对自己得有多自负，才敢卖掉你唯一的住宅

哈耶克生前留下了最后一句名言：致命的自负。论证人类妄图通过计划手段控制经济与社会的不可能。

用它来套到现在一些键盘党的脑袋上，是再合适不过了。

看到有财经类的自媒体开始传播的这样的文章：《现在已经到了大胆卖出北京上海住宅的时候，哪怕是唯一住宅》。

逻辑是这样的：美联储加息（中美利差倒挂，资金外逃，外储崩溃）——香港随之加息，泡沫破灭——深圳泡沫破灭——北京上海楼市泡沫破灭……

设计了俩问题： 

问题一：如果在北京上海仅有唯一住宅，可以大胆卖出吗？

答：现在或许已经是最后的出手机会了，现在北京、上海的住宅，大部分年租金回报率只有1.5%左右，相当于67倍市盈率，一般来说，很难突破100倍市盈率，因为很少人能活到100岁。2007年，中国股市大泡沫，也是接近100倍市盈率，然后泡沫就破灭了。

问题二：如果卖出北京上海仅有唯一住宅，住哪里呢？

答：现在租金回报率只有1%-1.5%，卖出房子的钱，建议去买保本保收益的大额存单，年收益率在4%-5%，用每年投资收益的钱去租个豪宅住，也算是改善家庭居住条件了。

我经常看到这样的建议，坦白讲，这样的想法，除了可以骗点流量外，我想不出它有什么意义。说这些话的人，自己可能都不会卖房子——这叫虚伪。

让人卖掉唯一的住房，最大的错误是认识论上的错误，只看到房子作为投资品的属性，而没有看到房子对家庭所起到的重要支撑。尽管全世界大城市的房地产都越来越多的表现为金融资产，但越是这样，房地产提供的安全功能、精神功能越重要。这些包括：为孩子提供更好的教育（学区房的价格高是个世界性现象）、为家庭提供更稳定的安全感——拥有属于自己的土地和建在土地上的房子，在任何时期任何国家都是稳定感安全感的重要来源。即便是最强大如美国，拥有一套住房也一直是“美国梦”的重要内容。从林肯时代的《宅地法》到克林顿时代的《住房法案》，美国人就“提高住房自有率”这事儿持续干了100多年。

只有在一种情况下，我会尊重并且赞赏你卖掉唯一的住宅：追求更符合自己向往的生活，而不是为了将来的抄底。我们也经常见到媒体的公开报道，小两口卖掉房子周游列国。在这样的生活选择里，你根本嗅不到来自房地产价格波动的气味。多元的世界多元的生活方式，没有什么好说的，你能为自己的行为负责任就完美。

不建议你把唯一的房子卖掉，这和房地产泡沫与否关系不大。即便它崩了，我也认为是错的。

从技术上讲，这个决断，又要一定建立在三个自信的假定之上。

1、自信房价一定会崩盘，这个崩盘一定是要跌30%以上，甚至最好是50-60%，像香港日本那样。因为如果不崩盘，如果只是跌30%以内，我干嘛要卖掉自己唯一的住宅呢，卖掉房子再买房子再贷款，这些也都是要成本的好不好。必须得崩盘大跌，这样抄底才能赚大发。不过，别忘了，一般如果是这样的崩盘，没有个五六七八年，是绝对走不出萧条的。像美国的次贷危机，香港的亚洲金融风暴，都用了5年的时间走出萧条。所以，你要卖掉唯一的住宅，一定得有把握撑过这个萧条期。当然，如果像日本那样，“L型”个20年，你也得能撑过去。

2、自信你会更好的理财。房地产是理财的一个手段，变现了你还是要学会钱生钱。手里拿一堆纸币，如果不会理财的话，最后的结果是：真的搞不明白咋回事儿，钱怎么就都花没了。（难道你小时候没有见过你妈妈拉着你爸爸对账，质问家里的钱到底都花哪里去了吗？柴米油盐酱醋茶一笔笔对最后还是堵不住窟窿）。公开也有案例：蔡屋围项目改造中的蔡珠祥，选择了千万的拆迁赔偿款，但最后不知道就没钱了（我无意批评蔡先生，只是作为一个案例）。

3、自信能够再次抄到底。这个最重要也最可怕，如果你还想买房子的话。等到房价下跌到底了，你再杀进去，用原来可能一半的钱买回原来的房子。（当然，你要是这一生不打算买房子，就算了）

这样的自信，你有吗？我没有。是泡沫总会破灭，但破灭的方式多种多样，什么时候破灭怎么样破灭，你知道的话告诉我。即便如此，大泡沫崩盘，我都不会建议你卖掉唯一的住宅，我自己也不会，基于上述的认识。如果我对未来不乐观，那么我要做的事情，不是把自己住的地方都卖掉。而是：降低家庭的负债率，确保可覆盖家庭支出的现金流。然后就是，迎接不确定。如果最后大家注定要一起玩完，那就认命吧，努力做到最后一个排队死的。

但我看到很多研究财经的人好流弊，比巴菲特还逆天，一会儿康波一会儿朱格拉，好像经济大势都掌握在那几个正弦曲线图里了。尤其是在买股票上面，体现得更明显。

带着这种能抄到底的自信去玩市场，结果往往都被市场给玩残了。费雪也很牛啊，牛顿也很牛啊。

回到最初，那样来分析中国房地产要崩盘的逻辑成立不成立呢？经济的运行如果是那么简单就好了，我们天天什么都不用干了，只需要盯着美国加息不加息就能发大财了。这种一根筋的逻辑，除了被打脸什么都不能做。

的确现在的短期市场不乐观，但别忘了，这样的市场波动从来都没有消失过，房地产总是有大年有小年。看你们天天喊着房地产的黄金时代，难道过去这些年，我们没有经历过区域性、阶段性的熊市吗？我给你抓一把看看：90年代初的海南、北海，2008年的深圳，2011年的鄂尔多斯，那几十个被点名的“资源枯竭型城市”……没有亏掉过底裤？你太健忘了吧。

如果说它有什么警告，最大的警告是：常怀怵惕之心。房子多了，卖一点；杠杆高了，降一点（玩高杠杆最后把自己玩死了难道不是很科学吗？）；预期收入下降，多囤点现金。别等到春天来临了，你倒在了冬天。

把自己唯一的房子都卖了？你去吧，我看着。

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