急吼吼杀去三四线抢房子，心痒痒是想当接盘侠吗？

前4个月，一二线城市是海水，三四线城市是火焰。

3月份，70个大中城市，18个一二线城市房价涨幅回落。但三线城市的涨幅却在扩大，如惠州同比涨23.9%，赣州涨13.6%，泉州涨9.9%，洛阳涨6.5%。

海通证券的数据：一季度，全国地产销量增速19.5%，重点40个城市销量增速6.3%，但是非重点城市（主要是三四线）销量增速29%。

不少三四线城市，房价都在疯涨，也都出现了抢房潮。距离我家乡只有10公里的国家级贫困县——临泉县，都出台了限价令——那里的房价蹿到了5000块以上。

媒体报道又出现了这样的标题：房企再次涌入三四线市场。

海通证券的描述是：这一轮三四线城市地产的热销，不仅限于周边一二线周边，而且是全局性走强。

但我并不认同有些观点将三四线城市房价上涨的原因重点归于棚改带来的拆迁需求（这种需求还是人为制造的），这个是因素之一但不是重点。恰恰和一二线城市房价的上涨逻辑不同，这一轮很多三四线城市的房价上涨可以归因于货币幻象，而不是真实的需求支撑。

除了三大都市圈外围的优质卫星城可以谨慎挑选外，更多的三四线城市，即便是房价继续再涨，我都不认为它们拥有房价长期持续上涨的基础。无论是对于吃瓜的群众，还是房企，我都不认为重新回流三四线城市是一种明智的选择。

前几天看了安信地产和万科董秘朱旭的电话会议交流纪要，其间展露出来万科对前4个月的市场判断，尤其是对三四线城市的判断逻辑，我认为对于吃瓜群众的买房投资来说，很有参考价值。

这个参考价值主要体现在判断方法上：

一、判断房价长期走势的宏观指标：GDP、产业、人口、基础设施等。

二、判断房价长期和短期走势的行业指标：库存（重点是四种类型的库次分析）。

三、提供了万科的投资路径：核心都市圈外围有轨道交通联系的卫星城，没有四线城市。

这是万科官网上披露的万科已经投资的65个城市（现在是67个）。

对于宏观面，没有必要过多介绍，到一个地方买房子，本质上都是投资一座城市。严格说起来，必须要对那个城市有较多的了解。我们有些买房人，看到哪座城市的房价涨就杀进去，经常性忘记一个大常识：涨价的时候是卖出而不是买进的时机。

在这个长期走势里面，我所了解的，万科还会考察当地的“套户比”数据，也就是“成套住宅/城市家庭户数”（不分一二手，但是要有独立厨卫才叫成套住宅）。按照国际经验，这个比值在1.1以上，意味着城市的住宅供应宽裕，供求均衡，进入成熟期。拿着个来套深圳，上次有说深圳有1000多万套住宅，足够住了。但是2014年的一份数据显示，深圳套户比是0.92，还不够。

重点来看库销比。

我们一般短期来看一个城市的房价能不能涨，主要来看它的库存量够不够卖，比如4月份国土资源部和住建部发布的文件：消化周期在3年以上的要停止供地。

但问题就在库存这个概念，并不简单。我们通常的理解，库存是指：拿了预售证还没有卖掉的房子。这是非常狭义的库存，我看到万科对它有个定义叫：在售库存。但万科进一步细分，还增加了另外三类库存：

一是在途库存，指已经开工但是还没有拿到预售证的房子。

二是未开工库存，就是土地已经卖出了，但还没有开工，这个库存可以反映出一座城市的土地供应能力。

三是二手库存，就是房子已经卖掉了，但是没人住，空置在那里，这种二级市场的库存随时可以成为房屋供应。

这四类库存加在一起，才能够相对靠谱的反映一座城市房地产的供求关系。

当然，这样的指标判断实在是过于专业化，一般的买房人根本没能力看懂。我觉得重点可以看土地的供应能力那一项，这个比较容易感知。

因此，如果说一个城市的房地产的消化周期短于6个月，会意味着房价在短期内的上涨压力很大，但不一定意味着它拥有持续上涨的动能。如果这座城市的其它类型的库存很大，或者是这座城市的土地供应能力很强。那么，即便是这座城市的人口、GDP等等都很出色，那里的房价相对稳定的可能性也会很大。这里面正面的典型比如广州、重庆（土地供应能力充足），反面的典型比如深圳、香港（土地供应能力太差）。

按照上述这两个大逻辑来分析三四线城市过去一段时间的房价暴涨，我们可以得出这样的判断：

一部分是，核心城市的外围卫星城。比如深圳周边的东莞、惠州，广州周边的佛山、清远，北京周边的廊坊，上海周边的昆山等等。这些城市的房价上涨，主要得益于核心城市的外溢需求（这个背后是人口流向的变动）。叠加其它的利好因素，比如城市本身的基本面不错（像东莞、佛山），货币政策的放松等等。

这些核心都市圈外围的卫星城，已经不是我们理解的三四线城市了。单单是按房价看，东莞早已是超过了武汉、西安的强二线城市，即便是惠州也不弱于二线省会城市。

但即便这样的城市，也并不是所有的区域都值得投资，而是最靠近核心城市的区域才有这样的价值。比如深圳周边的临深区域（东莞的凤岗、塘厦、松山湖，惠州大亚湾等等），北京周边的燕郊等等，它们的房价涨的是最凶猛的。这些地方往往都有轨道交通和核心都市相连接，未来它们是属于核心都市通勤圈而不是卫星城的市场。但像那些不靠近核心都市圈的其它区域，就要非常非常的谨慎。

比如位于广州北部清远的房价最近也涨得很厉害，但是我并不乐观。清远的面积比惠州还大，人口比惠州还少，GDP比惠州也低，政府有能力稳定房价。可能它最靠近广州的地方有一些价值，但更大的区域很难构成投资价值。

另一部分是，其它的三四线城市。这样的城市要非常注意，我认为它们中的大部分，房价上涨不是基于基本面的变化，而是货币政策的扩张带来的，本质上反映的是货币贬值的结果。如果没有非常大的变量出现，仅仅是看着那里的房价涨而去抢房子，被坑的概率就会很大。

因为，从长期的角度看，人口离开三四线城市奔向四大都市圈的潮流是不可阻挡的，大部分三四线城市都将面临着房地产长期动能削弱的尴尬。也许因为货币的扩张，房价出现了一轮暴涨，但如果仅仅是货币堆起来的房价上涨，它也会同样会因为货币收缩而再降下来。

换句话说，尽管一二线城市的房价很高，三四线城市的房价很低，但那并不意味着一二线城市的房地产泡沫大而三四线城市的泡沫小，也许最终的事实恰恰相反。

是以，不要看到最近三四线城市房价的暴涨而蠢蠢欲动。房地产结构性分化的时代来临，普涨的行情结束了。如果一定需要，认真分析一下你要去的城市的基本面。

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