深圳本可不缺地
我上次提了一个问题：规模实则大过很多国际大都市的深圳，土地和房屋的供应能力缘何如此之低？
假定人口持续流入趋势不变，一座城市的土地（房屋）潜在供应能力，是决定房价预期能否长期稳定的最根本因素。如果城市的土地供应能力强，政府是有能力稳定房地产市场的（当然，基于现状，政府往往是想要一个涨价的楼市而不是一个德式楼市）。但如果反之，即便政府有心，也很难稳定买房人关于房价长期涨价的预期。这里面的代表案例很好找：深圳、广州、重庆。
那么，深圳的土地供应能力如何？
我们习惯性的认知是：深圳太小了，没地了，非常缺地。所以房价才会涨，还会继续涨。
官方文件显示，2020年前，深圳建设用地的约束上限是976k㎡。而到2015年，已用了940平方公里。加上这1年半，所余空间不过十余平方公里，火烧眉毛。
如此，我们就来刨根问底：为什么深圳会缺地。
如果和国际横向对比，可能会得出一个相反的结论：深圳根本不缺地，也不应该缺地。
从城市规模看，深圳一点都不小，比大多数国际大都市都要大，而且大很多。
只算陆地面积，深圳1998平方公里（因为填海，面积还会涨）。
看其它国际大都市：
纽约：789k㎡。伦敦：1577k㎡。新加坡：719k㎡。东京23区：623k㎡。香港：1100k㎡。台北：272k㎡。巴黎：105k㎡。首尔：605k㎡。
如果算人口密度，上述那些城市都高过深圳。若按2016年常住人口算，深圳人口密度只是6000多/k㎡。就是按坊间2000万人口规模算，也刚刚到1万人/k㎡的关口。而那些城市都更高，甚至有超过13000人/k㎡。
但如今深圳缺地的程度，已堪比香港了（香港的土地开发强度才20%多，深圳已达50%）。
香港搞了100多年，人均居住面积只有全国平均水平的4成，20万人住在劏房里，缘由也说是没地。但香港内部现在也有很大的争论，尤其是林郑月娥上任前后。争议的焦点主要指向一个历史问题：香港在上世纪70年代陆续划了24个郊野公园，占香港陆域面积的40%，这部分土地不可开发。由于这部分土地的存在，香港有相当一部分人士不认同香港没地的说法——和纽约东京首尔比，香港面积更大，人口也更少。随着香港房价的高不可攀以及居住环境的愈趋恶劣，香港内部关于适度开发一部分郊野公园的呼声也日趋密集。
回溯历史，我认为，深圳土地原可避免像今天如此匮乏。之所以现在如此窘迫，缘由主要在于土地制度设计和使用管理上。大概有4个方面的原因，导致了深圳在房地产的供应量急剧衰减。这些原因里，有的是深圳的特殊情况，也有的是国内大城市的共性问题。
一，深圳划定了涉及50%土地的生态控制线。
最早在2005年，深圳在全国率先划定了“生态控制线”。这条线一划，974 k㎡的土地被保护起来了，约占全市陆地总面积的一半。这条线是深圳的绿肺线，确保深圳在经济快速增长的同时，能够维持生态的基本平衡。
我们今天能够经常在朋友圈狂晒“深圳蓝”，这条生态线功不可没（当然深圳生态环境较好，还有产业结构转型、城市治理等其它因素的功劳）。
但天下没有免费的午餐，好的环境，往往需要你支付更高的价格。生态控制线带来“深圳蓝”的同时，客观上也使得深圳的发展空间囿于剩下的1000k㎡中。在推高房价上涨的过程中，生态控制线也是“功不可没”。如果你想得到更好的环境，可能就要承担更高的房价。如果你想要房价更易负担，也许就要接受雾霾的肆虐。这就是机会成本。
但划定生态控制线追求更好的青山绿水，是举国方略，也是普通人想都不会想就会支持的。如果现在有人挑起话头说，深圳要不要缩小一点生态控制线，匀出来一些土地盖房子，可能会被喷死。香港亦如此，环保人士誓要“保护生态环境”，将开发郊野公园的提议视为房地产开发商的阴谋。深圳也经常会有人大代表警告：提防开发商侵占生态控制线，为深圳人民留下绿肺。
经济发展和生态环境的问题不容易均衡，我们自然是无比渴望青山绿水长流，提议缩小生态控制线的想法看起来很不负责任。但许久以来，我一直想问一个问题：深圳建市以来，已填海70 k㎡（香港填海55 k㎡），前年更是确定再填海55平方公里。一边划生态线一边填海，如果说缩小一些生态线就叫破坏环境，那填海造地会不会破坏生态？比起来，哪个破坏更大？近年来观察，好像民众对填海造地的容忍度高过适度缩小生态控制线。具体什么原因我不太懂。
二，深圳现行小产权房面积庞大，全国罕见。
集体用地与国有用地在一座城市并存，在于国家的二元土地所有制，随着城市化而矛盾显现，在其它城市也都存在。不同的是，深圳这种二元土地制度的冲突表现得最为尖锐。这是深圳身为经济特区的特殊情况，客观说对深圳的土地供应能力产生了巨大影响。
以公开消息，深圳全市集体建设土地约达390 k㎡，占全市建设用地的42%。
到2014年底，这个数据上升为：违法建筑37.3万栋，面积4.28亿平方米，占全市总建筑面积的43%。
另一组数据更直观：
深圳1000多万套的住房，农民房占比超过60%，商品房占比不到13%。
囿于制度，650多万套的小产权房像限售股一样，不能全流通。一座城市，两个被切割的市场，彼此不相通。最终造成一个结果：深圳只能通过占比1成多的商品房来解决全体深圳人的买房问题。
地被占走了，房子沉淀了，却无法形成有效的房屋供应，来缓和商品房的价格。这是我们讨论中国大城市房价畸高必须首先正视的特殊情况，它强化了公众对土地稀缺的判断，加剧了房价的上涨预期。
深圳给出的解决办法是城市更新，客观说确有大突破——集体用地不必经过国有化便可入市。但这个法子时间太慢，成本太高，会助涨而不是压低房价，目标与手段悖离，结果适得其反。
周其仁教授早年曾带队考察过深圳的“土改”，当时给出一个意见：默认现状，通过征收“累进确权税”使之合法化，实现改革成本最小化。这是一个最直接有效的可以缓和房价的手段，哪怕只是其中10%合法化，便是数十万套的新增供应。
但看起来终未为官方所纳。
三，深圳的产业用地比例，是它要对标的国际大都市的5-6倍。
城市走到了工业化后期，产业用地的比例多少合适，没有定论。去年华为的搬迁，让深圳再度高度忧虑产业空心化的问题，因此，较主流的意见是要给企业保留更多的产业用地，以防深圳出现香港的空心化。从公开信息看，这个比例约在30%，300 k㎡左右。
担忧空心化当然有理，但观察上述那些国际大都市以及深圳的经济特征，结论不难得出：要维持这么高的工业用地比例，是不现实的，也是不必要的。
比如纽约2006年的工业用地占比3.7%，住宅用地占比40%。东京1997年的工业用地占比6.8%，住宅用地占比55%。香港现时的工业用地比例在4-6%。举凡国际大都市，工业用地比例多在5%上下，住宅用地比例则高达50-80%。而我们的北上广深，工业用地比例是其5-6倍之巨，住宅用地比例则不及其一半（香港住宅用地比例更是只有东京的1/10，香港房价如此之高，这个占很大原因）。
（纽约数据稍有出入）
原因当然是大家所处的发展阶段不同——它们的城市早已完成了城市化，而我们的城市刚刚开始迈入下半场的转型期。尴尬在于，我们的大城市转型还没完成，房价已然对标世界之巅。
这个时候，只能借鉴。看国际情况，城市到了工业化后期，通行的趋势都是：工业用地比例快速下降，居住用地比例快速上升，挡也挡不住。北上广深工业用地比例下滑，现在只是开始。人为的延缓或者扭转这种趋势，会造成很大的恶果。恶果之一，就是房价的高涨。另一个恶果，工业用地比例高，不利于倒逼城市产业的转型升级和效率提升。
简单说：大城市房价高昂的问题在于住宅用地的比例太低。
一座真正牛逼的城市，简单的离开了制造业，是不会“空心化”的。相反，通过政策福利继续让占地庞大的制造业留在城市，会导致城市的整体成本更高，让城市更快速的衰落。深圳正在经历这个阵痛，而纽约东京成功继续了他们的伟大。
我们给工业的土地多，就会挤掉住宅用地的蛋糕，这是造成土地供应能力下降的又一个重要因素。而且，放眼长远，也只有这个途径快捷有效，转化用途就可以生成很多房屋供应。
四，公共用地太奢侈，马路太宽广场太大。
这已是谈了很多年，没治。你的土地多也就算了，土地少是不是可以省着点用？有没有更好的设计，又可以继续增加道路、广场、歌剧院，又能把土地的利用水平达到更高？挤出来更多小块的土地，来建房子？
在中国，深圳是一个像县城一样的小城市。但放眼全球，一座城市是否伟大，和它的面积没有半毛钱关系。城市小，房价的确更容易高，但深圳并不小，而是“被做小”了。一座城市房价的变化，背后实是土地的使用效率问题。深圳在全国是走在前列，但和国际对比，就又落于下风。这就是为什么，这个城市规模足够大，人口密度也不特别高，本来可以不缺地，但房价却最终涨上了天。而一直到今天，深圳民间还存在着浓烈的扩容直辖的愿望，期望通过单纯的扩大地盘，来缓解城市发展的瓶颈。
这仅仅是土地的分析，我们还没有加上人口流入、货币超发、公共投资改善、产品升级等等其它复杂的因素。把这些再加上，我实不知用什么逻辑才能自圆：现行的行政管制可以控得住价格。即便它短时控得住，如果根本性的土地问题不改变，我相信包括深圳在内，大城市的房价依然是挡不住，直到最后撑不起。
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