从房地产投资视角简谈数据中心的投资和运营

近年来，数据中心（Data Center）作为一个全新的资产类别在国际房地产市场逐步受到机构投资者的青睐。在国内，2018年末的中央经济工作会议首次提出了“加快5G商用步伐，加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设”。而在今年3月，中央政治局常委会更是明确将数据中心纳入新基建范畴。较之传统商业地产项目，数据中心的净租金回报率诱人，且现金流较为稳定。对国内外房地产投资者而言，我们有理由相信数据中心继物流地产之后将成为下一个投资风口。

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数据中心的业务模式

典型的数据中心业务模式为数据中心运营商利用相应的机房设施，为客户的服务器等互联网相关设备提供机柜出租，同时提供配套的机房维护、系统配置及相关管理服务，以此向客户收取租金和服务费。有时，数据中心运营商也会根据客户的具体需求，提供数据库系统或服务器等设备及其存储空间的出租、通信线路和出口带宽的代理租用，以及其他应用服务。数据中心运营商的客户主要包括互联网企业、云服务商、金融机构和政府机关等。本文中，我们将以上业务模式称为数据中心的“轻资产业务板块”。

提供数据中心服务所需的机房设施以及机房设施所依托的物业，我们在本文中将其称为“重资产业务板块”。从房地产投资的角度，投资人可以选择仅涉足重资产业务板块，即开发、建设机房物业或者直接收购建成的机房物业用于收租，而不涉入轻资产业务板块。但目前市场较为通行的做法是投资同时覆盖轻资产业务板块和重资产业务板块，主要原因在于数据中心运营商的稀缺性导致仅涉足重资产业务板块且完全依赖物业租赁收入会令房地产投资人在机房租赁协议的议价过程中处于被动地位。

在轻资产业务板块和重资产业务板块并举的业务模式下，可以仅成立一个公司，同时运作两个业务板块。在电信运营商或者银行金融机构自持自用的业务模式下，一般也仅设立一家公司进行相关运营。但从投资人的角度，基于税务筹划、市场准入、风险区隔和项目退出等方面的考量，目前实操中通常的做法是分别设立[1]专门开发、建设和持有机房物业（即重资产板块业务）的公司（重资产公司），以及[2]专门负责数据中心业务运营（即轻资产业务板块）的公司（轻资产公司或IDC公司）。重资产公司与轻资产公司签订机房物业租赁合同和物业管理合同，由轻资产公司向重资产公司支付物业租金和物业管理费；轻资产公司与客户签订机柜、服务器的租用协议，向客户收取租金和服务费。

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数据中心的IDC相关牌照

根据《电信业务分类目录（2015版）》（《分类目录》），“互联网数据中心业务”被归为第一类增值电信业务中的B11类。因此，数据中心运营商依法须申领互联网数据中心业务增值电信业务许可证（一般也称为B11类证）。该增值电信业务许可证分为三类：(1)互联网数据中心业务（不含互联网资源协作服务）；(2)互联网数据中心业务（仅限互联网资源协作服务）；以及(3)互联网数据中心业务，无括号标注“不含”或“仅限”互联网资源协作服务，即涵盖上述两类业务。实践中，数据中心运营商可根据其拟从事的经营范围申请相应的许可证。

此外，在实际运营中，数据中心运营商如需提供互联网接入服务(ISP)的，其还须申领互联网接入服务业务增值电信业务许可证（一般也称为B14类证）。本文中，我们将上述证照统称“IDC相关牌照”。

对于国内投资人而言，申请IDC相关牌照需满足以下要求[3]

 （1）经营者为境内依法设立的公司；

 （2）在省、自治区、直辖市范围内经营的，注册资本最低限额为100万元人民币；在全国或跨省、自治区、直辖市范围内经营的，注册资本最低限额为1000万元人民币。两者的主要差别体现在可允许设置机房的地区覆盖范围；

 （3）有与开展经营活动相适应的资金和专业人员；

 （4）有为用户提供长期服务的信誉或者能力；

 （5）有必要的场地、设施及技术方案（场地可以为自有也可以为租赁，但设计建设方案应当符合相应增值电信业务的要求[4]）；

 （6）公司及其主要投资者和主要经营管理人员未被列入电信业务经营失信名单；以及

 （7）国家规定的其他要求。

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外商投资数据中心的法律限制

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IDC公司的市场准入

根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》，外商投资电信行业“限于中国入世承诺开放的电信业务，增值电信业务的外资股比不超过50%（电子商务、国内多方通信、存储转发类、呼叫中心除外）”。但是，互联网数据中心业务并不属于中国入世承诺开放的电信业务领域，因此事实上外国投资者（不含港澳服务提供者）不能直接在境内互联网数据中心业务领域进行投资。

由于市场准入方面的限制，目前实操中如果境外投资人需要投资IDC公司，一般会采取VIE模式以协议控制的方式投资IDC公司。有关VIE模式项下的协议控制，以及利润转移，我们在本文中不再赘述。

值得注意的是，根据中央政府与香港、澳门特区政府分别签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》、《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及一系列补充协议（以下简称“CEPA协议”），内地的互联网数据中心相关业务对于港澳服务提供者给予一定的开放。根据《工业和信息化部关于港澳服务提供者在内地开展电信业务有关问题的通告》，港澳服务提供者可以投资互联网数据中心业务，但股权比例不超过50%。

以香港为例，相关规定[5]对香港服务提供者的实质性商业经营作出如下要求：

• 时限要求：香港服务提供者应已在香港注册或登记设立并从事实质性商业经营3年以上（含3年）。香港登记的海外公司、办事处、联络处、“信箱公司”和特别成立用于为母公司提供某些服务的公司不属于香港服务提供者。

• 业务性质和范围：香港服务提供者应在香港提供IDC服务。香港服务提供者的业务性质和范围，由工业和信息化部委托香港特区政府电信主管部门作出核实证明。

• 业务场所：香港服务提供者应在香港拥有或租用IDC业务场所从事实质性商业经营，并与其业务范围和规模相符合。

• 雇用员工：香港服务提供者在香港雇用的员工中在香港居留不受限制的居民和持单程证来香港定居的内地人士应占其员工总数的50%以上。

• 交纳利得税：香港服务提供者在香港从事IDC实质性商业经营期间，应依法交纳利得税。

尽管港澳服务提供者可根据CEPA协议与境内投资者成立合资企业以申请IDC相关证照，但该等成功案例与纯境内持牌公司的数量相比仍非常少。

02

重资产公司的市场准入

另一方面，对于开发、建设和持有机房物业以及其他非IT设备的重资产公司，目前从外资政策解读方面倾向于将其排除在房地产行业之外。因此目前对于外商投资房地产行业的相关限制并不适用于外商投资设立的重资产公司。这对于境外投资者而言是一个好消息。

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数据中心的房地产属性以及相关法律问题

回归数据中心的房地产属性，如一般的开发建设项目，数据中心厂房的开发建设同样会涉及项目的土地性质、项目报建以及与行业特点有关的政府审批。我们在这里就数据中心建设中的一些具有行业特殊性的问题略作介绍。

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土地性质

数据中心项目的土地用途以工业用地为主。但实操中，我们注意到也存在将科研产业类用地、邮电设施用地用于开发建设数据中心的案例。

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用能指标和节能审批

由于数据中心项目的高耗能特点，项目启动前除了一般的立项程序之外，还需要取得用能指标和节能审批。

以上海地区为例，在程序上建设单位首先须向市经济信息化委（“经信委”）申请获得用能指标（包括用电量、天然气消耗量以及总用能规模）。在获得用能指标后，建设单位须根据测算的能耗向发改委进行项目备案。之后由发改委等部门进行节能审查，并出具审查意见。节能审查意见除了许可用能指标以外，有时候也会直接规定PUE的具体指标[6]。 

一般来说，用能指标越高，数据中心可放置的机柜数也越多，因此用能指标对数据中心项目的投资收益至关重要。就近年来的市场现状来看，一线城市对数据中心建设政策总体持审慎态度，获取理想的用能指标并非易事。以上海为例，根据相关规定，坚持用能限额，新建互联网数据中心PUE严格控制在1.3以下，改建互联网数据中心PUE严格控制在1.4以下。

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数据中心评级

数据中心评级分国际评级标准和国内评级标准。目前在国内数据中心行业的普遍共识是需获得中国质量认证中心认证（CQC）。国际上比较盛行的标准是Uptime TIER，该等评级不仅包含对于数据中心设计、建设的评级，也包含数据中心运维的评级。因此，如果投资者希望符合相关评级标准的，在先期进行规划设计时需尽早做好规划。

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市场展望

如前文所述，近年来一线城市对数据中心建设政策总体趋紧，对于新建、扩建数据中心多有一定限制。以北京地区为例，中心城区和城市副中心范围内全面禁止新建和扩建数据中心。[7]而根据上海的相关规定，项目建设宜在外环以外区域，既有工业区优先，严格禁止在中环以内区域新建；确需在中外环之间新建的，遵循一事一议从严要求。此外，新建项目还有经济密度和单位土地税收的要求[8]。

但今年受新冠肺炎疫情影响以来，我们注意到政策基调上已经发生改变。3月的中央政治局常委会已明确提出要“加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设。”近日，上海市发布了《上海市推进新型基础设施建设行动方案（2020-2022年）》[9]，5月12日上海市政府网站上公布了该文全文。该文表示，相关部门将“研究继续新增一批互联网数据中心机架数，持续优化云计算基础设施布局，合理考虑边缘计算建设标准和布局。加强土地指标保障，对特别重大的新型基础设施建设项目用地指标由市相关部门‘直供’解决。”

在市政府新闻发布会中，有关领导提及在已建12万机架数据中心基础上，明年一季度前全市将新增6万机架供给，直接投资约120亿元，将带动投资超过380亿元。而在市经信委3月的相关文件[10]中，2020年支持建设的IDC项目总规模也仅有约3万机架。

我们对政策层面的逐步松绑持乐观态度，相信近期内有关数据中心建设的便利化措施和相关实施细则会陆续出台。未来不远，收益可期。

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注释：

[1]云服务商会利用架设在数据中心之上的设备和资源，通过互联网资源协作服务业务提供的数据存储、互联网应用开发环境、互联网应用部署和运行管理等服务，根据终端用户的使用流量向其客户计收费用。本文就互联网资源协作服务业务暂不做讨论。

[2]值得一提的是，在业务整合过程中，应严格区隔IT设备和非IT设备。根据相关规定，若涉及到租用机架、数据库系统、服务器等设备、存储空间情况的，则出租方需具备IDC相关牌照。因此IT设备都应由IDC公司直接持有，重资产公司仅可出资投资于机房物业、办公场所以及其他非IT设备。

[3]《电信业务经营许可管理办法》（工业和信息化部令第42号），2017年7月3日发布，2017年9月1日生效，现行有效。

[4]实操中，工信部的内部机房测评标准主要参考《数据中心设计规范GB50174-2017》中的B级机房要求。

[5]根据《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》服务协议的附件3《关于“服务提供者”定义及相关规定》。

[6]PUE全称Power Usage Effectiveness/电能使用效率值，依据《数据中心设计规范GB50174-2017》，PUE是指数据中心内所有用电设备消耗的总电能与所有电子信息设备消耗的总电能之比。

[7]《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》（京政办发〔2018〕35号），北京市人民政府2018年9月6日发布实施。

[8]《上海市经济和信息化委员会、上海市发展和改革委员会关于加强本市互联网数据中心统筹建设的指导意见》（沪经信基〔2019〕21号），上海市经济和信息化委员会、上海市发展和改革委员会2019年1月2日发布实施。上海相关规定还包括《上海市互联网数据中心建设导则（2019版）》（沪经信基〔2019〕362号），上海市经济信息化委员会2019年6月4日发布实施，《上海市推进新一代信息基础设施建设助力提升城市能级和核心竞争力三年行动计划（2018-2020年）的通知》（沪府办发〔2018〕37号），上海市人民政府2018年10月29日发布实施。

[9]《上海市人民政府关于印发〈上海市推进新型基础设施建设行动方案（2020-2022年）〉的通知》（沪府〔2020〕27号），上海市人民政府2020年4月29日发布实施。

[10]《上海市经济信息化委关于征集本市2020年拟新建互联网数据中心项目的通知》（沪经信基〔2020〕192号），上海市经济和信息化委员会2020年3月25日发布实施。

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 作者介绍 舒文

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中国执业律师和美国纽约州执业律师。舒律师先后毕业于上海对外经贸大学国际法系和美国西北大学法学院，取得中美两地的法学硕士学位。舒律师亦曾在2014年被美国哈佛大学法学院法学硕士项目录取。

2017年舒律师加入竞天公诚并担任合伙人，具有13年以上执业经验。在加入竞天公诚之前，舒律师曾在两家知名的国际律师事务所工作。主要业务领域包括复杂的跨境房地产交易，包括房地产并购与处置、合资、房地产开发、融资、大型商业租赁和酒店管理的谈判。舒律师先后荣获2019年亚洲律师杂志的亚洲领先律师（房地产）(Asian Leading Lawyers)以及The Legal 500杂志2020年度亚太地区特别推荐律师（房地产）。

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姜欣欣律师助理021-2613 [e-mail]姜欣欣毕业于北京大学，获得法律硕士和法律博士学位。曾代表多家国际领先基金公司完成房地产跨境投资并购，并协助进行后续常年法律顾问服务。曾为多家国际知名互联网公司提供TMT法律服务。

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