总部基地太多，企业都不够用了

深圳湾超级总部基地今天又卖了三块地。

依然是底价成交，依然是一家竞标，依然有严格的产业限制，依然是定向出让。中兴通讯楼面价18653元/平米，中国电子楼面价16331元/平，神舟数码楼面价17602元/平米。

今天华侨城新天鹅堡的售价是12万。

这依然是深圳为了引进更好的企业，而进行的产业扶持。

这三家企业都很厉害，中兴是中国第二大通讯设备制造商（我一开始以为是给华为的）。之前已经传闻总部迁来深圳的中国电子是央企，中国最大的国有综合性IT集团，神州数码是中国最大的综合IT服务商。他们的进驻，加上之前的天音通信、碳云，深圳湾超总变成了一个高大上的科技总部基地。

有观点说，跟今天天鹅堡12的均价比起来，这个楼面价1万多的土地简直是地板价。为了引进更多高新技术企业，深圳还是相当给力。

嗯，我就是想聊聊这个。我不赞成深圳进行大规模的土地定向出让已经很多年了，这有违市场经济的精神理念。这种想法在今天这三块地卖掉后，我尤其的强烈。

就是这样牛哄哄的三家企业，去年的净利润分别是：中兴通讯，-23.6亿（我不明白，它亏成挪样，怎么还有钱买地）。中国电子，+10亿港元。神州数码，+4亿。三家加起来，净利润还亏10亿。

继续看，中国电子那块地，总建面16万平米，可售面积5.9万平米，可售比例37%。

这意味着。中国电子拿下的这块地产生的总利润，可能等于这家企业干主业4年以上的利润加总！在同一区域的万科项目售价是14万，中国电子的这块地按10万卖（成本扣掉3万/平米），也能净赚40亿以上。

我一下子就明白了，为什么会有很多企业不想干实业埋头搞房地产。不是因为他有搞房地产的能力，而是因为它能搞到便宜的土地。

我双手双脚的赞成深圳花大力气引进高科技企业，那攸关一座城市未来的发展前途。但政府同样重要的责任是，尽力维护一个公平透明的市场环境。至少，两者之间要达到一个适度的平衡。

这10年来，深圳有关部门先后搞了福田中心区、后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、前海总部基地等至少四个总部基地。在这些总部基地里，主管部门通过对土地设置严苛的产业准入门槛，来限制竞买企业的数量，从而以非常优惠的价格把越来越多的土地便宜卖给相应的企业，以此作为引进企业总部的对价。政府把这些总部基地，都定位成高大上，一副非500强不可的颜色。比如深圳湾超级总部基地，定位是终端产业链，最高大上的500强，除了刚才那些，中信证券、招商银行都已经进来了，未来万科可能也要进来。

可是有没有觉得，总部基地太多了，企业都不够你引进的了？最近这几年里，是不是引进高大上的巨头企业越来越不容易了？

那么回头看，这10年来，这样的定向出让给深圳带来了什么巨大的利益？是不是真正为深圳引进了数量可观的新增大企业？是不是带动了数量庞大的新增就业？是不是更大力度的促进了经济的总量增长和经济结构转型升级？

可能回答是肯定的，但我们没有看到任何公开的报告总结。对如此持久、大规模的土地优惠出让，管理部门应不应该发布相应的总结报告，来为这一决策的持续推进提供背书？

而就我这么多年持续的观察来看，大部分的土地出让所引进的企业，都是本身就在深圳的企业，比如这次的中兴，之前的招商银行、中信、中国移动、大量的证券基金机构等等。他们并没有真正带来大量的新增就业，而只是存量的又一次腾挪。而像在后海的阿里、百度，我真没有看到他们带来的巨大利益。今天引进的中国电子，算是新增的，但是引进它可以为深圳增加多少就业，带动多少经济增量，这些想必管理部门有过匡算？但是没有公示。

曹德旺也在美国设厂了，美国也给了土地的优惠，买土地比我们还便宜，几乎不花钱。BUT，所有的信息都明明白白清清楚楚。他要累计投资10亿美金，创造5000个就业岗位。我想，这些信息，是不是应该在我们把土地卖给中国电子的时候，交由社会公众讨论一下呢？毕竟我们都不认为这是个房地产项目，毕竟我们都不认为深圳只是出于要博高大上招商的，对不？既然它是个产业项目，总要有个产业投资的规范吧。

可问题很可能变成了，我们为了引进一家高大上的500强的光辉形象，而去做了一些列的事情。

当然，你可以反驳说，如果政府不这样做，那些企业会离开，就像华为一样。OK，我们稍后讨论这个。

我想问一个问题，中国电子以1万多块的地板价拿到土地，将来如果销售那些商务公寓的时候，他会按照成本定价吗？——如果按照成本定价，他卖4万就可以了。

往大里说，就是最近一直引发热烈讨论的“产业政策”，政府为每一个总部基地都设置了产业方向。但我真的不清楚，管理部门有没有想过，自己是不是在给企业帮倒忙？

一个企业，选择在哪里做总部，说到底这是企业根据自身的情况进行的理性选择，它会考虑清楚总部放在哪里最有性价比。并不是所有的大企业都希望以及适合总部就在华尔街、中环，推窗见海，300米以上。他们会考虑企业的成本、效益，最终做出最合适的选择。

而政府通过这样的信号，扭曲了土地的资源价格，反而可能会对企业经营产生误导。因为尤其像深圳，土地的诱惑太大了。就算是对房地产丝毫没兴趣的企业，也很难拒绝送上门来的大蛋糕，那可是企业多少年的聚宝盆。

回到刚才的问题，的确，深圳的成本越来越高，企业越来越难活，有些企业你不给他便宜的土地他可能就走了。这个问题可以转换成：企业会因为什么而来到一座城市，又会因为什么离开？

深圳最近的几年里，成本是上升最快的时候，但是恰恰也是对优质企业吸引力最强的时候。同样，对于人才也是如此。房价这几年是上升最恐怖的时候，但对人口的吸引力未减反增。比如苹果选择设立研发总部，这样的企业来到深圳，我想是没有带着捞一块便宜土地的企图的。同样，东京是全日本成本最高的地方，但是90%以上的企业都会在东京设立总（分）部。难道纽约、香港吸引了那么多的巨头企业，靠这个？香港的土地价格高，也不给优惠，为什么那么多中资企业屁颠颠的杀过去？香港现在面临的危机比深圳更严重，怎么不见香港用2万港元/平米的价格把土地卖给腾讯？

这些显而易见的事实都说明了，对企业也好，对个人也好，一座城市有没有吸引力，成本高低只是其中一个考量，更多是综合的因素，尤其是创新能力、法治环境、公平自由度等等。那些担忧成本过高而离去企业或者个人，也许并不是这座城市真正需要的。或者说，一个真正公平透明的市场，会决定哪些企业是最优质的、最合适留下来的。只靠便宜卖地，并不能够引来真正的凤凰。

政府在这个过程中，可以因势利导做一些事情。但持续多年的、大量的土地价格折让，在降低成本的同时，需要慎重考虑的是，有否损伤这座城市其它的核心要素。

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