郁亮和“新万科”
写郁亮首秀的已有不少，上周末在虹桥机场，一字一句看了观点地产的万科中期业绩交流会的全记录，谈一些自己的看法。
基本上每次万科的业绩发布会，我都会写点东西。不是因为偏爱，而是在我看来，万科的发布会于房地产界的价值，就相当于巴菲特的股东会于股票投资者的价值。跟踪万科的业绩交流会，素来对分析中国房地产的状态和趋势非常有用。
这次万科的交流会，郁亮说了很多东西，并非一如既往的“滴水不漏”。反而让我第一次看到了万科在新时期完整的公司策略，看到了一个“新万科”。
从郁亮的答记者问里，我对万科未来重点策略的理解是三点：核心都市圈+TOD+新业务。我没有用郁亮业绩会上的“五类划分”，只梳理这三点，是因为这三点都已经能看到商业模式，中期都能为公司贡献丰厚的利润来源。
其实这些信息万科之前都有所涉及，但从未有过如此完整的全面表述。股权之争前，较多谈的是转型，包括事业合伙人、新业务板块等。股权之争中，较多谈的是城市化下半场——都市圈聚焦、轨道物业综合开发等。但这些又被股权之争掩盖了，并未得到更多的关注。只有这一次，才算是完整的策略发布，这是我认为这个中期业绩会最重要的价值所在。
谈这个之前，先谈大前提：房地产还有多长的玩头。我在去年11月就发了推文《你抱着党章正在山上哭，老演员拎着钱袋子正在山下笑》，讲老司机们都在趁调控低价囤地，到现在为止，全都印证了，房企龙头们去年到现在的拿地规模都在接连创新高。这个背后，展示的就是他们对中国房地产大周期未完的肯定。随后又连续发了几篇推文：《从万科的致股东信中可以看到什么？》《万科的计提跌价与孙宏斌的悲观，未必如你所想》，都在印证之前的判断。
万科1-7月花了多少钱拿地？
超过1300亿。上半年花了537.9亿，7月花了216亿，广信资产包551亿。比起去年同期，增幅很大。这些是万科实际支出的地价，不加合作者的出资。总的权益土地建筑面积，达到了1560万平米。而去年全年，万科支出大概是1800多亿。逆周期操作的积极进取姿态很明显，以此观察其它房企龙头，均是一样。
这些企业的投资策略，又都高度一致的呈现出“聚焦核心都市圈”的特征。现在再没有哪一个企业敢高声喊：我就是要去四五线，即便是四五线城市的房地产销售量屡创新高，也没有哪家企业这么干。
所以，这是我们要谈的大前提。郁亮在答记者问里一个回答：
“未来十年整个版图里核心业务仍然占最重要的位置……新业务增长再怎么快也没有多大比重，因为核心业务太强，但是没有必要把核心业务削下来去满足新业务的增长”。
这句话本身就已经说明了万科对房地产长周期的判断，白银时代，依然有得玩，只不过玩法不一样。
未来最大的不一样，就是投资城市的不一样，就是业绩会上郁亮谈及的一个策略，核心都市圈。
郁亮谈了两点：1、万科投资城市的数量接近天花板了，可能不会再扩张。万科目前投资了68个城市，今年新进入3个，石家庄、哈尔滨、兰州，“按照现在这个规模差不多了”。2、万科投资城市不再按一二三线划分，而以城市圈、城市带来划分，“不在这个城市圈、城市带上的，我们和过去一样不会做安排”。
这些话里显示出两点。一是，未来万科只打算做中国1/10城市的生意，集中投资深挖潜力，做大做强现有蛋糕。这是一个很大的转变，从郁亮的话里，我认为那意味着万科此前淡化规模的态度并非虚言，在房地产核心业务板块，郁亮的态度显然要转向重点要利润，而对城市继续增量扩张可能会出现的规模不经济表现出疑虑。未来的万科，在规模增长方面，也许更多会通过其它的新业务板块来体现。
这个原因是可以在万科的城市销售额排名里找到的，在现有的68个城市里面，万科已经有16个城市做到了销售额的NO.1，33个城市排名前三。期望通过余下城市的行业排名来继续大幅提升规模，恐怕不现实，也未必划算。
二是，聚焦都市圈，这个现在已经成了大多数大型房企的高度共识，但请注意，第一次从理论的角度提出都市圈概念的房企，就是万科。
当然，并不是说万科进入的68个城市都值得你跟着去投资，真正值得关注的是万科重点监测的14个城市。而像那些连计提跌价的项目，我估计其中有一些待到开发结束，万科会选择退出。比如营口。
（万科计提跌价的城市项目）
第二个问题：TOD。
郁亮在会上明确表示，非常看好轨道物业的未来，将之视为“潜力业务”。大的前景：全球未来80%的轨道交通都会在中国；小的前景：万科现在和深铁合作的轨道项目不足10%（40个），而且未来还会和其它轨道公司合作；稳定性：受经济周期影响最小。
在之前的股东交流会上，万科将都市圈时代轨道物业的价值提升到“第二次房改”的重要高度，谁掌握了轨道开发的先机，谁就赢了一半。
这个问题，我在去年3月万科与深铁第一次战略发布的时候，发过文章提醒大家，注意理解万科引入深铁的深远考虑，而不要只陷于深铁的国资背景和政治干预。后来也撰文谈到万科的“护城河”问题，在房地产走到都市圈的时代，万科对资源支持的需求，远远大过对融资支持的需求。深铁的引入，可以加深拓宽万科的护城河。这个在现在和未来，将会快速的表现出来。
深铁的进入，将会显著提升万科在核心都市圈优质土地资源的获取能力，并且会进一步大幅提升万科房地产项目的投资回报率。在6月的股东大会上，深铁明确表态：实质支持万科的发展。我们将很快看到，万科在轨道上盖开发领域的积极进取，不止局限于深铁的合作，这会奠基万科在轨道上盖开发领域的门槛。这块的业务，将会成为万科利润来源的非常重要的一块。
轨道投资与都市圈战略是一致的，万科未来主要会投资于有轨道枢纽建设的城市，而这些城市主要集中在核心都市圈。
第三个问题：新业务。主要指商业地产、物流地产和长租公寓，尤其是前俩。
在商业、物流地产，万科上半年干了两件大事，商业上和印力的整合，物流上和普洛斯的整合。这两块业务，成为万科的“优势业务”。
“第二类业务，这个业务目前从0、1到10，它的任务是从10到100，我们把它叫做优势业务，一个是印力商业物业的开发和经营，我们未来的目标，在中国成为数一数二。还有一个是物流仓储，也希望它未来全国第一，乃至全球第一。这是两个优势业务，对它们的要求也不一样，做到数一数二的目标，从10做到100。”
以郁亮的谨慎，能够当众说出印力、普洛斯未来在中国和全球都要做到“数一数二”，可以说万科在这两块业务上是非常有信心了。这两块业务，将会为万科提供非常重要的稳定的现金流。
整体上来做个判断，对万科这家公司来说，结合上面的分析，可有如下判断：
1、万科公司未来的净利润率将会明显提升，可持续发展能力非常明显，会进入一个重视股东回报甚于规模增长的时期（这也回应了投资者于股权之争之前的期待）。
2、万科这三类业务会形成比较好的梯度结构，核心业务可稳住盘子，轨道业务可提升万科的业绩增长能力，这两者可确保万科作为房企未来的持续增长无虞。而第三类业务以及还处于摸索期的业务，都将扮演“黑马”角色，锦上添花。尤其是物流、商业，都是可以看到的。
和其它房企相比，万科这几年来的转变，初步看是相当值得期待的，是龙头房企中没有做金融而转型又比较顺当的企业。
只要中国房地产的大周期不发生突变，这样的业务梯度，令万科在未来实现可持续、有质量的高增长，是可以预期的，这种增长不是仅限于之前规模的扩张。从这个角度，恰恰也应了王石去年在大理的表态：万科的高增长才刚刚开始。
而对个人买房者来说，商业、物流、长租这些对个人投资没有什么价值，但是都市圈和轨道物业，是非常重要的指引。关于都市圈时代的买房，行业现在还处在刚开始研究的阶段，大幕刚刚拉开。和企业一样，谁研究的多，谁卡位的早，谁越可能获得更大的回报。具体两点：
1、都市圈时代一定是一个结构分化的时代，不仅在城市之间，还会出现在城市之内。好的地段会越来越贵，而普通的地段并不会因为便宜就有更好的投资回报。比如深莞惠中都市圈，未来深圳的豪宅地段，价格只会更高。而东莞好的区域，价格也可能会超过深圳内部一些产业、人口老化的区域。
2、轨道物业不是在地铁边上都可以，实质内涵是通勤圈的概念，一定要在通勤圈的范围内。比如，深莞惠都市圈，并不是东莞惠州所有的地方都是通勤圈，在通勤圈外面买房，会很坑。
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