来了深圳，住在临深，2016只是一个开始

（2014年确定的深莞惠1小时快轨交通圈）

经历完跌宕剧烈的2016年，一直有个话题没有讨论。在这一年的最后一天，和各位聊一下临深市场。

这个市场的启动其实早在2006年就开始了，这10年来，一直处在一个巨大的悖论之中：一方面，是粤B车前赴后继的奔向临深，大把大把的扫楼。而另一方面，是专业人士苦口婆心的劝导不要前往投资，临深是个大坑。

事实证明，10年来，单从投资角度讲，临深区域的房地产投资回报的确远逊于深圳，我相信在未来大概率也是这样。

但，2016年发生的事实，已经预示着：临深城市的未来正在发生巨大变化。

前几天参加“优房超”举办的一个都市圈论坛，这个项目在海上世界地铁站，大约是2000平米的一个展场，初期主要来做东莞、惠州、中山的房屋展览和交易。就是我们普通所理解的“房展会”，不同的是，这个房展会是长期的。也不同于临深开发商单独在深圳开设的楼盘展销厅，而是汇集了临深三地在售的新盘和成交活跃的二手房源。

（优房超在海上世界地铁站的展厅）

这个项目的投资者是东莞最大的房产代理商瑞峰投资的董事长陈强，他的设想是：海上世界店只是个开始，未来在深圳还会继续开设新店。而且，也注入了互联网概念，未来会基于大数据开发出更多的线上线下产品，比如短途游、融资等等。

这是在临深房地产火了1年多之后，第一次真正有人专心做深圳大都市圈的生意，也第一次有人把临深三地的房地产都搬到深圳来，为深圳客节省大量的信息成本和时间成本。

（连接东莞1号线的深圳6号线）

我问陈强为什么这么做，他告诉我：他判断整个珠三角的人口会继续增长，到2亿人，深圳一定会有越来越多的购房需求外溢到临深三地去。但以往却都是临深开发商单兵作战，没有人在深圳提供一站式的购房服务。在2010年，世行已经发布报告显示：珠三角已经在2010年超越东京都市圈，成为世界上人口最多和面积最大的都市圈。

这和我今年以来的判断是一致的：房地产面临的是技术革新和大都市圈的双时代，这个影响会非常深远。这意味着我们要首先更新自己过去的知识系统和思维方式，很多先行者，已经在这样做了。 

1

2016年，是大都市圈时代的元年

京津冀、深莞惠都在今年提出了大都市圈的概念。大都市圈的背后，实质上是城市间的剧烈分化。

如果我们回顾今年的房价上涨，就会发现：虽然一二线城市的房价涨得令人绝望，但在全国范围内，大部分城市却依然处在艰难的去库存过程中。真正猛烈涨价的城市，仍然集中在少数城市。

如果我们再看那些房价涨幅靠前的城市，又会发现：真正涨幅最猛并不是二线城市，而是北上广深这几个超大城市周边的城市。比如距离北京30公里的廊坊燕郊，房价到了25000以上。已经开通地铁连接上海的昆山花桥镇，房价从年初的11000涨到23000。以及临近深圳的东莞，黄江的住宅地价卖到25000。

（苏州上海各有轨道交通通向花桥）

房价的上涨不再是普涨，城市之间的分化非常剧烈，这是发达国家城市化后期出现的明显现象。比如我们经常谈及的东京都市圈，我一个朋友12月恰好到了日本实地考察，从江户川到六本木，35分钟电车，开车50分钟，六本木的房价18万人民币/平米，江户川不到3万人民币（这个也显示了大都市的虹吸效应）。

2

房价上涨的背后，是人口加速流向大城市

房价上涨的城市背后，体现的是人口流动的走向：加速流向大城市和超大城市。这个趋势不是结束，而是刚刚开始。

我一直强调，不要把房价上涨完全单一化的归因为货币宽松，那样会导致我们产生错误的认知，以及错误的政策。如果我们去观察这些房价上涨的特大城市、超大城市，我们能发现，他们的人口都在快速增长。这其中不要拿上海的人口负增长来做文章，因为上海施行了户籍管制。

这是城市化后期的特征：城市从原来的普遍性人口增加，变成单一城市发展为主，实际上是城市之间的“贫富分化”越来越悬殊，有的城市会变得越来越好，但有的城市则会人口流出。比如看美国，1950年的前十大城市，到了2000年，10个城市中人口在增长的只有3个，纽约、波士顿和洛杉矶，相反人口出现超过50%大幅下降的有4个城市，匹兹堡、圣路易斯、克利夫兰和底特律。

我今年也走了一些地方，国内的武汉、大理、福州等等，国外的首尔、曼谷、新加坡等等。整体的感受是：经济的发展靠的是大都市，大都市的人口密度都会在1万人/平方公里以上。而且，聚集了最多最好的人口的大都市，房价长期看表现都很不错。比如首尔，聚集了韩国近半的人口。比如福州，是整个福建北部的核心，好的学位房至少5万以上。

这个趋势是才开始，因为在全世界范围内看，最好的就业资源和公共资源主要都是集中在条件好的大城市，这是市场的作用。因此，人口向大城市流动，是不可抗拒的市场运动。说的现实一点就是：你愿意在大城市忍受高房价，还是愿意在小城市找不着工作。

3

临深区域会从以往的投资地变成刚需地

特大城市的成本长期看会越来越高，普通人在大城市就业而到周边卫星城居住会是多数选择，临深区域会从以往的投资炒房地变成刚需居住地。

基于第二部分的看法，特大城市（500-1000万人口）和超大城市（1000万以上）的高成本会是一个长期现象。如果政府人为压低要素价格——比如深圳推行了很多年的“定向出让”，本质上就是在压低土地要素的价格，会造成更多问题。

我们要承认，深圳也好，中国也好，都已经过了低成本发展的阶段。到国外看一看，北上广深四个超级城市，都已经是发达经济体了。这几年来，全世界最有购买力的人群都是在中国，而不是美国。

这对普通人来说，是一种压力，意味着人们在特大城市里拥有一套房子越来越困难。我不赞成社会老是对年轻人过多释放错误的信息，认为政府能够控制住房价，让人们误以为可以很快买到一套房。

国外都市圈的发展历史，尤其是东京、首尔都市圈的历史，给我们的启示是：通过和周边城市形成统一市场，快速建设大量的轨道交通，把人口疏散出去。这样，虽然人们住得远一些，但是，因为有快速轨道，所以，整体的生活品质还是要比呆在核心区租房要好。

大城市高成本，光靠压是压不下来的，只能疏导。摆在很多深圳大部分普通人眼前的事实是：越来越多的人在深圳将越来越买不起房，希望有一套房的深圳人会慢慢住到临深去，而不仅仅把那里继续视作一个投资炒房地。

如果说过去到临深去，更多都是为了投资炒房，而从今年开始，临深会真正的开始成为一个慢慢承接深圳刚需人口居住的地方。这是临深市场和过去最大的不同，也是判断临深市场价值标准的显著变化。

正如深圳学界今年一直在谈的：要把东莞惠州视为深圳的郊区。现在的问题是，并不是人们不愿意住得远一些，而交通太不方便，没法住下来，以及更加需要公共服务的均等化。这首先需要地铁的建设，其次需要深圳与东惠中协调公共产品的建设安排。

从2016年开始，深圳和临深之间的紧密联系程度，没有哪一个时期比现在更好。

关于和临深地铁的规划建设——和东莞的数条地铁相连，和惠州的14号线，以及深中通道最近的开工，没有哪一个时期比现在更加密集。至于未来能否住得好，需要公共服务的一体化推进。

（通向惠州的14号快线）

而对于临深的开发商来说，更需要考虑的是刚需的需求点，而不是炒房者的需求点。比如少做点别墅，多做一些密度高的、紧凑型的单位，提供更多的自配套，让刚需者真正能够住下来。那样的产品未来会更好卖。

4

临深市场好坏，取决于深圳经济基本面

判断临深有没有购买价值，最大的标准不在临深市场如何，而在于深圳如何。临深的市场，尤其是靠近深圳的临深区域，实际上是深圳市场，那里的房价受深圳的影响要大过受当地的影响。房价能否持续上升，取决于提供的公共服务水平能否和深圳看齐。当然，如果本地经济实力强，那是锦上添花。

所以，我们判断临深市场未来的居住价值，投资价值，最大的标准是深圳未来会怎样。如果未来深圳的城市基本面继续得到很好的发展，那么临深城市会有支撑（但也许不是全部都很好），但是如果深圳未来衰落，那么临深就不会太好。

（12.29开工的深中通道）

以深圳目前的状态，我并不认为深圳会在可见的时期内出现衰落。制造业会继续外迁，但也会有更多的企业进来。人口会流出，但也会有更多的人口进来。产业、人口会向临深区域流动，这样会更快的和临深城市形成一个统一市场。将来有一天，就像东京、首尔都市圈一样，深莞惠的城市边界也慢慢消融，不会再有你是深圳人我是东莞人的区别了，而是会有：“我在深圳工作，住在东莞”这样的表述。就像在东京工作，住在千叶一样。

将来有一天，“来了，就是深圳人”，这样的口号，也许就会变成：“来了，都是深圳人”。那个时候，我们会意识到，“来了深圳，就是惠州人”，这没什么。显然，这将是一个很长期的过程。

那么，在东莞、惠州、中山的三地市场里，哪个最好。我的建议是：优选东莞，虽然价钱高一些，但安全性更好，但是东莞本身和深圳的面积差不多，830万人口，自身也处于工业化后期，本身的城镇面貌要比深圳的关外还好，与深圳的地铁规划线路也更多更紧密。整体上看，东莞拥有更好的叠加优势。其它的城市，还需要观察。

我相信很多人未来会这样选择：在深圳买一套小房子，在临深买一套大房子。或者是，在交通还不便利的时代，在深圳租房住，在临深买一套房，作为防身之选，等到交通便利之后，再住过去。

我也相信未来很多人如果有了实力，会继续选择回到核心区。但是，在那之前，很多人会慢慢接受住到距离核心区1个小时大约30公里左右的地方。相比于我们在超大城市获得的发展机会来说，1小时的交通圈内就业居住，仍然是一个不坏的结果。

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