中国房地产正在迎来两个大变局
关于长效机制，是我今年最关心的问题。有时候，我们会陷于过往的既定经验而对所有的政策变化而不自知，是所谓“温水里的青蛙”。
之前李嘉诚在汕头大学演讲说，“高增长机遇，智者见泉，愚人见石”。我们先不谈智者愚人，首先确定“高增长机遇”还是否继续存在。这是趋势判断，趋势判断错了，就把自己玩进去了。
在海南听了两天的博鳌论坛，结合着我之前的一些总结，整体上有个大的感受：中国房地产的大变局慢慢拉开了。
具体说这个大变局的表现是两个，第一个是市场的变局，中国的房地产从城市化时代走向大都市圈时代。这个我在之前的很多推文里，都已经很详细的论证过了。
简要总结之，大都市圈时代和之前的城镇化时代有很大不同，在之前的城市化时代，几乎所有的城市都在扩张，几乎所有的城市人口都在流入，几乎所有的城市房价都在上涨。其间虽有波动，但长期上行的大趋势不改。而在大都市圈时代，却只有在都市圈范围内的城市会继续扩张，人口会继续流入，以及房价会继续上涨。这个都市圈主要是5个，以北京为核心的京津冀都市圈、以上海为核心的长三角都市圈、以广深港为核心的珠三角都市圈、以武汉为核心的长江中游都市圈，以及以成渝为核心的西南都市圈。此外的很多城市，可能因为个别城市而会出现奇迹，但大体言之，如果要去买房子，太多的城市都需要十分谨慎才行。
这是第一个大变局，这个大变局从这两年的市场表现已经印证了——比如涨价的城市基本都在都市圈范围内，原来很多都市圈范围内名不见经传的卫星城全部限购限价了。当然，这依然是房地产的大时代。这个大时代将是未来的主导，它会持续很多年。
第二个大变局的表现是：制度的变局。中国的房地产制度设计将从原来的以“鼓励”为主迎来以“限制”为主的时代。这是今年房地产政策变化非常突出的重点，也是我这次欲在观点地产的博鳌论坛上想要求解的困惑之处。
我在昨天的推文里，谈到了我所理解的长效机制，重点在于土地供给制度和房地产税的变化。听了这两天的论坛，在今晚的论坛上，我认为交通银行首席经济学家连平，把长效机制讲得更符合我对现状的理解。
我之所以这么说，是因为我看到很多观点，往往都是只击一点不及其余，只求语不惊人死不休。一看国家召开金融会议，就是炒房的要完蛋了。一看租售同权，就是房地产的游戏规则要变了。一看是共有产权住房，就是房价要降了……缺乏全面的辩证的论证。
今晚的这场论坛主题是“房地产的大时代与小时代”，孟晓苏主持，陈淮、施永青、余英、张宝全、连平列席。大家讨论的重点就是：房地产的大时代有没有消失。
靠记忆整理了一下连平的观点：
我们现在还处在城市化的大时代，如果认为房地产的大时代已经结束了，可能最终会被证明是错误的。
但是，从今年开始，的确有一系列重要的变化在发生，这些事件会改变中国房地产的未来，就是我们所说的长效机制。
1、土地供给制度会变化，今年5月份国土部的文件，要求当地政府的土地供给要和房地产库存挂钩。（这个政策要求，如果房地产库存在7月以下，要多放地，12月以上要少放地）。
2、房地产税会推出，今年不出，但明年后年以及以后一定会出，保有环节一定会征税。
3、多层次多结构的住房建设，商品房之外，还有共有产权住房、租赁住房、保障房等等。
4、最重要的一点，金融去杠杆，将长期化。
尽管有些事情做得还不够好，尽管房地产仍然处在大时代，但新的变化正在发生。
关于去杠杆，现在形成一个概念，认为加杠杆是不好的东西，这个观念是错误的。适度的加杠杆，是一家企业进行经营的基本功。但是，现在说去杠杆，是从宏观的角度说的。从房地产整个行业来看，这个部门的整体杠杆率去到了77%，有些偏高。而且，这还是基于公开数据统计出来的，还有一些隐性的没有表现出来的负债。从这个角度要适度的降一下杠杆。
但要提醒的是，现在我们想着要把这个去杠杆一下子去掉，一蹴而就，这个很危险。去杠杆不能急于求成，这个杠杆不是三天两头就升上去的，而是经年累月，不断的加杠杆，杠杆上面再杠杆，才形成今天的情况。想要去掉它，也得是一个漫长的过程。我们有一个词语叫“处置风险的风险”，就是说，你处置风险的措施本身也会导致风险的发生，这是需要警惕的。
简言之，就是说，房地产新的长效制度上的突破口，其实都已经展开了，能不能做到现在还需要观察。
这两个大变局本身是有联系的，正是由于房地产走向了大都市圈时代，导致了中国出现了都市圈内人地矛盾加剧而都市圈外生产过剩同时并存的冰火市场，这要求我们要透彻的意识到原来的房地产长效机制并不符合新的形势，不能再像原来那样空喊口号，而必须要切实的行动起来。
所以，整体上说，就是一句话：我们正处在从上一个房地产大周期走向下一个房地产大周期的转折点上。这个转折期，我们看到了三重市场：一个是经济规律自然运动走向大都市圈时代的市场，一个是长效机制谋求深刻变革的市场，一个是以五限令为代表的严厉的行政管制的市场。后两者将是彼此消长、互为替代的关系，而目的都只能为了顺应第一个——大都市圈时代的市场。否则，便大可能失败。
中国房地产的大时代现在当然没有结束，但大变局也的确正在展开。这是我认为时下中国房地产最为完整的描述，过于的侧重前者忽视后者（继续盲目乐观），或者是反过来（继续无谓悲观），都可能会形成未必符合市场趋势的认知。
基于上述同时并存的两个逻辑，我比较倾向的结论是：中国未来的房地产市场会比较大概率保持较为稳定的波动上升。这个稳定的上升，意思是很难接受市场再暴涨，但更难是暴跌。这是市场自身的要求，也是政策的要求（在超级城市的某些区域，可能依然会有很大的上涨）。能否做到，就要看长效机制顺应市场的深度，如果能够顺应，就可以逐步替代行政管制。
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