旋涡在你看不见的地方暗暗发生

全国金融工作会议上成立了一个金融稳定发展委员会，市场炸了。今天银监会率先表态，坚决服从委员会的领导。

预期未来银根继续收缩，市场气氛开始对房地产进一步看空。恰逢此时，统计局以及各地年中房地产数据出炉，都是喜迎房价下跌，一二线全面受控。

这个前后，还发生了一些很有趣的事件：合肥楼价腰斩，环京楼市大跌。坦白说，我做新闻10几年，这样的报道我见过、也做过太多了，我知道它的生产过程。遗憾，那不是真的。

而最近询问要不要买楼的留言也更多了，能感受到买房人对房价充满了复杂情绪，想抄底的兴奋怕踏空的恐惧。比如一朋友，是刚需，小孩出生后需要买房，跑了五六个楼盘，非常细心的制作了表格，把每个楼盘的优缺点全部列齐整，然后发给我看。那种又需要房子但又怕赶顶踏空的心情，我感同身受。

就像股市一样，短期市场的波动真的很难看得清楚。比如我自认为我炒股票已经属于那种接近于保守的稳健者了，但是今天还是踏空了。

回答后台的一些询问，如果非要谈短期的市场：我的建议还是旧的，牛皮市是一个适合多看盘多选房的好时机。久病成医，多看二手房，胜过专家。买房的地点最重要，而时机是次之考虑的事情。

从目前看，楼市的短期走势不会好到哪里去，2017年全年的市场都不会好到哪里去。正如我们之前判断，调控政策之所以有效，并不在于它合理，而在于它背后权力的任性。只要房价不“稳定”，政策就会一直出，直到房价趴下为止。这个短期走势至少在三季度看不到好转的迹象，反而更坏的概率大。

但这能说明什么呢？

关于房地产的长期趋势，本应是小白买房人最该关注的，但恰恰他们最关心的反而是短期走势。

我们说股市久盘必跌，但房地产往往是久盘必涨。鲜少看到房价在高位盘整很长时间然后哗啦大幅度崩盘的。大部分时间都是，房价在一个位置横盘整理很长一段时间，然后再度昂首向上。两者毕竟有本质的不一样，不买股票我不用流落街头，而不买房子，就真可能被房东半夜赶出家门。

现在市场上流行的观点——近年来一直都是，是货币主义，认为房价上涨是完全的货币幻象，所以，当货币收缩，房地产也就完蛋了。

谈到这个问题的时候，我们必须要澄清一下：崩盘和调整。如果你认为是调整，我觉得没必要再谈。我在去年6月就说了房价短期见顶，如果其它变量不变，房地产也许会重演三年小周期。

但如果你认为是长期趋势拐头，那就需要拿出有信服力的逻辑论证。而市面上流行的观点，大多是由一点极端新闻事件生发，进而推导出全盘崩溃。比如认为货币收缩，房价就崩盘，这是错误逻辑。货币是催化剂，在房价上涨的时候扩大涨幅，在下跌的时候扩大跌幅，但根本逻辑并非那么简单可视。

判断一件商品价格涨跌，归根到底是看预期的供应量和需求量的变化关系，不是说供应量多了房价就会跌，也不是说需求量少了房价同样就会跌。而是看两者的相对关系是不是均衡，如果供应量多了，需求量更多了，房价不会跌而涨。而如果需求量少了，供应量更少了，那房价同样不会跌会涨。而且，这些供需量都是“预期”中的，就是说预期供需量的关系变化在影响人们的行为决策，这就更复杂一步。如果预期需求量下滑，那么买家就会退场。而如果预期未来的供应跟不上，买家又会进来。

这个其实是微观经济运行层面的问题，而大部分人之所以犯错误，是因为他们老拿宏观大政策来分析市场，而失之于真实市场以及买卖双方的田野调查。尤其是那些看数据写文章的分析员，全然不去首先了解数据是否失真。比如看到大城市房价环比下跌，就认为要调整了。再如看到深圳要推出8万套的保障房，就认为房价会稳定了。

深圳以及包括它在内的几个大城市，面临的问题都一样，需求量都因为政策的抑制快速下降了，这些政策包括限购、限贷、限售、提高利率等等，房价本身的上涨也会带来需求量的下降。当然，还有市场预期的转坏也是带来需求量下降的重要因素。这次的货币“稳健中性”的基调，在之前的预判之中，不是利好但也谈不上有多利空。

如果止步到此，问题也就简单了。把需求量打下来，把供应量搞上去，此消彼长，市场达到平衡是可以的。但问题在于，事情的演变并非如同推理中那般简单。从去年3.26到10.4两轮调控，买家在看到需求量下滑的同时，也看到供应量在下滑。比如截至年中，深圳的新房库存量是300来万平米，创下2015年以来的新低。再扣除掉一些不能销售的房屋，真实的库存量我怀疑不到300万平米。而过去多年，深圳新房的需求量是完全可以支撑起至少500万平米的，300万平米的库存显然是偏紧张。

这个库存量下滑是限价导致的。我之前已经谈到了。因为经过2015-2016年的市场繁荣，以及开发商的谨慎，使得在最严厉的价格管制出台之前，大型开发商手中握有较为充沛的现金，他们的负债率、短期头寸、存货成本都相对不差。再加上大城市这两年明确了强者恒强的大势，最终累加使得开发商愈发的“惜货”。当限价来临，他们宁愿不卖或者缓卖而不愿意贱卖。

最终，我们看到了，需求量下降了，但是供应量也下降了。这样的政策情况下，政府发布什么样的规划，说1年要建多少房子，其实都要打个大问号。规划是规划，具体能够流通到市场上的房子才叫真实的供应。严厉的限价政策不改，开发商没有供货的积极性，会造成库存量越来越少。

由此，你看到的是政策在收缩，预期需求量在下滑。而我看到的是另一面，政策在收缩，预期的供应量也在下滑。这个供应量不仅仅包含上述的房屋库存量下滑，预期中新增的土地供应也看不到明显增加。虽然深圳加快了卖地节奏，但是上半年卖的土地绝大部分都是定向出让的商办用地，而绝少住宅用地。这决定了2年以内市场上供应的房屋数量。

这个时候，如果城市的人口流出倒好，但偏偏大城市的人口在持续流入。如此一来，一部分先知先觉的买房人就会在适应了新的政策环境之后再度形成大的趋势判断：人到城市就意味着预期需求量在原有的基础上会有新增，而预期中的供应量看不到有同比例增加的能力。（政府虽然建了很多保障房，但无法改变人人渴望拥有自有产权的事实）房地产长期的趋势会怎样，他们会在某一个时刻用钱来投票。

此时的市场就是如此，正如冬之静湖波平如镜，但供求之角力，恰如旋涡暗暗生成。

也有人会反驳说，深圳正在大幅增加土地和房屋供应，这个可以改变预期。这是我们下面要讨论的内容：规模实则大过很多国际大都市深圳，土地和房屋的供应能力缘何如此之低？

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