那条蓝线画得真直

（今早的深圳湾，摄影：胡可）

周末读张五常的《新卖桔者言》，枯燥的经济学理论也能写得读起来如数家常。真是反衬了我这样的公号狗：社交媒体上写作，真是很容易写得子弹都打不穿。

还是短点。

半年是非常重要的一个刻度，这个时候要总结市场的工作成果。然后，我看到一则喜大普奔的消息：深圳房价跌了，连跌了9个月。

这是房信网的数据：

新房价格在去年9月份峰值是61600元/平米（这是严厉限价之前的最后一个月），之后一路下跌，一共跌了9个月。6月新房价格54492元/平米，和去年9月比，每平米跌了大概7100元，跌幅-11.5%，跌去了一套西安的房子。

新房成交量的下跌，腰斩。

亮点是：9个月的下跌，有8个月的房价都非常精准的控制在了5.4万/平米的区间，每个月都非常精确的下跌几十块、一两百块。

所以，结果就是这张图。

从11月到6月，8个月，代表一手房价的那条蓝线，是一条直线！

相信接下来的几天里，中央级的媒体会把这件事情当做一个大新闻，迅速的跟进，密集的报道，降之视为调控发威逐步见效的明证。

只是，市场经济条件下，商品价格每时每刻都在波动的条件下，能把价格曲线划成一条直线，得是多么高深的功力？一般人都做不到。这得需要多么复杂精密的计算？既要它跌，又不能跌多，同时公布的数据还不能是假的。就是这样，我们做到了。非但我们的深圳做到了，其它很多城市也都做到了。

比如：卖一个10万/平米的万科臻山府，要搭配多少价格低于5万/平米的新盘，才能把价格控制在5.4万/平米呢？怎么做楼盘的高低配，逐渐成了一门高深的学问。

这样的直线，30年前出现过。在历史的长河里，它被证明是一道奇观。

通过行政限价实现的价格下跌，是市场假象。放到均价上是假象，放到单个楼盘的价格上，也是假象。因为开发商调低定价，是被迫的，并不是市场的真实价格。通过这样的手段，实现的-11.5%的房价下跌。如果买房人据此做出决策，往往会是错误的。

我之前的很多文章，都在表达类似的看法，提醒我的读者们不要被这样的价格曲线所误导了。尤其在去年10月政策密集出台的时候，我一直在持续的撰文表达观点。今天在一家内容平台上，看到有网友扬言要举报：说我在骂政府。好吧，你愿意看新衣服就看吧。

我之前更谈过，这样的限价，不能够真正惠及普通的买房人。举一个例子，我最近得到一个消息：南山的一个公寓项目，本来开发商想要定价到15万/平米左右，但是政府给的限价只允许卖10万。现在那个开发商就开始委托中介寻找投资基金整体接手，而不打算再散售了，因为这样可以节省下来一笔不菲的营销管理费。而公寓整体销售之后，就进入了二手房市场，那么就可以按照市场定价。真正需要房子的散户买家，最终还是要按照真实的市价买到公寓，而无法享受到政府限价带来的实惠。

所以，你会看到，在这个限价过程中，最受益的买家不一定是普通人，而是那些最有资源最先接触到准确信息的大买家。因为它看起来是限制了价格，但实际上因为政府的介入，增加了信息不对称，没有任何信息优势的普通买房人最终一样得不到实惠。

对新房成交量的腰斩式下跌，同样需要甄别。因为限价需要精准测算的高低配，所以，这对新房的供应量产生了显著的影响。比如在去年10月份，深圳出现了新增房屋供应为零的市场奇景。这也很正常，限价，往往都会带来供应的缩减。

真实的市场价格不容易全面统计，看二手房的统计报告显示：震荡下跌的态势形成。原因是：在最近的二手房市场里，大幅下跌区间-10%--5%的样本房源明显增多，同时小幅上涨区间0-5%的样本房源占比显著减少。

但这种波动是非常正常的，就是正常没有严厉调控的市场中，房价出现上下5%-10%的波动，也都是自然而然的现象。放轻松看待就可以了。

无论是对一个普通买房人，还是对房地产的观察者来说，最好的办法永远是关注真实的市场变化。来自一线的微观价格感受，往往要比市场整体的统计数据来得更真实更靠谱。我经常到地铺去了解某几个楼盘的价格变化，比如后海宝能太古城南区，2月份43平米的小户型成交价439万（单价10万+），现在西北朝向的成交价是490万（单价到了11.4万），没跌反而涨了双位数。翡翠海岸89平的低楼层户型，年初成交价格是1050万，现在基本是在1150-1200万。可能有深圳湾新建学校的促动缘故，但至少说明了他们的抗跌性都很不错。

我想这种感受很多人都有，明明看着官方统计上的均价在跌，但是自己想买的房子，往往是一分钱都没有跌，甚至可能反而更坚挺了。

我并非是说房价不会跌，而是希望你能明白那一条直线是怎么来的。以及在难以判断的时候，相信自己的眼睛所看到的。对于包括深圳在内的超大城市房价中长期的走势，即便是现在的市道震荡萧条，我也没有觉得之前的判断有需要改变的。

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