多少年来第一次，“政府指导价”会让你买房子更轻松吗？

深圳对房地产推行了“政府指导价”，我懵逼了。

看这两天的媒体报道，都没有直接提到“政府指导价”，也不知道是为什么，明明这是最大的黑点。

《价格法》里对什么级别的政府有权针对何种商品推行“政府指导价”有规定，我是法律外行，请教了一位法律界前辈，回了我仨字：违法的。一是，《价格法》出台的目的就是为了限制政府干预价格的权力，价格法里面赋权政府定价的商品种类里并无商品房。二是，我们的房地产经营管理条例里面也说：除了政策性住房，商品房价格由当事人双方议定。因此，这个政府指导价是违法的。

具体就不深入了，都是聪明人，政府官员不会让我们抓这种把柄吧。我们更多从行业和经济的角度，讨论这种价格管制到底对谁有好处。

对谁都没好处。尤其是那些渴望政府来控制房价的人，如果你因此而开心窃喜，也许要更失望。这不仅是基于逻辑的推理，还是基于过去10年经验的实证。

这是深圳对房地产的第二轮大规模的限价（上一轮在2010年之后），但在我印象中，这是深圳建市以来对商品房市场第一次明确使用“政府指导价”。作为一枚同样高度关心“房地产市场健康发展”的吃瓜群众，政府的这次做法让人深感不安。

（来自中原地产）

具体政策同行朋友们分析的很多了，看这张图，政府对新房推行了政府指导价、最高限价。备案后，不能上涨也不能随意下调，预售转现售的口子也堵了，公寓也堵了，精装修也堵了。总之就是：政府来代替企业给房子定价。

我只能说，这个东西，既伤害了深圳36年来飞速发展的立市之本，也违反了基本的价格规律，不会有人从中得到好处，包括政府。

我们都知道，深圳为什么成为全球经济的最大的IP，核心原因就是：努力的让市场而不是政府，来进行资源配置。但在房地产市场，自从金融危机之后，政府对微观市场的干预越来越频繁，越来越深入，这一次是力度最大的。

我们还知道，价格是微观经济运行的核心，价格就是信息，准确地传递着供应和需求的变化。把价格管起来，其实就是斩断了信息的传递，会造成市场扭曲。

政府这样做的目的我们非常能够理解，通过对新房价格的指导和调配，让房价得到有效控制，最终在统计学上实现房价的下降。那么，在这个目的里面，包括不包括规土委说的“切实维护群众合法权益”。当然也有，但是：

这在事实上是行不通的。

总体上，对房地产搞政府指导价，会导致房屋供应比以前更少，而需求却比以前更多，房价短期会下降，但普通买房人买房子会更难而不是更容易，长期房价反弹的幅度更猛。结论是：为了缓解群众对房价高涨的不满而推行的房价管制，最终将会让老百姓更加不满。

1政府指导价，意味着政府比企业更知道房子该卖多少钱。

一件商品卖多少钱，是个很复杂的决策过程，每个人每天都会产生几百个小决策，这个城市有2000万人，每天产生的决策不知道有多少亿个，这些信息汇总构成了所有的价格信息，调节着卖家和买家。政府来掌握定价权，意味着官员要比企业的销售经理更加清楚市场的变化。这显然是一种全能上帝的思维。而且，政府接管企业定价，却又不承担亏损的风险。呵呵。

举两个例子，假定在石岩这个区域，老几百年都没有什么商品房开发，突然出了一个楼盘，怎么定价？政策里说根据周边的二手房评估价定价，估价中心提供或者由企业委托评估，那么，我们都知道估价中心的评估价都低过市场价很多，企业显然都会自己委托评估机构估价。由此会产生比之前市场定价更多的额外的成本，这个成本会转嫁。第二个例子，假定在龙华这个区域，去年卖地的地王价是65000块，面粉贵过面包，政府只要根据周边的同类项目来定价，企业就得亏死，企业会干吗？

2限价是强迫企业给买房人补贴，会造成供应短缺。

企业拿地的时候是市场价格，卖房子的时候却要被限价，本来可以卖10万/平的房子，限制要卖7万。这是政府在强迫企业向买房人贴补，是利好了一部分作为消费者的市民，但是却损伤了作为生产者的房地产企业。买房人是市民，房地产企业的老板和员工同样也是市民。限制价格，会影响企业的效益，进而影响到本可以多给员工发下去的奖金，对于通过市场竞争获得效益的企业是显失公平的。这一点在去年10月第一次推行限价的时候，已经发生了，那些没有办法卖楼的房企，员工拿的年终奖都少了。

那么这时候企业会干什么，比如像万科瑧湾汇，你让它卖7万它显然不干，那就得往后拖。企业都往后拖，就会造成房屋供应立即减少。不止如此，鉴于不知道政策要持续多久，为了减少风险，企业还会减少土地的投资和推迟楼盘的开工。这样会造成未来供应的进一步减少，盖房子又不是母鸡下蛋，一个月就能缓过来劲儿。这样，就会造成一个结果：以前房价虽然高，但是你还可以有不少选择。现在房价跌是跌了（政府定价，当然跌了），但是你更难买到房子了。买不起和买不到，哪个更恐怖？

再举一个例子，在房地产链条里，现在物业费、停车费也都是政府指导价。那么我们看看停车位发生了什么故事。深圳刚刚结束的两会爆出：这座城市现在小汽车保有量340万，而合法停车位只有100万个，缺口高达220万个。原因有很多，我认为其中一个重要的原因就是政府对车位长期施行买卖限制和价格管制，停车位不许买卖，租赁价格也大大低于广州。造成开发商完全没有多建停车位的积极性，想一想，一个小区1000个车位，一个车位卖它15万，就要沉淀资金1.5亿，如果搞它20个小区，30亿的资金就搁那儿动不了，谁愿意干呢。

3限价会造成需求增加，买房子更难。

现在的确有很多人支持限价，觉得开发商赚的多了，限价可以让房价跌，自己更容易买到房子。但是，一般来说，限价都会造成超额需求。因为价格低了，能买得起房子的人更多了。

会有人说，买涨不买跌，但是不要忘了，买涨不买跌是发生在价格没有管制的情况下。大量的事实证明，价格管制并不会改变价格预期。就是说，现在是价格虽然被管制而下跌，但老百姓对未来房价上涨的预期并没有改变（越限制，越会刺激稀缺）。

这样一来，供应减少了，而需求又增加了，老百姓买房子的竞争就更激烈了，而未来房价上涨的动力会更强。一旦未来限价放开，大家要傻眼了，没有房子，房价反弹得更恐怖。撇除货币的因素，回查过去的房价波动史，你会发现这一点。

4限价会刺激权力寻租，增加隐性成本，导致偷工减料

很多人比较喜欢政府管房价，一管就下来了。但是却没搞明白，这个房价下来，只是体现在统计数据上的显性成本，但是老百姓支付的不以货币计量的隐性成本却大大增加了。

第一要排队，就不说了，很快就会出现。想一想，本来要卖8万/平米的房子，现在卖6万，你去不去抢？我也是这么想的，都去抢，买到的难度是不是增加了？那谁才能买到？给喝茶费，谁给的喝茶费高，谁是关系户谁更能买到房子。这个以前有很多案例了，如果这次的限价推行一段时间，很快也会出现。那么，普通白领有多少竞争力？完全没有。口袋里既没有钱上头又没有人，就算是房价降了，买房子却更难了。到时候可能连喝茶费都掏不起，这个成本可不算到房价里去。

第二是刺激权力寻租，只有政府部门有权力定价，这个弹性太大了，让你卖高一点让我卖低一点，政府说了算。如果我想卖高一点，我会干什么？……当然这不绝对会发生，但是经常会发生。因此而产生的成本，也不会体现到房价里去。

而如果企业被限价发现要亏，企业不会干，又不能通过精装修捆绑，那么就往后拖，不能拖的话会不会偷工减料，以次充好？同样不绝对发生，但是经常会发生。

这样，谁受损呢？价格是下来了，但是质量也下来了，而且，我比以前花更多的精力去抢房子，给了喝茶费、评估费，结果买到了一个比限价前质量更差的房子。这对消费者，是保护还是损害？

还有一个成本，就是政府发现企业有以次充好的违法行为，有喝茶费的行为，那么就意味着稽查局要比以前更加积极的去查处，这要维持一个庞大的公务员队伍，防止企业乱搞，那么因此而增加的行政成本有没有人算过？它不会算到房价里，但最终都归口到财政里。

所以，这样的价格管制，谁得益了？那些关系户，或者是，有钱人，他们拿着钱等待抄底，而首先受损的是谁？恰恰是意见最大政府想最先保护的中低收入者、城市白领、年轻人。那么，很可能的一个结果是：政府搞限价，非但不能保护普通买房人，反而会让他们的处境进一步恶化。如果不信的话，可以回顾一下2010-2014年的历史，看看在那轮限价中，得到好处最多的人是普通买房人还是关系户以及有钱人。

我绝对不认为官员不懂房地产，政府机构里集中了那么多的精英，但是，历史事实印证了这一点，价格管制产生的副作用让我们深受其苦。如果单纯的限价能够取得一个皆大欢喜的结果，我不相信我们还会那么折腾的搞市场竞争。

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