广州未必是“租购同权”，何谈学区房要变天？

广州昨发一份文件《关于加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，关于“教育平权”的规定，引发了热烈讨论。有自媒体打出的标题是：巨变、颠覆、学区房要没人要……还要深圳跟进。

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）

我是不满现行义务教育规则设计的，在之前写过两篇关于学区房的文章，呼吁深圳取消小一入学取消和房屋产权的捆绑，采用按照实际居住地入学。缘由不是因为我是租房户，而是我自己深切认为，这样的设计不够公平。本世纪初之后，国家就已经逐步形成了义务教育“两为主”+“两纳入”方针（以流入地政府为主、以公办学校为主；常住人口纳入教育、随迁子女纳入财政保障）。按照常理与常识，作为公共产品的义务教育，应该全面取消户籍、房产的分类设计，一视同仁。有财力、全部是移民的深圳，更应该身先士卒。

但也许是触动了有房阶层的利益，不少人留言批驳：认为谁购买谁使用，恰恰是市场公平。还有人留言说：花那么多钱买学区房，连名校都不能上，为什么要留在深圳。

看似有理，但却霸道至极。如果义务教育不是公共产品，当然要价高者得之。但义务教育需要提供机会均等，有些人的思维很奇怪，一方面喊着社会阶层分化固化，而另一方面自己的行为却又在强化这种阶层固化。

是以，乍见广州这份文件，怦然心动。但细思量，又看出巨大的破绽来。

自媒体所以惊猛，在于一不知广州的义务教育规则设计，二忘却基本的经济学道理，徒然表达一份莫名其妙的亢奋。

和广州的同仁做了沟通，也查询了一些素材，基本的判断两点：1、这个可以说是租购同权，但非教育平权。2、名校学区房价格不会跌，租金反而会大涨。

单从字意来看，确是进步，租房者终于可以和购房者权利均等了，这显示出一种机会均等（而非结果平等）的施政理念。但，事实不是。

广州的义务教育规则设计和深圳的不同。深圳现在是无论户籍还是非户籍，有房户还是无房户，均要积分入学。视积分高低排位，比如在南山，深圳户籍最高加分30分，自有房产最高加分40分。但是广州基本还是传统的那一套：地段生+统筹生。如果是广州户籍+自有房产，是不需要参与积分的，直接由对口学校接收。其他类型的统筹生，则主要得进行积分。这些积分包括：居住证满5年、社保纳税、计划生育、农业户口、专业技能等等。

也就是说，有房产的广州户，是最优先确保的对象。这个本身就已经进行高下分类了。相比之下，我认为深圳统一的积分入学显得更加公平（但这也没有什么值得大夸赞的，不公平依然巨大。）

这份文件中的所指，是统筹生，而非地段生。所以，它的确是租购同权，但因为附加了其它要件，所以绝不能说是教育平权。

进一步说，这个租购同权是否最终能够达致机会均等，要看具体细则。如果说自有房产的积分和租房的积分不一样，前者还是比后者多，那和深圳现行的积分规则就差不多，还是不能叫租购同权。

谈及学区房价格，这是第二个问题。

现在看到的逻辑是这样：因为租房子也可以读名校了，所以很多人就不会买名校学区房了，所以名校学区房的价格就会下跌了。

结合上面广州的教育规则，这个推论已经被推翻了。

广州现在小一生接近100万人，四大城市中最多，并且每年都在以2万左右的速度上升。在那个城市，买房子都不一定能读得到名校，租房子现在顶多不过是和买房子的权利同等罢了，又怎么能够得出结论可以读得到名校？

（广州在校小学生人数）

我之前论述过，名校学区本身是一项类似于地铁站一样的稀缺配套资源，因为它涉及到下一代的教育，所以尤显重要。教育本身是市场，是要定价的，名校一般要多年才能形成，一旦形成就会成为稀缺配套，拉升周边的房地产升值，最终让名校学区房跑赢普通房产。这是一个大的规律，背后是教育资源的竞争导致的不均衡。即便是公共产品的义务教育，也会体现出这种价格差距。你想住得近，就要多付费。这和你选用什么样的制度，有关系，但不改大逻辑。哪怕你现在取消名校和户籍、房产的绑定，全面放开一视同仁，或者是名校老师轮换，或者是大学区制，等等。名校学区房的价格都不会落下去，而只是会涨得慢一点。

像广州现在推行的租购同权，我怀疑它对名校学区房的价格不会起到减缓作用。若细则出台真正的实现租购同权，租赁者的偏好会有所改变，他们会抱着试一下的心理，倾向选择到名校学区周围租房，来提高录取概率。这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。

有的观点也提出，名校学区房的价格高，背后是教育资源的分配不均衡导致的，所以，要更加多的增加学位。这是正道，增加竞争，降低对名校学位的畸形依赖，的确会减缓家长被迫购买学区房的负担。但我还是要提醒一点：要正视名校学区房价格高的现实，名校学区房价格高、涨得快，是合理的，如果其价格不高反低、不涨反降，那对你才是个灾难。那极有可能说明，你选的那个名校垮掉了，变成了个烂学校。

即便是将来，读书的孩子少了，或者整体房价跌了，名校学区房的价格相比于普通房屋的价格还是会高出一筹，这是稀缺资源的定价。

我们要做的，是在制度设计上，更加公平一点，让名校学区房的价格不那么夸张。仅此而已。想要读名校，一个最好的方法就是：努力奋斗，（租或买）住到名校的附近。如果自己不奋斗，连租都不租不起，只是渴望制度来帮助你读到名校，那就是在强求平等，最终也会是一种幻想。

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