JT&N观点 | “房”疫指南——房地产开发企业应对疫情相关司法判例简析
依据：最高人民法院、各地中高级人民在审理涉及“非典”、“汶川地震”等重大突发事件以及突发政策变更时与房地产行业有关的案例、相关司法解释、指导意见等。观点：人民法院处理“疫情”以及因“疫情”出台的政策问题时，并不仅局限于不可抗力原则或者情势变更原则的处理思路，更多的是考虑每个案件的多重因素叠加，按照公平原则予以处理。
一、房地产投资合同
房地产投资合同主要是指以获取和开发目标地块为合同目的的并购协议，包括但不限于股权转让协议、增资协议、土地使用权转让合同等。每年的3-5月是房地产企业以各种方式拿地的集中窗口期。目前各地政府暂未因疫情就房地产等出台有关政策，但以下案例的裁判思路对于房地产投资合同的履行可提供参考。
1. “疫情”背景下的非商业交易行为或可能成为判断当事人无需承担违约责任的因素之一。参考判例如下：
重庆发全房地产开发有限公司、成都华成股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
最高人民法院 （2017）最高法民终243号
一审查明，“2008年初发生了因美国次贷危机引发的世界金融危机，叠加2008年四川“汶川5.12”地震的影响，房地产市场出现了下滑。2009年房地产市场才恢复向上的趋势。成都华成于2008年5月23日转让案涉土地，从土地转让的时间点看，成都华成是在房地产不甚景气之时将土地无偿划转给崇州华成，并不是在房地产市场上升时期，为追求自己利益最大化，损害发全公司利益的情况下将土地转让。……综上分析，成都华成转让土地不违反合同约定，不构成违约。”
公报案例：大宗集团有限公司、宗锡晋与淮北圣火矿业有限公司、淮北圣火房地产开发有限责任公司、涡阳圣火房地产开发有限公司股权转让纠纷案
最高人民法院 （2015）民二终字第236号
情势变更的认定
裁判摘要：本案中，淮北宗圣公司成立于2007年，涉案三处煤炭资源一直申请办理采矿权手续或立项核准，直到2014年10月12日《指导意见》出台之前，也未获得批准，并且该意见规定，只是在今后一段时间内东部地区原则上不再新建煤矿项目。因此，政策原因并非是造成合作开发项目得不到核准的唯一原因。另，作为双方合作成立的公司，双方应共享收益、共担风险，公司股权转让后，转让款应按股东持股比例分配。矿业权与股权是两种不同的民事权利，如果仅转让公司股权而不导致矿业权主体的变更，则不属于矿业权转让，转让合同无需地质矿产主管部门审批，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应认定合同合法有效。迟延履行生效合同约定义务的当事人以迟延履行期间国家政策变化为由主张情势变更的，不予支持。
珠海经济特区德正集团有限公司、珠海世纪都市置业投资有限公司与侨生发展（上海）有限公司股权转让纠纷申诉、申请民事判决书
最高人民法院 （2015）民提字第44号
在政府对涉案项目土地上的房屋实施拆迁的过程中，因国家的法律法规发生变化，即珠海市拆迁管理办公室向珠海市市政基础设施土地开发管理中心发出《关于撤销珠拆许字[2007]013号房屋拆迁许可证的通知》，该中心已经不再承担案涉项目的拆迁工作。且《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日颁布实施后，行政强制拆迁被取消，该中心也不可能再承担案涉项目的拆迁工作，故这一条款的约定属于事实上不能履行，而非不可抗力。应当根据公平原则处理各方的权利以及义务。
上诉人北京商建房地产开发公司与被上诉人新世界发展（中国）有限公司、一审被告富邦兴国国际投资发展（北京）有限公司项目转让合同纠纷二审民事判决书
最高人民法院 （2013）民四终字第17号
国家关于通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权的规定自2002年即开始实施，故应认定商建公司和富邦公司在2003年8月12日与新世界公司签订本案《高庙项目合作合同书》时即应知该政策，现商建公司以国家的土地政策变化构成导致合同不能履行的不可抗力为由，主张新世界公司的损失由新世界公司自行承担的抗辩不成立，该院不予采信。
二、建设工程施工合同
实践中，房地产项目工程大量复工通常是在正月十五以后，但今年的情况非常严峻，一些政府暂时规定建筑工地未经允许不得擅自开复工，或者招募建筑工地务工人员须提前申报并获同意后方可招回。因此，疫情对房地产项目开发的工期、成本将产生较大的影响。
北京新领国泰投资有限公司与北京市机械施工有限公司及北京神龙建筑装饰工程有限公司建设工程施工合同纠纷申请再审民事裁定书
最高人民法院 （2013）民申字第659号
2003年北京“非典”的发生，客观上影响了工期。况且，在机械公司起诉主张工程款之前，新领国泰公司从未要求机械公司承担工程逾期的责任。因此，一、二审法院认定，现有证据无法认定工期系机械公司单方的原因造成延误，工期理应顺延。一、二审法院的认定并无不当。
（2）判例2：“非典”对工期的影响属于不可抗力的影响，应予顺延工期。
浙江省二建建设集团有限公司与时间房地产建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书
浙江省高级人民法院（2011）浙民终字第34号
根据施工合同通用条款13.1款的规定，因不可抗力造成工期延误，可以顺延工期。考虑到2003年“非典”疫情严重，属于众所周知的事实，二建公司为避免“非典”疫情在建设工地爆发而暂停施工，并及时向监理报告了该情况，故对属于不可抗力范畴的“非典”疫情期间停工，应予顺延工期30天。
（1）判例1：由于逾期交付除“非典”之外，双方各有责任，但无法举证各方责任大小。
新乡市恒升房地产开发有限公司与河南六建建筑集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书
最高人民法院 （2011）民申字第199号
本院认为：工程逾期交付，除“非典”不可抗力的影响外，双方均有责任。恒升公司一方存在未及时办理施工许可证、未及时供应材料、多次变更设计等原因，省六建公司一方有管理不善，组织不力等因素。二审判决认定双方提交的证据均不能证明自己的责任小于对方，未支持恒升公司关于违约金的主张，并无不当。
（2）判例2：除“非典”之外的因素导致工期延迟的具体影响程度和影响时间无法举证。
新疆维吾尔自治区食品药品监督管理局与新疆金辉诚信房地产开发有限责任公司委托代建合同纠纷二审民事判决书
最高人民法院 （2016）最高法民终128号
金辉公司称应扣除合同解除期间和2008年汶川地震的影响，但合同解除以及汶川地震均发生于双方认可的2009年2月2日这一开工日期之前，不影响工期的计算；金辉公司称应扣除2009年7.5事件的影响，但对于这一事件对工期的具体影响程度、应扣除多少工期等均未提交证据证明，故本院对其主张不予支持。
（3）判例3：“非典”之外因素对工期的影响无法进行准确鉴定。
温州金友房地产开发有限公司与温州建设集团公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书
浙江省高级人民法院 （2010）浙民再字第60号
5）施工期间受“非典”影响，造成人力、原材料、电力供应、运输紧张，对工程有较大影响，且属不可抗力因素，因此影响工期系事实，但无法鉴定具体影响天数。基于以上原因，涉案工程工期拖延存在多种因素，因此无法对工期延误作出准确的鉴定。
（1）判例1：根据鉴定结论，对“非典”导致的钢材成本上升调增工程款。
湖南省第六工程有限公司与株洲市汇亚房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷申请再审民事裁定书
最高人民法院 （2015）民申字第494号
六公司申请再审称……（2）案涉工程是2003年“非典”过后施工的，当时建筑材料价格暴涨，导致建设成本增加。这是再审申请人在订立合同时无法预见、不可抗力造成的。后再审申请人提出异议，建业公司对案涉工程主体钢材价格按2003年6月至2004年7月22日之间的市场平均价格计算，认定此部分钢材价差为7820979.95元，但一审法院对该问题没有任何处理。
本院经审查认为，……据此，一审法院在建业公司鉴定结论基础上，对双方存在争议的款项经过认真审查后，调增了部分工程款，符合本案实际情况。
（2）判例2：根据新政策要求对“非典”期间工人生活条件的改善，增加对人工成本的核算。
太原吉祥房屋开发有限公司因与上诉人太原市地方税务局合同纠纷二审判决书
山西省高级人民法院 （2015）晋民终字第403号
关于因非典疫情补贴吉祥公司100万元的问题。经查，山西省人民政府晋政办发[2003]20号关于进一步做好建筑工地农民工非典型肺炎预防控制工作的通知》中明确要求，切实改善农民工生活工作条件……。原审法院在考虑非典疫情，钢材涨价、超计划完成工程进度、工地失火等情形后，结合吉祥公司共追加支付给安阳昌泰建筑安装公司400万元之事实，酌定由太原地税适当承担非典期间给建设工人100万元补贴亦无不妥，对此判项予以维持。
三、商品房买卖合同问题
春节返乡置业是房地产行业仅次于“金九银十”传统销售旺季的重要销售节点。今年春节随着疫情的持续紧张，一方面，中国房地产业协会及各地的房地产协会、各地住建局等都发布了要求各大房企暂停开放售楼部（案场）、房地产经纪机构门店的通知，有些地方政府甚至关闭商品房和存量房网签系统，春节购房活动随之停止。另一方面，房地产开发商已签约因工期问题而可能发生延迟交付房屋问题。因此，开发商开始采取网上售房等方式进行销售，并拟采取电子合同的方式进行签约。相关法律问题如下：
程小鹰与北京冠城瑞富信息技术有限公司民间委托理财合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院 （2017）京01民终2118号
本院认为，电子合同是通过计算机网络系统订立，以数据电文的方式生成、储存或传递的合同。其不同于纸质合同，具有不同于普遍交易的特殊性，其成立、生效亦不以传统纸质合同中签名、盖章为标识。《海投汇升薪宝投资协议》已经双方确认并履行完毕，程小鹰要求北京冠城公司将履行完毕的电子合同补齐公章，既与电子合同性质不符，亦无法律依据，本院不予支持。
沈阳世创工程集团有限公司（原沈阳世创自来水工程集团有限责任公司）、喀左县建筑工程公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
最高人民法院（2018）最高法民申5461号
首先，关于双方当事人是否签订书面合同的问题。根据本案事实，一审法院2014年5月27日庭审时，双方均认可世创公司以口头形式发包案涉工程。世创公司虽又于2012年12月6日以电子邮件方式发送一份合同文本至喀左建筑公司邮箱，但双方并未约定以此方式签订合同，喀左建筑公司对于世创公司所发电子邮件亦未回复确认。而且喀左建筑公司施工的案涉工程在2012年11月12日前已陆续经过验收，世创公司发送该电子邮件的时间晚于案涉工程实际竣工日期。据此，世创公司主张该电子邮件中的合同文本为双方之间签订的书面合同，缺乏事实依据，原审判决不予采纳，并无不当。
（1）判例1：商品房建设期间发生“非典”、高考期间噪音控制、原材料涨价不能构成不可抗力。开发商承担对回迁房补桩的社会责任，不构成开发商对商品房逾期交付的合理免责理由。
韩冬与珠海市五洲房产开发有限公司买卖合同纠纷案
广东省高级人民法院 （2008）粤高法立民再申字第152号
二、关于五洲公司逾期交付房屋是否可以免责。原审法院的再审判决认为五洲公司在建设“五洲花园”期间发生了“非典”、高考期间噪音控制、原材料涨价不能构成不可抗力，但是认为五洲公司为平息村民情绪，在回迁房桩基础施工完成后，对施工图进行修改、重新报建并补打桩500余根，承担了一定的社会责任，属于非五洲公司所能控制的客观原因，按照合同约定五洲公司无需承担逾期交楼的责任。本院认为韩冬是商品房的购买人而非回迁房的权利人，无论五洲公司的补桩行为是否属于承担社会责任，对韩冬均不构成合同规定的免责事由。原审法院的再审判决认定五洲公司的补桩行为构成免责无法律依据。
（2）判例2：在合同签订时，开发商可以预见“非典”疫情对施工造成的影响，不能免除开发商逾期交房的责任。
付敏强与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案
辽宁省沈阳市中级人民法院（2005）沈民（2）房终字第1060号
至于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与付敏强签订《协议书》时（2003年6月19日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付付敏强，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月19日与付敏强签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。因此，原审根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第3条第1款第3项“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”的规定，确定新中城公司与付敏强对逾期交房各自承担50%的损失不妥，应予纠正。
（3）判例3：房地产开发商应对于施工期间内可能存在政府管制措施有所预见，故不能免除开发商逾期交房的责任。
胡嘉胜、广西钜燊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书
广西壮族自治区高级人民法院 （2019）桂民再60号
双方当事人虽然在《南宁市商品房买卖合同》中确实对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，但是因政府临时限制行为、重大节假日等造成工期延期的情形是以非出卖人能控制的因素为前提。钜燊公司、万拓公司作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的重大节假日及政府管制措施均应当有所预见，在签订合同时就应当清楚上述事实并可以对交付房屋的时间作出相应的调整，从而在施工期内合理消化上述不利于施工的因素，钜燊公司、万拓公司不得以此作为逾期交房免于承担违约责任的合法事由。故二审法院认定春节法定放假3天可作为钜燊公司、万拓公司据以延期交房的事由有误，亦应予纠正。
这次疫情对房地产行业的影响是全方位的，从投资、融资、生产、销售、产品等都不可避免受到冲击，但应难以改变房地产发展长期的趋势，房地产长期还是由人口、城市经济发展水平等因素所决定。因此，开发商与各利益相关方应把握疫情后的复苏机会，避免陷入久而难决的法律争议。
作 者 简 介
贺国良
高级合伙人
上海办公室
并购与重组
房地产与基础设施建设
证券与资本市场
私募与风险投资
alexhe@jtnfa.com
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戴善音
合伙人
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