最高院：商品房预售、销售合同纠纷裁判规则26条

张涛律师

2024-08-24

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1.买受人与开发商均主张存在真实有效的商品房买卖关系，对抗承包人建设工程价款优先受偿权，但依据明显不足的，不予办理房屋过户登记——宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案

本案要旨：买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

案号：(2011)民提字第331号

来源：最高人民法院公报2013年第3期(总第197期)

2.房屋预售合同约定标的物价格比当时当地的同类标的物交易价格有所上涨，属于合同当事人应当预见的商业交易风险，不得以此为由请求撤销合同——福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

本案要旨：当事人主张合同价格显失公平，但我国现行法律没有明确显失公平的具体标准。合同明确约定了标的物价格、付款时间与支付方式、时间等主要内容，双方权利义务内容是完整和真实的，不存在一方当事人因胁迫或欺诈等而订立合同的情形。即便合同约定标的物价格比当时当地的同类标的物交易价格有所上涨，亦属于合同当事人应当预见的商业交易风险。

案号：（2004）民一终字第104号

来源：最高人民法院公报2006年第5期(总第115期)

3.因政策调整导致购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额而使原合同无法继续履行时，购房者可单方解除合同——彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案

本案要旨：政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。

案号：（2015）渝五中法民终字第05534号

来源：人民法院报2016年5月5日第6版

4.名为房屋买卖实为借款担保的，应认定房屋买卖合同无效——张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

案号：（2012）渝五法民初00012号

来源：人民法院报2014年9月11日第3版

5.备案登记的商品房预售合同不具有当然的法律效力，也不产生物权公示的效力——谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷

本案要旨：商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。

案号：（2013）渝一中法民终字第01205号

来源：人民法院报2013年10月24日

6.处理一房二卖合同履行问题，可从缔约真实性、签约顺序、付款程度、备案、不动产占有、预登记等方面加以评判——遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

来源：最高人民法院公报2018年第12期（总第266期）

7.当事人签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，到期后出借人直接起诉履行房屋买卖合同的，法院应裁定驳回起诉——罗秀英诉四川新鹏房地产开发有限责任公司、第三人蓝秀彬商品房销售合同纠纷案

本案要旨：当事人签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人向法院起诉履行商品房买卖合同且拒绝按照民间借贷法律关系变更诉讼请求的，人民法院应裁定驳回起诉。

案号：（2016）川15民终272号

来源：人民法院案例选.总第114辑（2017.8）

8.违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

案号：(2014)浙甬民二终字第559号

来源：人民法院案例选.总第93辑(2015.3)

9.业主委员会的诉讼权利能力范围限于法律、法规规定的范围内——赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会诉江西帝显置业有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：业主委员会是具有诉讼权利能力的特殊组织，其诉讼权利能力范围限于法律、法规规定的范围。

案号：（2013）赣民一终字第53号

来源：人民法院案例选.总第85辑(2013.3)

10.转让房屋定购资格的定向购买商品房指标转让合同有效——张益华诉熊群先商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：定向购买商品房指标转让实质上是对房屋预期定购资格的转让。基于特定身份取得的房屋定购资格可否转让，不违反法律、行政法规强制性规定，宜认定定向购买商品房指标转让合同有效。

案号：（2008）长中民一终字第1888号

来源：人民法院案例选.总第82辑(2012.4)

11.定向购买商品房指标转让合同有效——张益华诉熊群先商品房买卖合同纠纷案

案号：（2008）长中民一终字第1888号

来源：人民法院案例选.总第82辑(2012.4)

12.未经先前预告登记权利人同意的预告登记不发生物权效力——陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案

本案要旨：根据《物权法》的规定，先前的预告登记产生了物权变动的效力，后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记，应不产生物权效力。

案号：（2008）厦民终字第670号

来源：人民法院案例选.总第73辑(2010.3)

13.商品房买受人对所购房屋公摊面积享有知情权，房地产公司有义务告知——雷雪琴诉西安市房产测量事务所、西安鑫宇房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者与消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。

案号：（2007）西民二终字第161号

来源：人民法院案例选.总第66辑(2008.4)

14.房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对合同订立有重大影响，应视为要约——荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：房地产开发公司发布的商品房销售广告和宣传材料，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

案号：(2005)乌中民一终字第1632号

来源：人民法院案例选.总第59辑(2007.1)

15.商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准——刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案

本案要旨：商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。

案号：[2005]徐民一再终字第93号

来源：人民法院案例选.总第55辑（2006.1）

16.开发商自行制作的简单的注明产权登记面积的告知性文件不属于“测绘部门出具的产权登记面积文件”——北京炎黄置业有限公司诉胡文一商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：商品房买卖合同约定，买受人应于开发商向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款。对于该合同条款所约定的“测绘部门出具的产权登记面积文件”应当首先按照文义解释，不能认为开发商自行制作的简单的注明产权登记面积的告知性文件也属于此类文件。

案号：[2003]二中民终字第6782号

来源：人民法院案例选.总第54辑(2005.4)

17.买受人请求开发商的办证请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效——梁某诉广西某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时，办证请求权属于物权请求权而不适用诉讼时效，即便逾期办证违约金因超过诉讼时效而未获法院支持，买受人仍然可以请求开发商继续履行办证义务。

案号：（2017）桂民再369号

来源：人民司法·案例2018.35

18.出卖方故意隐瞒“凶宅”信息构成欺诈，买受方可以主张撤销合同——彭倩、杨雯诉陈元会、杨宗全商品房销售合同纠纷案

本案要旨：在传统民间文化中，“凶宅”属物之瑕疵，会影响房屋的交换价值。出卖方对该信息故意隐瞒的，构成欺诈，买受方因此而主张撤销合同的，应得到支持。

案号：（2015）成民终字第7099号

来源：人民司法·案例2018.29

19.房屋买卖合同指向的标的是房屋所有权，未作约定的，不及于屋内物品所有权——张新诉李玲房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：房屋买卖合同指向的标的是房屋的所有权，而非房屋内物品的所有权，因此，出卖人的主要给付义务即转移房屋所有权于买受人。当合同对屋内物品所有权未作明确约定时，不发生转移动产物权的效力，卖方交房后及时提出返还家具电器的请求，应当予以支持。

案号：（2017）沪01民终7157号

来源：人民司法·案例2018.29

20.商品房销售合同的出卖人因其原因迟延办理权属证书时，买受人享有解除权——寇云龙、王莹诉沈阳万恒易赛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：商品房销售合同的出卖人如约向买受人交付了商品房，但因出卖人（开发商）原因造成迟延办理商品房不动产权属证书，依据双方约定，买受人享有合同解除权，不属于根本违约情形。对于合同未约定该解除权行使期限，且不存在催告情形的，法院应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款关于合同解除权的除斥期间一年的规定。

案号：（2016）辽0112民初2863号；（2017）辽01民终1422号

来源：人民司法·案例2018.14

21.一房数卖纠纷中均未办理登记，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位——阳某诉桂林市某房地产开发有限公司、张某商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

案号：（2017）桂民终75号

来源：人民司法·案例2018.5

22.商品房买卖合同中既约定了开发商逾期交房与逾期办证违约责任同时承担条款，又约定了只承担其一条款，应作出不利于条款制定人开发商的解释——罗剑挥、项丽华诉连城恒益房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应按照不利于条款制订人的解释规则，作出不利于开发商的解释，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

案号：（2015）岩民二终字第671号

来源：人民司法·案例2017.5

23.商品房的瑕疵交付不属于交付不能，可通过违约之诉寻求权利救济——周亚华诉涟水海上房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商未实际履行商品房交付义务的，应承担合同违约责任。但买受人有过错的，应适当减轻开发商的责任。

案号：（2014）淮中民终字第1203号

来源：人民司法·案例2015.20

24.商品房买卖合同解除后的购房款利息损失与违约金不可并存而应优先适用违约金条款——李萍诉中山市荣基房地产有限公司商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：民事诉讼中，对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。

案号：（2014）中中法民一终字第90号

来源：人民司法·案例2014.24

25.房屋买卖合同中逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算——广州市某集团公司第一分公司与曾某等房屋买卖合同纠纷上诉案

本案要旨：在房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在衡平守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。

案号：（2011）穗中法民五终字第430号

来源：人民司法·案例2011.2

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