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港资开发商：身处百亿商圈，也要不断“折腾” | iziRetail快报
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今年7月是香港回归20周年，关于香港商业的话题被很多行业媒体提及，新鸿基、嘉里、太古、瑞安、九龙仓、恒隆等一批经典企业的历史又一次被翻开。
10年前，国内的零售商业人都少不了要去香港考察、观摩。引进新品牌、新创意也会先看看他们在香港市场的反应。当然，随着国内商业的飞速发展，大陆购物中心的水准已经不断地追赶上了香港。
不过，纵观国内市场，被广为称道的优质购物中心，大多还是出自港资开发商。恒隆、新鸿基、太古、嘉里、K11等在国内的项目一直都是同行们学习的榜样。
自上世纪90年代末，上海、北京都赴港招商引资，上海传统核心商业区南京路、徐家汇、北京的东三环等地，陆续出现了一批香港开发商参与的项目，比如上海恒隆广场、港汇恒隆广场、北京国贸商城等。
以北京为例，从国贸商城开始，就开启了和港资开发商合作商业项目的渊源。
1990年，嘉里建设参与北京国贸商城的开发建设，打造出北京第一个高档城市综合体。
2001年，李嘉诚的和记黄埔在北京王府井步行街落下东方新天地。
2007年，太古地产接盘国峰置业的三里屯项目，打造成如今的潮人圣地，三里屯太古里。
2008年，新东安广场更名为apm，重新开业
2018年，王府中环计划开业
2018年，K11计划开业
在这些项目中，北京apm引起了我们的注意，它位于王府井步行街，看似最佳的商业位置，但业内人都知道，随着城市的发展外扩，想做好步行街的生意并不是一件容易的事。
人流往往只在商业街上，很难进到商场内。不过，apm的客流倒很不错，品牌组合也在不断提升。
前阵子，我们借到北京出差的机会，详细考察了apm，也和商场的朋友聊了聊他们在运营管理上的想法，本文和大家做个分享。
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摄于2017年6月
拥有一颗年轻时尚的心
北京apm原为新东安广场，2005年，新鸿基收购该项目，将其改造为apm。之后，陆续引进了快时尚品牌Zara、H&M、Uniqlo、GAP、国内首家Forever21、Apple Store等等。
其实，从香港的apm开始，就是一直是年轻时尚的定位。北京这个项目引进快时尚品牌也延续了这样的定位，紧抓年轻时尚群体。
品牌提升，打造品质生活
不过，随着年轻客群的消费力提升、对品质生活的追求，这两年商场的品牌组合也随之进行了提升。
一层陆续引进了Michael Kors，Kate Spade，Coccinelle等轻奢品牌，以及Fresh，Kiehl's，MAC，Make up for ever，Laneige，Shu uemurh等国际化妆品的专卖店。Godiva已将普通店升级成为带有咖啡、冰淇淋等多种产品的Lifestyle店。
据商场的朋友介绍，apm还会继续调整，把部分快时尚品牌的面积缩小，以引进更多精致的品牌。
“我的年轻客人们升级做爸妈了”
据介绍，早前北京apm并没有专门的儿童区域，商场发现原来的年轻顾客逐渐成家生小孩，有了亲子消费的需求。
2015年，商场在四楼专门打造了一个儿童区，设计装饰更童趣化，强化儿童零售品牌，引进了Toys R us、Mothercare、jnby by JNBY等儿童品牌。
商场还设置了儿童专用的洗手间，适用于儿童身高的洗手台等。
吃喝玩乐，选择多多
北京apm商业建筑面积9.6万㎡，5-6层以餐饮为主，还有电影院。据介绍，商场总共有65家餐饮，占所有业态的30%。
菜系非常丰富，很多热门餐饮品牌都在这里有店，比如小大董、鼎泰丰、东来顺、度小月、外婆家、港丽餐厅、鹿港小镇、捞王、Pizza Marzano、元气寿司、胜博殿等。
小大董负责人对于apm的看法，比较有代表性，他说：
商场位于王府井步行街，不必担心客流量。那我们可以将更多精力放在研究品质上。北京apm有较长历史，入驻的店有很多是全国首家或独家。偏时尚、轻松定位的初创品牌小大董与北京apm彼此之间扮演着补充性互补的角色，这样能更丰富消费人群的选择。
打造小资情调的“慢生活”空间
我们到商场考察时，正值地下一层调整期，公共空间做了一些主题装修和装置。新引进了网红店Danke Family Cafe、恋暖初茶、煮叶。海马体、哈根达斯则正在装修准备中。
在地下一层的另一侧，正在打造休闲潮流区域，有Boy London、Onitsuka Tiger、Palladium、Hi Panda、PP.t等品牌。
身处核心商圈的商场，常常面临交通拥堵、停车不便的问题，影响优质顾客到达。同时，由于apm要到2020年，与其直接连通的地铁8号线才会开通。目前从地铁站出来需要步行10余分钟才能到商场。
对此，apm研究出了一套自己的方法：
共享停车位
apm人气太旺，停车位供不应求。就和相邻的商业项目合作，共享停车位。即，消费者凭在apm的购物小票，可以在商场服务台兑换马路对面澳门中心的停车券。
免费穿梭巴士
apm位于两个地铁站的中间位置，为了解决顾客最后一公里的问题，开通了免费穿梭巴士，可以循环接送顾客。同时，也方便了附近写字楼的白领中午来商场用餐，以及下班后来消费。
出租车站
步行街附近的道路交通限制很多，商场专门在沿街一角开辟了出租车站，方便乘客等车、出租车停靠。据说，这还是商场牺牲了一个店铺位置做出来的。
安全的空气环境
北京的两大痛点，除了堵车就是雾霾。在空气净化方面，apm的朋友介绍说，他们在新风系统上做了特别处理，一般室外的pm2.5值为300-400的情况下，商场一层可以控制在100，楼上几十的水平，这在潜移默化中也带动了客流。
作为一个步行街上的老项目，apm仍然爱折腾，不断寻求新转变。让越来越多的本地优质客群回归王府井商圈。
想一览apm各楼层品牌组合的朋友，请往下看：
Michael Kors▼
Kate Spade▼
Coccinelle▼
Pandora▼
MAC▼
Laneige▼
Make up for ever▼
Kiehl's▼
UGG▼
Zara▼
UR▼
Charles & Keith▼
Moussy▼
MO&Co.▼
earth music & ecology▼
衣架▼
Geox▼
Uniqlo▼
Mind Bridge▼
Eifini▼
Basic House、Jucy Judy▼
a02▼
JDV▼
La Chapelle▼
Naivee▼
Etam▼
Skechers▼
热风▼
The Green Party▼
allo & lugh、jnby by JNBY▼
小大董▼
东来顺▼
西贝▼
旺池川菜▼
哺哺拉面▼
澳门味道▼
胜博殿▼
百老汇电影院▼
Pizza Marzano▼
快来椰子鸡火锅▼
速度披萨▼
星怡会▼
外婆家▼
野人牧坊▼
恋暖初茶▼
Onitsuka Tiger▼
Hi Panda▼
Boy London▼
New Balance▼
Adidas footwear▼
海马体（围板）▼
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