不要将公租房豪宅化
关于公租房（实是人才住房）和商品房业主之间的矛盾，这几日成为全社会之焦点，央媒也开始介入。
两者之间的矛盾积蓄已久，这次公开暴露实是日积月累。在我看来，这是市场在给深圳公租房政策（公租房与商品房捆绑建设、共同管理）发出的重要警示，提醒政府要未雨绸缪，妥为处置。不然，这种人为制造的社会矛盾的激化只是开始，听之任之或者掩耳盗铃，势必会加剧阶层对立冲突，并且波及全国。
梳理各家观点，有一些认识让我深为不取。
最应摈弃的思维是道德正确之论。把这一问题归为商品房业主对公租房租户的歧视，比如说：公租房租户不配和商品房业主共享一个小区。一些公租房租户更是自认被伤害，沦为“二等公民”。这些想法，是“谁弱谁有理”的苦情论，道德大棒虽然可挥，实不值一驳。
我认为，这个矛盾里面根本不涉及歧视，我从未认为公租房租户的素质低（涉事小区的人才多是学历高，且有在外地本身就有房产的），也从未认为商品房业主的素质高（在楼盘降价砸起售楼处来，商品房业主从来没有展现出相对等的素质来）。人性都是一样的。
但这个矛盾暴露的与歧视无关，实是产权界定不清带来的大矛盾，使用产权理论足以解释这件事情。在业主方，他们从未认为自己是在歧视公租房租户，他们认为自己只是在捍卫本该属于自己的权利。而在租户方，却又认为自己理所当然享有共有部分的使用权益。
这说明，双方在产权的认知上，出现了巨大分歧。
产权制度是市场的根本制度，产权界定清晰是市场交易以及人们合作展开的大前提。界定不清，人与人之间便无合作只有争抢。今次的事件，就是好例子。
此事让开发商两头不是人，我和当事开发商聊到一个重要的问题（也是很多人探讨的）：假如这一栋楼是开发商自己持有专事出租，租户不可以自由进出不可以办停车卡吗？（涉事这栋楼大约3.6万平米，约700户，户型面积多数50平米以下）
那种情况下，我认为双方之间也一定会有矛盾，但矛盾也一定比现在的矛盾小。原因在于，政府拥的的公租房和开发商自持的租赁房，在产权性质上是绝然不同的。要点在于，有没有公权力介入，有没有保障补贴的性质存在。
另一种观点认为，政府如此安排是防止出现拉美的贫民窟。此亦为谬论，首先我并不认为政府做这样做是出于防止贫民窟，这是一种溢美夸饰。政府为何把公租房和商品房捆绑，原因说起来不好听：嫌麻烦。让政府自己来建公租房，地从哪里来钱从哪里来，都是一件辛苦不讨好的事情。但用民间资本，通过土地提取率（旧改现在已经达到30%）和共同管理，既可以解决地的问题又可以解决钱的问题，又可以避免政府管理的麻烦，还可以不用单独再为人才建设小区配套，更可以博得善政的美名，可谓一举多得。
但政府是轻松了，老百姓却麻烦了。因为政府和开发商之间并没有进行明确的产权界定——而基于公租房的特殊性，必须要进行细致的产权界定。比如公租房租户应拥有多少权益，停车位应如何分配，园林应如何使用，在不足条件下应该优先安排哪方等等。
然而，这些问题无一处理，悉数下沉到民间自行解决，终之矛盾激化。
从正常逻辑理解，公租房利用民间资本建设本是一件好事，可以提高供房效率以及节省政府资金。但要搞清楚，在这个过程中，开发商只是一个代建者的角色，房子建好移交给政府，剩下的事情就不应再和开发商有关系。当然政府可以引进开发商做物业管理，但前提是一定要单独分开管理。原因就在于，这是两类完全不同的产权模式。
而在过去多年的操作中，政府实将开发商视为统一开发者的角色，殊为不当。
从实践来讲，政府这样的安排和贫民窟会否出现也全无因果联系。什么情况下会出现贫民窟？是一个社会阶层完全固化，穷人根本得不到社会救助（尤其是教育的公平），才会一代一代的穷下去，这和是否公租房和商品房捆绑在一起全无关系。反驳这个很容易，香港公租房占比超过3成，至今并无贫民窟出现。深圳历史上形成数百万平米的城中村，住的都是穷人或刚来深圳的年轻人，数十年来亦未形成贫民窟。因为，如果一个城市的财富是流动而非板结的，那么每个人在收入提高之后，都会自然选择离开谋求更好的生活，贫民窟自然无法出现。
是以，政府最应做的事情是，让穷人或者刚来到城市的年轻人们，有希望通过自身的努力来改善自己的处境，而不是把他们捆绑到商品房社区上，营造一种贫富相融的假象。今天的事实也证明，政府此举，反而进一步加剧了社会矛盾的激化，而且这种矛盾激化完全是人为制造的。
也有说我改进制度设计明确产权不就可以了，理论上如此，但现实中不可能。因为，要厘定清楚政府公租房租户和商品房业主的权利分配，成本太高了，高到不现实。
站在业主的角度，车位园林这些成本都已体现在了房价里（即便地下车位归属开发商，但如果车位比充足，也会对房价有所增益），而公租房租户根本没有承担这些成本，并且还享受了政府补贴，不应该和商品房业主享有同样权利——涉事小区的租金低到15块/平米，管理费却要4块/平米。但在政府看来，捆绑建设的商品房，政府都给了地价优惠，并且公租房租户支付的管理费和业主是一样的，因此商品房小区业主理应让渡部分权益。然而，又在开发商视角看来，他们的委屈少有人知，政府确乎给了地价优惠，但要说开发商占了便宜怕是不能服众。比如这次的涉事小区，开发商建好的公租房，政府的回购价是4500块/平米，而这个小区的拆迁建造成本加起来要15000块/平米，政府只给了个零头。那么这3.6万平米的公租房，开发商为之多支付的成本多达数亿，这些成本谁来买单？自然是商品房业主。
以及，在现有规制安排上，也是在激化矛盾。这些小区发生矛盾的导火索都是停车位紧张。在深圳原关外区域，车位比很多都是1:0.6，就是1000户至低配600个车位，这本身就已属不足。而在人才住房的门槛设置里，全然没有关于有无私家车的限制。关于人才住房的车位配比，更是无一言涉及。这导致了一个问题：开发商的车位比是按照商品房住户来设计的，但因为人才住房没有关于私家车的限制，等于凭空多出来了新增车位需求，加剧车位的不足。这就像我们所有城市的公共福利是按照户籍人口（好的话扩散到常住人口）来计算的，但大量的外来人口，最终让公共产品的提供永远都不足。
所以，这是一团乱账，这些成本是根本无法厘清的，或者说厘清这些成本的成本无穷大。这种情况下，最妥善的处置方式，就是分开，把双方的产权区隔开来。可以由同一个开发商管理，但必须各自独立。单独管理之后，政府把公租房的管理费降下来，并且为之提供必要的基础配套——这些本应是政府应该担的责任。
说到底，认为那种公租房就应该和商品房平权的理念，是一种“公租房豪宅化”的倾向。这种倾向在历史上不是没有过，香港当年也有过这种思潮，认为廉租房也应该和商品房平权，廉租房小区也应该有游泳池有海景有会所，但很快被证明是失败的。因为它已经违背了保障的本意，如果给公租房人才住房等同于商品房的权益，是对奋斗者的不公平，也是对市场竞争精神的伤害。
我支持分开管理，绝不是歧视穷人，我自己就是穷苦出身，我深知穷人所历经的苦难。在我所识的同龄人里，比我青年时期更穷的人几乎不见，那种求学时期为了10块钱的生活费都要四处求借的难堪至今无法回想。然而，也正是这种经历，让我意识到努力奋斗的可贵，自强不息的可贵，以及公平竞争的可贵。而今天把公租房和商品房捆绑在一起，人为制造社会不稳定不说，对于市场精神的创伤，也是潜移默化的。这些短期内也许看不到伤害，但长此以往，我们会为之支付不堪设想的代价。
写这样的东西，一定会惹人骂。所以，我也看 48 28041 48 13551 0 0 2172 0 0:00:12 0:00:06 0:00:06 2717，在这个问题上，很多专家都四平八稳，想着两头不得罪。而今日之势，已无法坐山观火。我们不能挑动双方阶层的对立情绪，亦不能等闲视之。道理自是愈辩愈明，不由不信。
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