不存在可以一劳永逸的房地产“长效机制”
晚上在海南，参加观点地产举办的“2017博鳌房地产论坛”一场电视论坛，和韩世同老师、黎振伟老师等几位嘉宾一起聊了时下房地产的长效机制。
时间有限，没有谈完，把其中关于长效机制的部分观点整理了一下，发在这里，和各位探讨（其它一些问题之前的文章已经谈过了）。
我们所说的长效机制，最早从2010年就开始了，谈到现在，同时启动的三限令一直硬挺到现在又变成了五限令，而所谓的长效机制一个也没出来。直到最近，才看起来有点眉目。
这也逼着我去更进一步去思考，为什么市场期待的改革从来也无声无息？
也许，我们想象中的那种可以一劳永逸解决问题的长效机制，恐怕根本不会以一揽子“开天辟地”的形式出现。
梳理了一下长效机制的核心内容，大致在6个方面：土地制度（土地私有化？集体用地能否自由入市与国有用地同地同权同权同价？）、土地财政（降低地方政府财政收入对土地出让金的依赖）、金融体制（货币超发能不能走向中性？针对房地产的信贷政策能否长期稳定？）税收体制（尽快推出房地产税，减弱房地产持有成本低的弊端）、供应制度（大中城市土地供给不足，三四线城市土地生产过剩，改变这样的局面），以及福利制度（附加在房子上的教育户籍医疗特权能不能减弱甚至取消掉？）
别说指望这6个方面都去一揽子改革，随便哪一个拎出来就是整个中国非常大力度的“变法”，要触动很多人的奶酪。自然是该触动，但要考虑到，政府也是由人组成的，成本太高的话，他们没有动力推动，事情就很容易僵在那儿。
过去的7年里，长效机制推不动，其中一个原因也许在这里，因为解决问题的思路是“老虎吃天无从下口”。不到逼到没有退路，没有哪个政府机构愿意这么干。
务实一点来谈长效机制，首先要弄明白长效机制是什么，目的是什么。
所谓的长效机制就是制度安排的变化，而只有顺应市场逻辑的长效机制才叫好的长效机制。长效机制第一步的目的，我认为就是要简单：降低大中城市公民的买房负担。而不是附加上一堆的内容，降房价的问题、土地制度的问题、分税制的问题、金融的问题，统统先放下。否则，最后一个也做不到。
让居民买房痛苦指数低一点，并不是只有打掉房价一条路。有两个方法：一个是把分子做小，就是抑制房价涨幅，使之不至于偏离居民收入太大。另一个方法是把分母做大，就是提高居民实际性收入，使之不至于被房价甩得太远。
沿着这个思路，怎么把分子做小。首先要看现在房地产市场的主要矛盾是什么。
我认为有两个比较紧迫，一是，有人的城市没房子，而有房子的城市没人。
大中城市普遍存在着土地和房屋供应能力不足的问题，但人口持续数十年在流入，这是房价上涨的客观基础。这个原因虽然很综合，但是主要的原因还是可以找得到：大中城市的住宅用地比例太低，形成的房屋太少。像深圳住宅用地比例10%多，比香港好一点（香港只有7%）。而深圳的房屋供应里，大部分还是不能自由交易的小产权房。而同时，三四线城市从2015年11月就开始去库存，去到现在去了7个季度还没去完，还在加杠杆继续托市。这是非常恐怖的，在没有太多消费支撑的地方持续加杠杆，那就是次贷。假如说中国未来的房地产出问题，我认为大坑就在那里。
为什么不可以三四线城市的土地指标调给大中城市，进而提高大中城市的房屋供应能力？这个真正推行起来并不困难，不涉及到巨大的制度的调整，成本也不太高，干起来很划算。
第二个矛盾是，少部分人房屋连绵，新生代无立锥之地，住房领域的两极分化太大，并且继续在强化。
现在的大城市，基于住房而形成的财富鸿沟已经筑就，城市的大门虽然继续打开并且越来越宽松，但买房的大门却日渐关闭。越来越多的城市也看到了这一点，陆续都放开了人才落户政策，但是辩证看，人才进来多一个，房价就多涨一分。这是摆在他们面前的客观现实。而有房者为什么要拼命的买房，其中一个因素是持有房产的成本太低，没有持有税，卖房所得课税也未按市场价征收，租房也少有缴税，这在全世界恐怕都绝无仅有。
当然，我们首先要承认市场不均衡是常态，有分化有差别，这是市场给予奋斗者的公平。但两极分化过大在哪里都会引发社会问题，这个要缓解，也是我们要推动房地产税的客观基础。这个税虽有争议，但看眼下，已是板上钉钉，早晚都会推出来。所以，不必再去计较它的合理性了。
不过反过来要讲清楚，不要指望房地产税打跌房价，这个税不应该也不会带来房价下跌。到目前为止，全世界都没有看到有因为推出房地产税而房价崩盘的。房地产税的目的是缓和两极分化的问题，让有房者把房子转出来，增加有效供应。
这样一来，一方面通过提高大中城市的住宅用地比例，增加新增房屋供应。另一方面，再通过推进房地产税，增加二手房的流转供应，来使之和旺盛的购房需求相匹配。
另一个方法是把分母做大：提高大中城市公民的实际收入。
实际上各地政府近几年已经被市场倒逼着在做这件事了。提高收入有很多方法，但加工资现在看是最难的一种，因为给员工加工资会抬高企业成本，而企业成本一旦太高，那就是在逼着企业家都去做曹德旺，进而造成城市竞争力下滑。所以加工资不靠谱。
但可以给补贴，给住房补贴，也是变相加工资，还不打税。目前，包括深圳在内很多优质城市都展开了对年轻人才的争夺战，一个大招就是给很多住房补贴。比如刚毕业的大学生落户放宽，这意味着福利增加更容易。比如刚毕业的大学生可以免租半年，可以省下一笔开支。
给住房补贴还有一种，就是北京刚刚推出的共有产权，实物补贴。政府和居民共担买房开支，大家分股份。我上一篇文章已经谈到了这个。
但在这里，我依然反对给高收入人才发放住房补贴，那偏离了住房保障的思路。
至于说什么时候能够建立起长效机制，那实际上应该是一个动态的过程，制度变革和市场发展互相作用的过程，只能是一步一步来，而绝不是一步而蹴。观察全世界的主要经济体，除了德国稍好之外，没有看到过有哪个经济体很完美的管理好了他们的房地产市场。比如香港，有商品房+居屋+公屋，但是显然香港的住房制度是比较失败的，香港开埠170年，人均居住面积16平米，20万人住劏房，纵然香港有非常多的优点，但单就房地产制度来说，不应该是我们所要追求的远方。再如新加坡，我只能说全世界只有一个新加坡实现了80-90%的房屋由政府提供，但这种独特性放到一个内部自由流动的大国有没有可能性，我们并不是没有尝试过。我们在1998年房改之初，规定的商品房比重并不高（3成），但当时规定占主流的经济适用房为何一步一步走不下去了？有时候，政策是一回事，但市场买不买账，那是另一回事。
就现实来说，我们只能承认，基于很多成本的、意愿的、既得利益者的阻力等等因素考虑，一揽子全变完全不现实，只能是找突破口一个一个来，最终实现大成。
而2017年已经开始有一些变化，这些可以视为突破口：一个是共有产权住房的探索，一个是租购同权的探索。一方面在抑制房价，一方面在寻找突破口，而不是所谓的一揽子变革，这也许是政府在想做的事儿。
但这些能走多远，市场最后买涨不买账，还都需要观察。
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