南京房市笔记 | 阳光
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命运是洗牌的机会，但玩牌的还是我们自己。
刚刚，杭州调控升级，对外地人是自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上，并暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房…
也不奇怪，前天的文章《W先生：其实，我当年是摇到号的》中，就提到了杭州楼市之疯狂，“杭州德信·海德公园，参观样板间的人群已经排队”，杭州冒头了，也就被调了。
对于调控，这是上车的机会，但并非一买就大涨的机会。
目前阶段，中央在提“房子是用来住的，不是用来炒的”，我们要深刻领会说出来的意思和没说出来的意思。
房地产的本质是什么？
可以理解为城市化，包括人口、产业、资金的综合因素，短期则是房地产政策与信贷。至于房产税，改变不了方向。关于短期的调控，往往出于：金融系统的安全、社会的稳定。某种意义上，调控相当于对投机的保护，相当于泡沫绽开被摁住，部分鸡血的投机客被限制了交易，从而得到“保护”。
其实，泡沫若疯狂到投机的破产，未必是坏事，硬着陆一下，震撼了人心，这是最现实的教育意义，未必不合理。乱象丛生的真正源头乃是对未来的恐惧，从而坠入另一个陷阱：比恐惧更可怕的是掩盖恐惧。
很多人从外地到南京买房，为了把家庭资产锁进财富的保险箱。
同时，也有很多人去其他城市买房，为的是捕捉更大的涨幅。但，一个人口净流出、发展速度不如南京的城市，是绝对不适合长期持有的。
巴菲特说过，如果你不能持有一只股票十年，那就一天也不要持有。房产投资也是一样，大体量的资金，还是“守正出奇”更适合，而不是一味“剑走偏锋”。
南京这座城，GDP刚突破万亿，人口增长渐缓，但随着省委“提高南京首位度”指示，有可能迎来新的动力引擎，今年的投资额达到2716亿就是明证。
城市有前景，这是家庭资产保值的最大保障。别看有人把南京说得一无是处，恨不得房价归零才好，但内心无非是期待房价跌到他自己买了然后再涨，才是真正动机。与其说房地产绑架中国，不如说，在资产化时代，是多数人用脚投票选择了房地产作为财富之锚。
如今在中国，房产具备增值属性的也不过就十来个城市，无非京沪广深+各区域的中心城市，这个中心不是旅游中心，也不是地理中心，而是政治经济中心。这十来个城市构成了未来中国房地产的核心，其他几百个城市，房地产可能回归到“居住属性”。
越是鼓励你去买的，各种优惠和引诱，鲜艳的宣传单和花里胡哨介绍，越是要谨慎；而限购的城市、秘而不宣的楼盘，往往才是价值真章。
一线城市：控制人口增长，减少供地。房价最安全。
二线城市：供地适当增加，成为未来房地产的主战场。房价相对安全。
三四线城市：优质人口被大城市虹吸，产业单薄。房子，仅仅是用来住的。
城市内部，怎么选板块？
老城和新城，各有味道，贪念主城的经典与繁华，但主城新房逐渐豪宅化，非寻常家庭能安居。新城区的新房成为更多人的选择，整体性的规划，规整的道路与小区，地铁交通的便捷，让“郊区化”成为现实，而一切尚未落地，房价暂时不突出，这就是升值空间的可能。
各区的GDP是一个指标，但不是全部。
关键要看产业类型。好比南京江宁、栖霞的经济体量高，但多为园区经济、制造业经济，体积可观而含金量不高，只是生产因素的聚集，不是智力、资金的中心，这就无形中竖立了房价天花板。但对于中低房价，有着绝对的支撑。
而建邺奥体，经济体量简直小弟弟，但却是全市乃至全省的体育文化艺术、金融/服务业的总部经济区，含金量颇高，形成了高端改善区域。
城市的高价板块，往往围绕：
（一）政治中心。省府、市府，无疑是最核心的，资源长眼睛，肯定围绕。好比之前合肥的政务区与滨湖区，房价上涨得令人瞠目结舌。不要忘了，学校资源往往也是跟着政府走的；
（二）金融中心/科技中心。金融是行业之王，与其他行业发生最本质的关联，普遍高压、高薪、快节奏，收入保证了购买力，较高的品位提供了优质好房的购买意识。科技中心也是高收入人群的聚集区。美国房价两大高地，曼哈顿和硅谷。南京软件大道的码农把雨花的普通楼盘推高到近4万/平，非购买力强大不足以解释。
但高价板块，并非意味着是涨幅最大。那，什么房容易涨幅大？
（一）远郊低价房。平时灰头土脸，房价不惊人，默默无闻。但一旦有整体规划通过或地铁开通或其他重大利好消息，房价节节攀高；
（二）学区房。不是指一线学区房，而是指新城区新板块的名校分校或与名校合并的弱校学区，有时政府会发红包，比如之前的树人落地下关划学区，南师附小与珠江路小学的合并，凤凰街小学挂芳小分校，之前的苏宁睿城搞定科睿小学与汇文初中，房价飙升。
总结一下，城市的高价房往往集中在政府或金融中心/科技中心。而涨幅大的房，往往是远郊的“灰姑娘变公主”楼盘和学区质变的楼盘。
什么区域对应什么定位。
刚需板块就不要装逼买大户型。而高端板块，面积则是大大益善。好的楼栋与户型，住得更舒坦，二手的流动性也更好。
面积及对应人群：
90平米以下(小户型) 首套刚需
90-140平米(中小户型) 首次改善需求
140-200平米(中大户型) 多次改善需求
200平米以上(大户型) 享受需求
一般而言，家庭的总收入越来越高，换房的能力也越来越强，房子是越买越好。
南京中产需要几套房？一般而言，答案是三套：
（1）改善板块4房的大平层；
（2）学区房1套；
（3）远郊投资房1套。
因为在南京，很难有一个楼盘同时满足升值空间最大、学区最好、住得最舒服。
普通家庭遵循：先自住需求、再学区需求，最后是投资性需求。从需求出发置业，顺其自然，这也是人生不同阶段的发展和需要。
总之：不要在脱贫的阶段玩脱单，不要在激情的年龄玩素简，老来生子是喜，老来才买房是悲。
加“南京城记”主编阳光（inger2017）
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