南京地王：命运几何？！
南京楼市的悬念： 2016~2017年诞生的地王，怎么办？
Part 1
南京的地王在干什么？
汉文帝素爱谈鬼神之事，而贾谊是知名学士，天地万物无所不通。有一次，汉文帝半夜紧急召见贾谊，不问天下苍生，却问起鬼神之事，而且越听越专注，后人感慨“可怜夜半虚前席，不问苍生问鬼神”。
“不问苍生问鬼神”，不问市场问僧人——当年高价拿地的南京地王或许命运叵测，在目前严苛的铁幕调控之下，项目建设、市场前景前途未卜，虽临盛夏，却有萧瑟凉意。
请僧人做法事，也是地王的无奈与祈福。
Part 2 | 贰
2016年4月25日，南京限制房价上涨区间的规定出台：“主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”
当然，在此之前，就有预兆。去年年初，写了一篇文章《南京房子不好买了》，指出市场被一直无形的手所引导、压迫、钳制，很多楼盘原本的推盘计划纷纷延迟，而且市场趋狂热，日光这一现象从极少数楼盘蔓延，渐呈燃烧之势。
南京的“限价”政策出来得是时候，限价的意义有三点：
（一）直接控盘新房的价格与推盘计划，新房房价成为笼中鸟；
（二）通过控制新房售价，给南京做一个人为的房产估值系统，从而拖住二手房；
（三）让南京楼市降温。
但严密的防守与预控还是抵挡不住全国级的资金狂潮，各路铁骑纷至沓来，城中百姓也是买买买，哪怕手无寸金，也是积极加杠杆。
城，是守不住的。“限价”的单一手段，三个意义均未奏效。去年年中的形势，我们都知道。无论是新房还是二手房市场，上演了速度与激情。连北京、上海的朋友都感慨，南京人住五星级酒店一千元一晚都觉得太昂贵，但买起几百万的房来简直酷炫之极，一出手就是一套，一套不够还两套。
但不管怎样，限价是地王的第一道紧箍咒。
Part 3 | 叁
原本“半年周期”的限价，从2016年4月直到现在依然高悬。开发商也是无处话凄凉，再多的套路，还是套不过“无形的手”。再多的门道，还是玩不过政府的唠叨。
理论上，满城地王是货币泛滥的结果，地王推高了房价，房价助攻了地王，往来反复互相提升估值，这即是“房价-地价”的正反馈。资产的本质是一种预期。在2016年，预期是死了都要买。在2017年，现实是：不买就死，买了是等死。
关键是，限价的蔓延。即便2016年下半年~2017年上半年的地王们，也在受限之列。这是调控，以自上而下的名义。甚至有地方明文规定：房价不得高于2016年9月30日。
地王的第二道紧箍咒：调控的预期。
Part 4 | 肆
两道紧箍咒面前，我的观点是：板块决定了南京地王的命运。
限价，是政府基于成本的物价核算。新一波的地王与现在被限价的楼盘，在成本结构上有所区别，那么，第一道紧箍咒“限价”其实是动态的。
比如应天大街的保利天悦，因为2015年10月拿地价格2.4万/平，明显高于河西中部的华新、海玥和江湾城4期的地价成本，因此，它的销售价格相当于突破了河西中部4.5万/平的红线。
事实上也的确突破了红线。
4.2万/平的上海建工G68地块，4.5万/平的葛洲坝G14地块，3.7万/平的金茂河西南G12、G13地块——因为拍地时有规定，某个比例以上的价格不算在成本内，因此事实上政府认定的地价并不是4.2万、4.5万、3.7万，但也明显很高。
因此，限价作为短期政策可能在未来有选择的松动，毕竟一个人即便为了避孕，也不可能整天戴着安全套到处行走。
第二道紧箍咒，调控的预期。可以理解为这是市场，意思是，即便不限价了，随便卖，但能卖出什么价，那也要看当时的市场情况。比如不限价，葛洲坝卖10万/平，能卖得掉吗？
做一个市场的测算和比价。打个比方，同样是2.3万/平的地价，江北新区非核心、仙林湖区域、麒麟板块、河西（应天大街）。
显然，河西（应天大街）即保利天悦，既卖得贵，也卖得好。但在江北非核心区，2.3万/平就很难定位了，如果定位产品为奢豪，单价极高，就会出现“产品-地段”的错配，有钱人看不上地段，而普通人也买不起。2.3/平在麒麟，若定位高端，墅级人生享受，也是两个字“歇菜”，还是务实点，产品紧凑功能实用，单价尽量低才是认清现实；若2.3万/平仙林湖，环境幽雅，学府林立，定位中高端，反倒契合了改善需求，单价还能做高。
板块决定了地王的命运。
那么具体，我来重点分析3.7万的金茂河西南地王。
产品：金茂府，北京广渠门金茂府是全国的现象级作品，原本开发商是央企“方兴地产”，鉴于金茂府的巨大声望及影响力，索性将公司名字改为“中国金茂”。“金茂”两个字的溢价能力，不弱于仁恒、绿城，甚至在很多项目上有过之而无不及。
整体区域：河西南，位于河西生态公园、佳兆业城市广场一侧，与保障房中和村也邻近。鉴于地价之高，大概率也是南外双学区。当然，对于这种重量级的豪宅，南外学区是一个锦上添花因素而不是决定性因素。
优点：
（1）金茂府的溢价，产品豪宅定位；
（2）近河西生态公园，模仿曼哈顿中央公园，湖水涟漪，树影婆娑；
（3）南外双学区；
（4）河西南整体地价高企，利好频频，3条地铁、2条有轨电车、重量级商业和总部经济定位，是地王级板块。
缺点：
（1）靠近安置房；
（2）缺乏稀缺的景观资源，不如江湾城4期。
再看流传出来的一张照，真假莫辨，暂且以6.4万为基点论证。
金茂的房价估值，我以二手房的比价、地段优劣势、产品定位规划为三个维度，综合分析。
（1）对标之一：最接近的产品，河西中部江湾城1、2、3、4期
（2）对标之二：其他河西中部的二手房
（3）对标之三：河西南区域的五矿崇文金城二手房，（新房限价3.5万没有比价意义）。
总结一下，南京最豪大平层即湾4，单价基本在6.4万/平左右；湾3在5.8万/平左右；河西中部定位中高端的宏图上水云锦等在5.5万/平；同河西南区域，定位中产的五矿崇文金城二手房在4.5万/平。
河西中部：成熟；湾4有稀缺的滨江、南京眼景观资源。
河西南：趋成熟，规划落地和确定性最强，板块发展利好多。
目前的南京房价格局而论：
若，问：河西南金茂府定价5.5万/平，是否卖得掉？
答：基本没问题！
问：若，定价6万，是否卖得掉？
答：产品还需精雕细琢，打造亮点，辅以品味的营销，慢慢卖，去化也还行！
问：定价6.4万，如何？
答：有点险，与湾4相比，金茂府产品力胜过湾4没问题，但景观资源的稀缺性不如湾4，而豪宅恰恰需要一个震撼点来惊艳世界。6.3万/平，问题有点大。
因此，南京地王的命运，不取决于和尚和法事，也不取决于鬼神，而在跨过2道紧箍咒：一个是限价；一个是调控（房价的预期）。
如果南京房价再上一个台阶，那么地王命运无虞，如果南京房价维持目前的格局，有些板块的地王，还能笑而不语，而有的地王，只能落花流水春去也。
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