我们将面临一个行政管制长期化的房地产市场

今天，据媒体报道，国土资源部规划司司长庄少勤对外传递了三个信息：1、全国范围内的土地和房屋供应能够满足老百姓的居住需求。2、供地数量与住房价格并没有必然的联系。3、如果投机炒作不控制，即便大量增加土地供应，也难以达到抑制房价的效果。

国土部门类似的观点不是第一次讲了，一般来说，行内会从屁股决定脑袋的角度来演绎：国土部门这样说，是为自己开脱，推卸土地供应不足导致房价上涨的责任。

但实际上，我认为他说的有道理（可能有那么一点夸大），但的确：土地供应和房价当然有关系，但的确又不是线性的关系。

可以从两方面来说。一方面，司长谈的是总量，是宏观，而我们谈的是个体，是微观。从全国一盘棋的角度讲，土地和房屋供应的总量的确是相对均衡了。但放到不同的城市却又是千差万别。比如北上深，土地供应显然是不足的。但在大东北、广袤的三四线城市，土地供应又是过剩的。

另一方面，是货币的因素。货币供应的扩张或者收缩，会改变需求的规模和结构。司长没有明说，但已经暗示出来了。

重新复盘这一轮的房价大涨（历次也是），始于2015年一季度的货币宽松，深圳率先上涨。而全国大部分的地价、房价猛涨始自2015年底的去库存政策，到今天为止，去库存政策还没有停止（当我们在批评投资炒房者贪婪自私的时候，也请你问问是谁给了他们杀入市场的信号？）。

货币政策扩张降低了购房门槛，相当于增加了购房需求。在原有土地供应不变（或小幅增加）的情况下，货币供应却增加了太多，那就意味着供应短缺。深圳为什么会率先大涨，是因为那里的房屋供应短缺矛盾一直是全国最突出的。所以，当货币政策出现异动，它就会率先反应。

当然，所有城市房价涨跌背后深层次的原因，都是城市经济基本面的变化，但货币政策毫无疑问是直接的诱因。比如深圳，没有土地供应量的突然改变，没有货币政策的突然改变，房价也会随着经济增长而稳步的上涨，但突然货币放松，土地供应没有及时大幅增加，房价就会爆发。

不去纠缠这样各说各话的口水仗，时至今日，我认为房地产调控的长期格局已经基本明朗了，我们可以试着理解和判断未来的整体房地产政策。

现在以及未来的房地产政策会怎么走，这个取决于我们的决策层想要一个什么样的房地产市场（能不能如愿姑且不论）。从现在的指向来看，决策层对房地产的判断是：1、有泡沫，有发生系统性金融风险的可能。否则不会说“房子是用来住的，不是用来炒的”。2、调控政策的目标也清晰：软着陆，不可再暴涨但也不可暴跌，要平稳。因为，以房地产现在占GDP的规模之大，暴跌一定意味着会陷入美国式的经济危机，不来个五年八年的走不出来。

但以往也是这样的施政目标，这次什么不同？

不同的地方主要并不在于房地产市场出了什么变化（只不过是房价更高了），也不在于外部冲击发生了变化，而主要在于我们自己的宏观经济出了本质性的变化：经济的潜在增长率下滑了，套话讲就是“新常态”。可能很多吃瓜群众并没有真正的理解“新常态”的意思，但我们要判断中国房地产的未来，就必须要好好吃透这三个字。

梳理一些主要国家的经济史，能得出判断：不要觉得我们的房地产绑架了国民经济就有多么“奇观”，很多国家都经历过（也许不正常，但事实如此）。基本上世界上每一次大的经济危机都和房地产有关，房地产就是“周期之母”。所以，如果要想认真的研究房地产市场，就必须去学习宏观经济的运行。某种程度上，研究房地产，就是研究宏观经济。而房地产本身的政策调控，影响主要是房价的短期波动，从长周期来看，作用不明显——比如我们现在的限价令，韩国当年也用过，没什么卵用。

如果梳理日本1970年代的经济变化，就能看到：当潜在增长率下滑的时候，最好的应对之道是接受现实，果断进行经济转型，而不是认为这是经济减速了，进而采用扩张性的货币政策和财政政策来去刺激它，把经济增长率维持在原来的高位。日本在第一次石油危机之后是这么干的，耽误了经济转型。而我们在2008年之后，也犯了同样的错误。本该坦然接受经济新常态的来临的，但是采用了货币财政双扩张，想继续“保8”。直到这几年，才接受了新常态，但2015-2016的政策思路又回去了。导致现在出现一个结果：货币政策刺激的边际效益接近于零——如同许小年教授最近在深圳演讲指出的，1990年代1块钱的货币投放可以产生4-5毛钱的新增GDP，现在掉到了7分钱。这种情况下，说明依靠货币政策和财政政策的刺激，已经带不来增长了（但能带来资产价格的暴涨，原因是资金投入实体经济没法赚钱，只好都去炒地皮）。

基于这样的理解，我的判断是：未来相当长的时间，货币政策和财政政策不太可能宽松（再宽松也没有什么意义），但也不会明显紧缩。因为一旦紧缩过剧，同样也会导致房价大跌，同样也会出现“大萧条”——这方面的案例是美国1930年代的大萧条。

选项其实很明显：货币财政双中性，而更多依靠技术创新来驱动经济重启增长。这意味着，接下来会逐步的加息——现在不到5%的利息偏低，也可能会有房地产贷款的总量管制——日本当年的泡沫被刺破，一个因素就是严厉限制了房地产贷款的总量规模。但殷鉴在前，也不可能很激烈。

而另一方面，政府会动用更多的行政手段来控制房价——就像现在所做的，中国的房地产市场也会长期进入一个“四限令时代”，这是我们和国外比较不一样的泡沫处置手段。用行政手段管制房价，会有很大的副作用，长期看也没什么用，但现在好像也没有什么好的办法。尽管你可能不认同，但也只能接受这种管制将会长期化的事实。

第三方面，是土地因城施策的供应，一二线城市或是核心都市圈的城市，会增加土地供应，而三四线城市会缩减土地供应。当然，我认为在一二线城市，这个作用有限，因为土地供应太刚性了。尤其是核心城市的土地供应能力，根本赶不上人口和财富的增加速度。指望靠增加供地来压制房价，不现实。

第四方面，是长效机制的建立，最主要是房地产税的启动。但是和土地的政策一样，不要高估它的作用。手段从属于目的，房地产税的作用是来取代土地财政、缓和房价上涨的，并不是刺破泡沫的，这一点要清醒。

总之，政策的优先选项是要缓泡沫软着陆，在这个希望没有证实不可行之前，政府不会也没有理由选择硬生生刺破泡沫。这并非是为高房价辩护，而是两害相权取其轻。

而这一切的变化，都是为了一个目的：为宏观经济转型争取时间。这个转型跑得快，经济能够重启稳定的增长，房地产泡沫和系统性金融风险就能够被不错的消化掉，并且再启升势。而如果跑得慢，严厉的行政管制的时间就一定会持续更长的时间。从现在看，行政管制的政策持续个三五年是大概率事件。

但整体上看，我依然对于一二线城市的房地产市场不悲观，那些经常性认为中国房地产要重蹈日本覆辙的观点，更多只是简单的逻辑套用，用来吓唬人可以，但缺乏严谨的比较分析。最主要的原因在于，我们的房地产现在所处的阶段并没有1990年代的日本那么恐怖，而我们的政府下手控制泡沫比日本更早。经济学界比较主流的看法是，我们现在像1970年代的日本，而不是1990年代的日本。因此，接下来我们面临的局面是：从之前的高速增长转入中速增长，而不是低速增长。只要不用民粹主义的方法乱搞房地产，一二线崩盘的概率是很低的。至于大部分的四线房地产，救不救都会一个样。

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