租购同权推行得越彻底的城市，房地产的前途越好
昨天参加了一场学区房论坛，有观众提问：租购同权会否成为全国政策。我想这个答案已经明显了，在人口流入的大中城市，势必会整体性的推动租购同权，这是大势所趋。
这两天，北京、南京也继广州之后，陆续密集推出了“租购同权”的细则方案。都有同样的规定：符合条件的非本市户籍家庭，其适龄子女也有权在当地接受义务教育。即是：租房户子女也可就近入学。至于说能否安排到公办教育，能否很近，那是具体操作的问题了。首先，权利明确了。
但比较这三个城市，我认为只有南京非常清楚的讲透了租购同权的内涵：
我市推进“租购同权”将包含三层含义：
一是要把实现购租同权作为最终目标，也是在发展住房租赁市场中坚持的方向。
二是承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。
三是逐步稳妥有序推进。——《南京市住房租赁试点工作方案》
租购同权，讲的是针对本地人外地人的公共服务均等化。而不是有一些观点认为的，商品房里配建的公租房，也要租购同权，这是两码事。房地产领域内的租购同权，早已有法律明确。
所以说，租购同权，本质上是要去除附着在房地产身上的过多的社会属性，客观上也降低房价里面来自社会福利的加持部分，让居住回归居住。
如果和房地产未来的导向变化进行梳理，我认为逻辑是这样的。
首先要谈清楚：租购同权与租购并举的关系，即是：为什么要发展租赁住房？现行的租赁市场存在什么问题？发展租赁住房和推行租购同权之间的关系是什么？
发展租赁住房的直接原因，是大中城市（一二线城市）的房价越来高，而且，在可见的未来，高房价将长期化，年轻人越来越不可能通过买房实现“住有所居”。以四大城市目前的状况，2015年以来产生了一个新现实：年轻人在大城市的租房周期将延长到毕业后的10-15年甚至更久。比如深圳，这两年的买房平均年龄延长到了34岁。
这个新现实带来了一个新问题：以大中城市的现行租房市场实况，年轻人能否接受较长的租赁周期？
我认为，现行租赁住房市场至少有如下三大痛点：
1、公共服务的非均等化：租房不能得到与买房大致均等的公共服务，主要在于子女受教育权的平权上，长时间租房——尤其是上有老下有小之后——很容易成为“二等公民”。这是最重要的原因，涉及到制度改变。
2、租赁住房产品品质低次：现行租赁住房的产品品质无法令年轻人甘愿长期居住。比如深圳大部分外来人到今天依然是住在总量多达650万套的城中村里。年前有份数据显示，住在那里的人口超过了700万。
3、住房租赁市场法制缺失：大中城市的租赁市场依然处在传统的自然经济状态，缺乏法制，租赁双方亦无契约精神，彼此之权力义务界定混沌。租客被涨租，半夜被赶，这些事情在较早来到深圳的外来人心中，都是痛苦体验。
这些痛点，产生了一个结果：在大中城市，租房沦为一项“越短越好”的过渡选择。无论是基于何种考虑，年轻人都不能忍受长期租房。像《老友记》里的那种租房的快乐，其实在我们的大城市里，并不多见。而年轻人无法接受长期租房，就会造成购房需求的提前总爆发（代际购房）。
这里面当然也有其它的因素，比如房地产的财富效应、亚洲人的文化心理等等，但租赁市场本身的严重滞后，亦是重要原因之一。
今天我们看到的市场导向，已从上述三个切入口着手。推行租购同权，意在推动公共服务均等化；而租赁市场的产品品质低次，则通过政府与社会资本合力，共同发展公租房、人才住房、长租公寓等等来解决。在法制缺失层面，也能看到，北京南京的租赁新政里，都有关于房东单方面提高租金的限制。
这是“租购同权”与“租购并举”之间的关系，租购同权实是发展租赁住房的一项子内容。推行租购同权，去除掉附着在房子身上的外部性，就是要通过扫除制度障碍大力推进租赁住房的发展。
进一步设想，如果未来（可能要很长时间），在一座城市里，租房人和买房人所享有的公共福利同等了，那会产生一个什么效应？
是的，户籍制度就事实上瓦解了。我们通过户籍来把人口划分为三六九等的历史就会结束了。这个，听起来就像欧美当年通过法案允许非婚生子与婚生子同权，在事实上消解了婚姻制度的必要性一样。
话说回来，租购同权当然个好政策，但并不那么的值得庆贺。改革开放了40年，数亿农民工大迁徙了40年，教育“两为主”方针也提了15年。到现在，大中城市才开始考虑给外来人平等的待遇。这有什么值得高兴的？
而且，我记得早在10年前，学界关于取消户籍制度的呼吁此伏彼起。而到了今天真正的推行租购同权了，我竟吃惊的看到，相当一部分人竟然安于本地人与外地人就应该不同待遇的认识。近来经常有观点担忧中国的大城市发生阶层固化，但是很多人的选择，却恰恰是在进一步强化阶层固化。
如果用一句话来总结在租购同权趋势下房地产导向的变化，应该这样讲：房地产身上本身所固有的三重属性，居住属性、金融属性、社会属性。影响房价的主导因素也是这三重——人口城市化的居住需求主导了长周期房价走势，货币超发所增加的杠杆刺激了房价的波动幅度，而社会福利的不均等加重了民众对房屋所有权的需求。而今次，则是通过去杠杆与打击投机炒作降低其金融属性，通过租购同权降低其社会属性，最终回归其居住属性。如此一来，也让房价的波动真正成为真实居住需求的表现。
深究租购同权对城市及房地产未来趋势的影响，我认为主要是在大都市圈的发展上。
租购同权要真正的推动到深水区，影响绝不可小觑，会真正的让一座城市自由起来。比如义务教育的问题，租购同权要求义务教育未来的发展方向一定是要走向“以实际居住地入学”，这要求教育资源的筹措与分配规则会完全大变。处置得好，会激发起民众更大的创造力。虽然政府付出了更多的公帑，也可能会在短期内加剧户籍人口和外来人口之间的阶层矛盾。但从长周期看，租购同权会显著提升外来人口的归属感和向心力，这种移民效应会加速提升城市的竞争力，得到的远远比付出的多。
在这个基础上，租购同权势必会加速优质人口流向大都市圈。因为，公共服务均等化，大城市因为财力雄厚可以给出更好的条件，吸引力无疑会更强。这个过程会发生激烈的动荡，大中城市内劳动力之间的竞争会更激烈，从而竞争力弱的人口会洗出去，而留下的都是竞争力强的人口（竞争力的强弱与劳动力是否高端低端无关，蓝领未来的收入比白领高很正常）。这是租购同权在去除房价社会属性之外带来的另一面，房价因为租购同权可能会出现涨幅减缓但却又可能因为人口加速流入而拥有了更为长期的支撑。我们经常担心城市衰落（阶层固化），却往往会忽视一点：那些增长乏力的城市或经济体，其中一个原因往往都是那里的人口活力越来越低。而那些移民自由、数量众多的城市，却往往能保持长年不衰，阶层固化也更为轻微。
所以，房地产作为整个行业的导向自然是在变化，但房价的变化怎样，还不能简单的划等号。现在就对未来房价走势做出结论，都是很不靠谱的。在我看来，所谓真金不怕火炼，租购同权真正推行，恰恰会推动中国数百座城市之间展开优胜劣汰的激烈竞争。而真正的好城市，租购同权，越是推行得好，越容易脱颖而出，前途越更加看好，房价也越可能有更好的表现。
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