从万科的致股东信中可以看到什么？
今天上午万科在总部举办了2016年度业绩会，会上媒体的焦点还是聚集在股权之争上。这当然可以理解，但其实这个事情已经接近尾声了，我认为到最后各方的收场都可能会比较体面，求得一个正和的结局。
但作为房地产龙头，在眼下调控到了历史最极端的时刻，也可以说中国房地产最为敏感的时刻，我们还是不要忘了关注万科现下对房地产行业的判断。无论是历史上还是现在，万科都拥有很非常出色的行业趋势判断力，这一点，对我们深刻认识当下的房地产市场，如何进行接下来的房屋买卖，都有很好的借鉴意义。
万科在年报中惯例发出了《致股东信》——万科每年对市场的基本判断都体现在这里，业绩推介会上又对致股东信进行了详细解释。我认为这里面传递了很多信号，尤其是当你结合着其它几家龙头房企的判断以及策略来对照的话，你会发现：龙头房企在不约而同的选择了共同的开发策略。
1关于中国房地产的基本判断：中国的房地产没有到了要崩盘的恐怖时刻，一二线城市的房地产依然有不错的成长空间。
万科在致股东信里是这么说的：“有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰”。在讲了一大段风险之后，说：
“按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态，成为永久市民。 这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”，依然有着广阔的市场空间。”
在推介会里，是这么说的。
“今后十年，中国还将新增1.7亿人口进城，这些人口绝大部分将会集中在就业机会较多的发达城市圈，人口流入地住房短缺的现象短期内并不会消失”。
万科包括2016 年的最近几年里，都是这样玩的。2016新增开发项目 173 个，总建筑面积约 3157.3 万平方米，其中88.3%的新增项目都位于一二线。
这是房企近年来的普遍共识，中海地产2016年在珠三角地区的土地储备从590万平米暴增到1400万平米（主要是整合中信地产）。但同期，三线城市的土地储备明显减少，比重从原来的16%降到8%。
（来源：克而瑞）
一直窝在三四五线城市搞巨盘的碧桂园，2016年进军一二线也获得了很好的收成：在3088亿元的销售额中，59%的收入来自一二线城市，三四线的收入下降到了41%。到2016年底，碧桂园未售部分的土地储备，一二线城市货量约7150亿元，三四线城市约4836亿元。仔细看年报，碧桂园已经不是我们以前认识的碧桂园了。
这些信息里，至少说明了，虽然我们普遍对过去两年的房价感到恐怖，对最近的房地产调控感到忧虑，但这样的恐怖和忧虑都不足以导致我们得出中国的房地产走向崩盘的结论。尤其是一二线城市，用10年的长期观点看，那些城市的房地产市场最根本的矛盾仍然是供应短缺的矛盾，而不是炒风过炽的矛盾。也就是说：我们的房地产市场，尤其是一二线城市，仍然处在上升浪主导的“大周期”内。可能它在逐步的接近大周期的尾部，但还谈不上已经结束了。
尽管近期的调控会造成房价的下跌，但这种下跌是调整，而不是崩盘。“调整”和“崩盘”是两个概念，认识不同，每个人选择的策略也会不同。如果一个买房人穿越不了商业周期，那这是周期本身的问题。但如果一个买房人连调整的风险都承受不了，那我认为这是他个人的问题。
简言之，如果说要买房子，请继续在一二线城市，远离三四线城市。最近的确三四线城市的房价都在上涨，但我并不乐观这样涨价的持续性。没有证据表明，大部分的三四线城市基本面发生了改观，仅仅是“去库存”政策释放了货币供应量导致了三四线城市房价上涨，那恰恰说明：现在中国房地产的泡沫并不在一二线城市，而在三四线城市。过往的历史也证明了这一点，值得投资的三四线城市当然不是没有，但是少数。
2轨道物业的春天来临：都市圈轨道置业，将是刚需置业的主流。
深铁入主万科最终实现了，这让万科可以继续他们的“TOD梦”。如果未来的房地产是一二线城市的天下，那么，我们自然就会来讨论，一二线城市的房地产未来最抢手的物业将是什么。
我不能说轨道物业是最抢手的，比如学区房、顶级豪宅，未来都可能是非常好的选择，我们现在看到的价格，再隔若干年回头看，可能觉得今天的价格并不那么高。但对于绝大多数普通的买房人来说，轨道物业，都市圈卫星城的轨道物业，一定是最抢手的物业之一，因为它是安顿普通购房者留在大城市相对最优的手段。因为相对来说，只有轨道交通才能让你在大城市的居住成本相对更低。
万科在致股东信里说：
“东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD） 能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总里程有望较 2015 年增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。”
在业绩推介会上，用了更刺激的标题：中国一二线城市向TOD模式转型发展已经迫在眉睫。
为什么万科会如此笃定？我理解这背后的大逻辑是这样的：如果说中国过去的30年是快速城市化带来的大繁荣，那么，接下来的20年，我们将面临的是快速城市化的后遗症。这个后遗症是：大城市病——交通拥堵、人口拥挤、房价高昂、环境空气污染、都市焦虑感抑郁症高发……
历史经验证明，解决这个问题最有效的手段是：拓宽居民的通勤半径，让他们话费同样的通勤时间但是住得更远成本更低。
万科引进深圳地铁作为基石股东，从始至终都有很多争议。但我在之前已经撰文表示，这个是非常有前瞻性的判断。在去年底的中央经济工作会议上，高层已经很鲜明的传达了向都市圈进发的信号。今年的粤港澳大湾区，更是如此。这一点，恰恰印证了1年前万科引入深圳地铁的先手。无论是对于深圳或是其它的大城市的发展，还是对于万科企业自身，和轨道建设类企业捆绑，都是一桩很划算的买卖。
未来刚需买房跟着都市圈的轨道物业走，这将是我们在大城市看到的最主流的置业状态。如果同样是轨道开通，它对对都市圈交通不便的区域的房价的带动，要远远大于已经在城市核心区交通便利的房价的带动。因为在城市的核心区域，交通本已便利，出行太多线路可选。而在城市的外围，地铁就是必选。
3风险防控，现金为王，注意确保稳定的现金流。
不知道诸位有没有发现一个新的变化：这几年来，中国的龙头房企，负债率越来越低。像中海地产，现在手里握着1500多亿港元的货币资金，净负债率低到了可怜的7%，这是历史上我所见过的负债率最低的房企。相当于说，中海手里的钱都没花出去，就像前年的苹果一样。万科现在的净负债率不到26%，手里握有的货币资金870亿。
早些年，我读到香港的一些房地产的历史书籍时，他们经常会对比港企和内资的其中一个显著的区别：香港四大房企巨头的负债率普遍都在20%左右，并且都拥有大量的持有性物业提供稳定的现金流，这是香港房企的标准财务模式，直到现在也没有改变。但在彼时，内地的房企的负债率，平均的水准都在75%以上，最高的像恒大、富力，都超过100%。
这样的情况，现在正在中资龙头房企身上出现，除了万科、中海外，华润置地目前的净负债率是23.8%。就是碧桂园，去年的净借贷比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。
这些还不是主流，但我认为已经足以说明问题：龙头房企比以往更为关注财务健康，赚钱当然重要，但亏钱会很惨。这个背后，也许折射出房地产的高估值逻辑也会慢慢下滑，我们将会逐步的从持续波动上扬的大周期跨入波动剧烈的小周期阶段，这个阶段会更考验专业能力，投资风险会加大。那种高负债一日千里暴富的时代要慢慢过去了，小心驶得万年船才是这些大企业在想的道理。
从普通的买房人角度，这些龙头房企的策略，给了很好的指明灯：在大城市可以继续买房子，但是时时刻刻都要控制好风险，掌握好现金流，把月供比降低到50%以下。大城市的房价越来越高，这几年的验证显示，波动也在加剧，政策调控或者是自然调整，稍微的下跌对个人而言都是很大的财富损失。今年央视所曝光的那位赌博一般的深圳炒房客，我认为未来都将是失败的案例，过分激进的操作需要收敛。
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