一线城市值得长线关注的三类房产
现在的市场，买家最关心的是：政策出不出。如果现在买了房政策出了，房价跌了，站岗了怎么办。如果现在不买，房价回头又涨起来，或者是政策出了房价又不跌，我又被限制买不了又怎么办。
关于政策的问题，我真的不太关心——过度关心短期，实质上反而暴露了我们是带着投机的心态入市的。相反，我越来越觉得，人们在调控政策上面浪费了太多的精力，而忽视了对楼市基本面问题的思考。我当然不否认，政策可以影响短期房地产的走势，但长期看，它不影响大方向。
我认为不值得再去猜测政策调控的各种可能性，而应该回到基本面，从较长期的时间段来看，探讨一线城市的房地产走势。
基于四大一线城市整体经济基本面假定持续向好和现行制度设计基本不变的条件下，至少下列三种类型的物业，值得买房人长期关注。简单起见，我只采用深圳作为样本。
第一类:豪宅，未来可能会越来越贵
深圳的豪宅是在2015年之后，开始突破10w+的天花板的——京沪更早，广州稍晚。在这之前，豪宅破10万，是不可想象的事件。现在最高的豪宅价格突破了15万，目前在横盘。
但如果从较长期看，我认为四大一线城市真正的豪宅，现在的价钱并不算贵。这个逻辑主要是基于：豪宅的价格形成机制早已变了。
一线城市豪宅的价格，不是由本地人决定的，而是由中国甚至更广泛区域的富人决定的，它和本地的“房价收入比”无关，而和财富集中度攸关。简言之，最有钱的那部分人将决定一线城市豪宅的价格高度。这一点，所有的国际大都市都是如此。
比如深圳，它未来豪宅价格的高度，取决于它在富人而非普通人眼中的价值。客观说，价值很高。我认为一在于它的城市创新活力，二在于较好的生态环境，深圳是四大城市中唯一一个具备了良好的创新活力和生态环境平衡的发达城市。故此，稀缺性很高。
这导致了两个结果，一是本地的富人产生的速度快，二是会带来外来的富人——基于创新活力吸引和北方雾霾逼迫而迁移来的富人。
比如我们看收入，深圳在岗职工去年的平均工资收入是8.1万块，但是金融、互联网产业的人群收入，比平均收入水平高出4倍，31万以上。你买不起房子，他们买得起，他们中的大多数买不起，但一小部分买得起也够了。另外，这两年来，有不会少人迁移到了深圳，有的甚至是带着家庭、带着钱、带着企业来的。赤手空拳白手起家的年轻人和他们怎么去拼？
（《深圳市统计年鉴》2016）
我们现在看这些豪宅的价格很贵了，但再等几年回头看，可能就像5年前我们说豪宅太贵了一样。
但要注意两点，一是这样的豪宅在一线城市里，未来一定是非常小的一块区域。理论上，它的价格多高，并不影响大部分普通人的生活。二是，要是真正的豪宅，它所拥有的资源、产品的设计、建造的质量，都要是国际一流的。
第二类:学区房，会长期面临显著的价格刚性
关于学区房，应该形成共识的一个判断是：发达城市学区房的价格高，是一个全世界的难题。这种现象不独在中国，其它的国际大都市也一样，只不过没有我们夸张，这是市场竞争的结果。人口过多的涌入大都市，会产生教育的需求。而一个好的学校形成，需要很长时间，当它形成就会变成稀缺资源。围绕着它的房屋会长期受益，要么是售价高，要么是租金高，多数是双高。
相比于北上广，深圳的学区房价格将是最刚性的。主要是基于两点判断：一是，深圳的人口结构最年轻，它将是中国最晚一个步入老龄化的发达城市，这意味着这个城市人口的繁殖能力是最强的。二是，由于历史原因，深圳的教育资源缺口是最大的，尤其优质教育资源的稀缺性太高。目前的信息显示：深圳未来每年的学位缺口是3-4万个。
小学生数量，深圳在四大城市中排名第二，2015年是86万多，现在应该在100万左右了。
我们主要从新生儿童的数据来看深圳的教育竞争有多激烈，2006-2016年，深圳的新生儿是接近200万个，平均每年接近20万个。但是在二胎政策放开后，2016年本来预期的21万，变成了23万个，预计今年是24万个。说明了，在全国二胎放开生育率不如的预期的背景下，深圳人是最能生最愿意生的。
另一个，深圳2017年的入学政策刚刚发布，有一个重大的变化但被忽视了：“双非儿童”入读公立学校放开了，按非深户标准积分就近入学。
知道这个政策放宽影响有多大吗？
从2001年香港允许港生儿童“落户”到2013年取缔双非这12年间，在港出生的双非儿童总量超过20万人——这其中可以相信大部分来自深圳。香港及深圳有机构统计：2015-2016来往深港的跨境儿童数量超过2.8万人，预计2017-2018会达到高峰，6.5-8.5万人。
（2016罗湖区网络问政系列访谈）
政府只放开了双非儿童入读公立学校的禁令，但是没有披露有否为之同步增加相应的学位数量。这个显然会导致：公立学位面临历史上最为激烈的竞争。
而同时，房屋产权在入读公立学校中所占的权重非常大（南山区是40分，权重4成）。同样是深户，有房产和无房产的差别是：前者轻松积分80分以上，后者最高75分。
这个会导致那些深户无房产的家长更加激烈的去买学区房，我很担心这种情况下，深圳学区房的价格会出现意想不到的变化——假如政府没有同步增加相应数量的公立学位的话。
即便未来发达城市的人口总量下滑，学区房的价格也很可能不会明显下降。原因是教育资源会产生结构分化，生源会更加集中的涌向好学校，而差的学校会被淘汰或合并。
第三类:都市圈轨道物业，将成白领聚集地
我们之前已经论证过，城市化的后半场，城市会出现结构分化：人口会越来越多的涌向资源要素更为集中的大城市，中小城市反而会出现人口净流出。这会导致发达城市的大城市病越来越严重，无论是政府主动还是市场的要求，后来涌入大城市的人口都不可能留在发达城市，而是会走向大都市圈。
看这两年的变化，京津冀都市圈的一体化，包括最近雄安新区的成立。珠三角世界级城市群的目标，包括最近粤港澳大湾区的战略提出。都反映出：决策层已经意识到并且认同了中国大都市圈的趋势不可阻挡。
这两年来，围绕着北上广深外围的城市，廊坊（燕郊）、昆山（花桥）、佛山、东莞、惠州，这些地方的房价无论是从绝对值还是从涨幅，都完胜于省会城市。
从日韩都市圈的发展经验来看，都市圈时代会出现下列特征：1、政府会在发达城市外围合适的通行半径内（一般是30公里），规划大量的卫星城，用来接纳核心城市的产业和人口疏散。2、政府会提供大量住房，来为较低收入者提供合适的低成本的居留地。3、政府会铺建大量快速的轨道交通，来让那些人口住在卫星城的同时，又可以不那么辛苦的往返于核心城市上下班。
这样的情况正在发生，比如说，上海已经开通了地铁通往昆山的花桥镇，广州和佛山也已经实现了地铁连通。而东莞和深圳的5条地铁线连通规划已经确定，深圳通往惠州的14号线，也会在今年动工。
这些努力会让住在大城市外围的卫星城，不再成为睡城和鬼城，而是会成为刚需真正住下来的新城。
但要有几点提醒：1、我们的发达城市的人口密度还不算高，还没有达到说人口快速和大规模的移居到外围卫星城的地步，但长期看一定会出现。为了打提前量，政府在为之做布局。2、基于现在的交通效率和政府的公共治理水平，到外围卫星城去不能太远，距离办公地的通勤时间要控制在1个小时。3、卫星城是一个机会成本的选择，只有适合没有美好，它主要是为白领适婚人群提供的低成本的居住地。单身的年轻人去卫星城住，年龄段不适合。但是那些即将或者已经组建家庭甚至有了小孩的白领人群，在大城市住很小的房子，可能不太现实。所以，在考虑的时候，要针对自身的实际情况权衡利弊，不能一概而论。
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