怎么判断一个区域的房子值不值得买
经常会有人在后台问，西安的房子能不能买、苏州、佛山、南京的房子能不能买。坪山和东莞的松山湖哪里更值得买。坦白说，有些问题我都不敢回答，因为有些城市我连去都没去过，没有调查仅凭印象会害人。但的确，投资房地产是可以有一些基本的法则的，我最近也一直在梳理，今天找到一个样本，和大家分享探讨。
1“PIE模型”可以很好的落地到坪山
前段时间去坪山参加龙光地产的一个活动，印证了我的一些思考。现在就以坪山为样本，和大家分享一下我对“新兴区域”的理解和判断。
半个月前，我到坪山一个名叫龙光玖云著的项目考察了一下，这个项目距离坪山高铁站不远，离规划中的地铁线也不远。龙光是在2015年底一口气花了10.8亿在坪山拿了三块地，楼面价1万多。当时我问开发商怎么看坪山，为什么要投资坪山，因为在民间，坪山是一个有争议的地方，主要是太远了，人口也太少。开发商的解释说，龙光这几年的战略是：跟着城市中心走，在城市现在或者是未来的中心（靠近地/高铁的区域）进行大规模投资。这几年，龙光分别投资的地方是：龙华、坪山、光明，前两者最后都被划成了城市副中心。尤其是龙华，龙光在短时间内投资了三个大盘，比如玖龙玺、玖钻等等。事实也证明，龙华也是这几年深圳最具爆发力的区域。整体上说，事实验证，这家开发商过去几年的策略是非常正确的。
总体来讲，我的判断是：在深圳的东进战略中，或者是粤港澳大湾区的框架下，坪山正处在一个中长期价值崛起的历史机遇中。
在这里，我引入一个我认为很靠谱的分析工具：PIE模型，P（population），是人口；I（investment）是基础设施投资；E（employment）是就业、产业发展。
这个模型是万科在2013年提出的。彼时，万科已经放弃了传统的一二三四线城市的划分法，而采用了这个模型来作为是否进入一个城市、一个区域进行房地产开发的判断标尺。解释起来也不复杂，一个区域或一个城市，有基础设施投资产业才能进来，有产业才有就业，才会有人口流入，有人口流入才会有住房需求（人口流入的多，就意味着人口密度高，房价会涨得快，反之涨得慢些）。这三者缺一不可，最核心最关键的指标是：人口持续净流入。
万科过去几年，所有的投资都集中在中国的四大城市群，城市数量也一直维持在中国城市总量的10%左右。对于那么大一个盘子，一直维持了很不错的增长，没有出现什么大的投资失败，我觉得恰好说明了这个“PIE模型”是被验证有效的。
用这个工具来探讨深圳的“东进战略”，是非常好用的，而东进战略中，我最看好也认为最符合上述投资标准的，是坪山。我们自然不能期待坪山的房地产能像龙华像南山那样，但我判断，如果没有大意外（比如现在的调控导致房地产大萧条），那么，未来的十三五期间，坪山房地产将会有很不错的表现。
2坪山VS南山：现状基本面的对比
首先来看现状基本面的对比。
我们知道，深圳虽是全球非常好的城市，但现在面临着严重的发展不均衡：东部以占全市46%的土地面积，只产出了全市大约20%的GDP，不足西部的55%。2015年，深圳全市地均GDP约8.8亿元/平方公里，东部仅约4.2亿元/平方公里，不及全市平均水平的一半。在人口密度上，东部也只是西部的48.5%。
在官民两界，是把坪山视为未来的南山的，因为坪山也有不错的先进制造业基础。那么，来对比一下坪山和未来它要看齐的南山。我采用的是2015年的指标，因为深圳各区2016年的国民经济统计公报还没公布。
南山2010-2015GDP及增速
坪山2009-2015GDP及增速
（来源：两区2015年国民经济和社会发展统计公报）
这些对比显示，两区面积差不多，但南山的人口是坪山的3倍多。坪山常住人口密度还不足2200人/平方公里，而深圳全市的平均人口密度是6000人/平方公里，南山接近7000/平方公里——达到了香港的平均水平。如果按实际管理人口来计算，我相信这个差距更大。坪山2015年的实际管理人口是67万，南山的我没查到。南山GDP规模是坪山的8倍多，人均GDP已经超过了香港现时的水平，是坪山的2倍多。这些，也解释了南山房价为什么是坪山的3倍那么高。
从我们切身对东部实际面貌的感知看，也是如此，我们很多偏远的地方，连东莞的一些镇区都不如。
那么，东部最大的问题在哪里？基础设施。2016年初，龙岗区委书记冯现学说了一句大实话：
“龙岗、坪山、大鹏三个区的公共基础设施实施率，还不到原特区内的50%，也不到以宝安为主体的西部地区的66%。这证明，过去三十多年里，深圳对东部地区的投入太少。未来，应加大对东部的倾斜力度，而不是全市平均用力去发展”。
这就是东进战略要改变的，也是一定要改变的。正如我之前所认为的，深圳提出的“东进战略”，本质上是为了避免自身可能出现的衰落。否则，城市区域间的不均衡发展越来越恶化，会造成西部的大城市病越来越恐怖——重点表现为成本的过快上升，对实体产生挤出——处理不当反而会拖累深圳。从这个角度说，深圳向东进，是都市圈战略的落地，也是为了自身的长远发展。
这就是1.4万亿大手笔投资东部基建设施的大背景，这个不改变，东部就发展不起来，深圳的不均衡就会继续恶化，更别说带动粤东发展了。
3坪山未来的改变：新一轮城市大扩张
现在的东进战略，本质上可以理解为：深圳在建市35年之后的新一轮城市大扩张。而恰恰是这个东部投资的大扩张——也就是模型里的那个“I”，构成了我们判断坪山投资价值显现的时间窗口。因为，正是由于过去东部长期的基础设施建设的落后，导致西部的产业无法东进，就业也无法东进，最后，人口自然也无法东进。
那么，我们来看一下，东部未来若干年的基建安排。
十条战略通道+六条铁路+十四条地铁+第二机场的研究，目的是要把东部形成一个海陆空铁的交通枢纽。
10条战略通道。
6条铁路。
14条地铁线。
第二机场。
从2009-2015年7年间，坪山规模以上工业增长速度平均都高到15%，增速的排名全市第一，远远高于南山2010-2015年6年间10.85%的平均增速。说明坪山作为一个后发的新兴的区域，制造业的基础和空间都显现出来了。制造业的规模扩张，以及产业结构的优化，会带来就业人口的增加，会带来财富创造总量的快速增加，这些最终都会转化为购买力的提升。
坪山2009-2015规模工业增加值及增速
南山2010-2015工业增加值及增速
（来源：两区2015年国民经济和社会发展统计公报）
我更为看重的一点是，坪山现在还留存有25平方公里的可建设用地，是深圳现存未开发土地最多的区域之一。对于那些大型的新兴项目落地，坪山更有空间承接。
4坪山未来的人口：人口密度最高可能追平首尔
所有的问题最后归结到一点：人口。
全深圳各区的人口多年来基本都在净流入，坪山的人口每年也都在增长。我略微查了2014-2015年坪山的人口流入，每年净增2万左右，不算多。
但是，十三五期间坪山规划的实际管理人口调增到了多少？
200万。在现在的67万人口基础上，增加133万，增200%。这是暴涨，不但是人口的暴涨，也将是住房需求的暴涨。
这是一个非常重要的信息，可能很多人忽视了。
假如这个规划可以实现，那是非常恐怖的事情（我认为五年内不太现实）。意味着坪山的实际人口密度会超过12000人/平方公里，这个数据已经超过了香港，甚至追平了首尔、新加坡、东京等国际大都市。进一步，这意味着坪山在十三五期间，会产生巨量的住房需求。坪山必须从现在开始，就要着手大批量的安排住房供应，否则会造成很严重的住房问题。
假如实现不了（我认为也不需要实现那么多），也不影响我们的判断，因为大的判断是：坪山的人口一定会暴涨。即便是人口密度达到7000-8000人/平方公里看齐南山，也已经很恐怖了。那就意味着人口在目前的基础上翻一倍，到130万。以现在坪山住房的供应量，我很担心它根本无法满足需求的增长。
所以，按照上述的模型逻辑，在未来的4-5年间，我们可以有如下预期：
坪山的基础设施建设将会大大提速，这些在固定资产投资增速中可以看到。
坪山的产业规模和产业结构将会大大增加和优化，这些在规模工业的增速中可以看到。
平山的人口规模将会大大增加，这些在人口数据增速中可以看到。
也许很快，等到2018年的时候，我们就可以看到效果了。如果这些数据都无一例外的出现了暴增。那么，坪山的房地产可能将会迎来一个中长期的增长时代。要想让当地的房地产价格稳定，就必须要从现在开始，增加更多的住宅供应。
对于其它类型的新兴区域，各位也可以比照这样的判断标尺，去落地到自己感兴趣的区域观察分析。当然不是说一定非要把自己逼成一个专家，但学会怎么看懂别人的逻辑，培养自己独立判断的能力，却可以避免盲从与冲动。
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