非常相关，再好的房，价格若过高，在投资与效率方面也失去意义。投资的效率一方面取决于房价，另一方面也取决于这个城市居民的消费偏好、投资偏好。比如宁杭，杭州人更认品质与品牌，而南京人更强调资源与学区，杭州可以诞生众多豪宅盘与品质开发商，绿城、滨江与南京万科，而南京却拥有苏宁、银城与南京万科，说到底，还是城市气质！
其实，选择河西南之东，抑或西，最终还是取决于你的需求，审视自己，是纯居住、是自住+保值还是纯投资？每个楼盘都有自己的独特秉性，利弊兼有，关键是，你的需求得匹配到最合适的那一个，这就是买房的纠结，也是买房的乐趣。
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