REITs常态化发行：新经济动能！

---

2024年7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）。

该通知自2024年8月1日起实施，标志着中国特色的REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

《通知》涵盖拓宽行业及资产范围、优化项目发行审核机制、扩大回收资金使用的弹性选择空间、简化发行程序及压实各方主体责任等。在入池资产方面，《通知》允许景区内的配套旅游酒店、消费基础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资产范围。

不少业界人士预测，随着底层资产的持续扩容，酒店、商业办公等商业不动产都有可能成为未来新经济模式下的REITs主体。

REITs市场的提质扩容态势不改，消费基础设施REITs受到市场热捧。

不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种通过发行股份或收益凭证汇集投资者资金购买不动产的证券工具。

由专业机构进行房地产投资经营管理，将综合收益按比例分配给投资者。作为房地产证券化的重要手段，REITs的核心在于将现金流好但流动性较低的资产转化为标准清晰、易于普通投资者交易的流通资产。

2021年6月，中国首批9单基础设施REITs项目分别在沪深交易所上市。三年来，得益于市场制度的不断完善和投融资两端的持续扩容，公募REITs市场从无到有，并实现了稳健发展，显著提升了资本市场服务实体经济的质效。

自2024年起，公募REITs的发行速度显著加快。截至8月21日，新上市的12只公募REITs产品共募资303.20亿元人民币，已超过2023年全年的募资规模201.42亿元。

市场对此类投资表现出高度关注和热情。

年初至今，中证REITs全收益指数上涨了13.03%，公募REITs的总市值从年初的811.75亿元增加到1193.42亿元，增长逾300亿元。

在纳入Wind统计的41只REITs中，有35只在年内实现了上涨，占比约九成，其中21只REITs的年内涨幅超过10%。最近发行的两只消费类REITs——华安百联消费REIT和华夏首创奥菜REIT，在公众和网下认购中均创下了新的纪录。

随着我国公募REITs在数量和规模上的持续增长，其底层资产类型也日益多样化。目前，我国REITs产品主要涵盖新能源、消费基础设施、收费公路、港口仓储物流、产业园区、市政工程以及保障性租赁住房七大类。

2023年3月，消费类REITs的推出为长期低迷的商业地产市场带来了新的活力。在今年新发行的REITs产品中，近半数属于消费基础设施类，总计募资规模超过145亿元。

具体项目类型的数量和首发规模如下：

• 收费公路：10只，首发规模为544.61亿元。
• 产业园区：9只，首发规模为168.00亿元。
• 新能源：5只，首发规模为142.90亿元。
• 保障性租赁住房：5只，首发规模为80.55亿元。
• 消费基础设施：5只，首发规模为145.15亿元。
• 港口仓储物流：4只，首发规模为109.26亿元。
• 市政工程：3只，首发规模为67.26亿元。

总体来看，合计发行了41只产品，总募资规模达到257.73亿元。数据显示，REITs在地产下行周期中的修复作用显著。

数据来源：东方财富Choice

房地产投资信托基金的起源可追溯至1960年代的美国，随后全球共有44个国家和地区相继引进了这一概念。

观察包括美国、日本、新加坡在内的主要市场，不难发现REITs多在经济调整期推出，这一时期的特征包括国内生产总值增速放缓、城镇化进程达到较高水平、住宅市场的顶峰及其后的逐步衰退，以及商业地产市场由增量向存量的转变。

房地产投资信托基金（REITs）的推出，一方面，作为地产企业退出的有效渠道，有效激活了存量市场，同时为增量投资提供了重要的资金支持。

在房地产市场下滑期间，公司型REITs通过收购低价资产，形成了强大的买方力量，有效防止了地产价格的螺旋式下跌。

另一方面，提高了直接融资比例，降低了实体经济的杠杆率。不动产持有人将持有的不动产作为底层资产证券化，投资者则通过成为股东或基金份额持有人获得REITs权益，从而使得不动产持有人能够获得直接融资。

此外，REITs还为普通投资者提供了获取商业不动产收益的投资途径。由于REITs具有股债结合的特性，从长期回报率来看，其优势十分明显。

根据戴德梁行的《亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告（2021）》数据显示，日本、新加坡、香港地区的REITs在10年内的年化综合收益率分别为13.8%、10.6%和12.6%，这表明REITs的长期投资回报率相对稳定。

美国在上世纪60年代通过了REITs立法，其中一个关键驱动因素是吸引更多零散资金直接参与高门槛的房地产项目，从而确保资金来源的多样化并保持不动产行业长期资金来源的稳定性。

在众多关键市场中，不动产投资信托基金（REITs）的引入迅速激发了投融资领域的新繁荣周期，有效促进了商业地产行业从逆境中复苏，并成为推动经济增长的新引擎。

然而，在我国经济正处于由高速增长向高质量增长转型的关键时期，尽管城镇化水平持续提升且GDP增速有所放缓，房地产行业亦逐步转向存量市场运作，但REITs尚未在我国形成显著的买方市场影响力。

当前形势下，构建不动产与金融市场间的良性互动机制，激活存量资产潜能，降低政府及企业部门的债务风险，对于中国经济实现转型升级至关重要。

借鉴成熟市场的发展经验，REITs作为连接不动产与资本市场的重要金融工具，其在促进资产证券化、拓宽融资渠道、优化资源配置等方面具有不可替代的价值，有望成为推动我国经济结构优化和高质量发展的关键力量。

中国的商业地产作为国内实体资产的重要部分，体量庞大。据中金公司估计，截至2021年末，国内商业地产的资本价值应在40至50万亿元之间。

然而，目前国内REITs（房地产投资信托基金）主要集中于生态环保、交通和园区等基础设施领域，而消费类REITs市值仅占所有已上市REITs总市值的12.51%。

相比之下，成熟市场如美国、日本和新加坡的REITs多以房地产为底层资产，包括长租公寓、商场、酒店和写字楼等，并且通常对投资于房地产的比例有最低要求。

美国市场上，REITs在商业不动产融资结构中占据重要地位，约三分之一的资金来源于REITs。

因此，REITs的推出不仅为商业地产带来了大量资金，还加速了其市场发展。这一机制在中国仍有巨大潜力尚待挖掘，有望进一步激活庞大的商业地产市场。

截至2023年年底，全球房地产投资信托基金（REITs）的总规模超过1.69万亿美元，其中美国市场以近1.21万亿美元的市值占据主导地位，占全球总规模的71.9%。

日本作为亚洲最大的REITs市场，市值约为1050亿美元，占全球总量的7.3%；新加坡和香港的市值分别为650亿美元和200亿美元，而中国大陆的REITs市值余额为130亿美元。尽管如此，鉴于中国庞大的商业地产市场规模，中国REITs市场与成熟市场相比差距显著。

造成这种差距的主要原因在于中国公募REITs缺乏长期资金的支持。中国公募REITs的投资者主要包括战略配售投资者、网下发售投资者和公众投资者，前者主要是机构投资者，而散户则只能通过公众投资者渠道参与。

战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者。除原始权益人及其关联方外，参与战略配售及网下配售的其他机构投资者主要包括券商、券商资管产品、保险公司、保险资管产品、基金公司、基金资管产品、信托公司、信托资管产品以及银行和银行理财产品等。

目前，REITs市场主要以机构投资者为主，券商资本在其中最为活跃。

相比之下，美国的REITs市场投资者构成更为广泛且以长线机构为主。具体来说，美国市场的投资者包括个人投资者、养老金、保险公司及其他机构投资者。

其中，养老金和保险约占31%，公募基金占34%，个人投资者占15%，交易所交易基金（ETF）占12%，公司内部人员占5%。据估计，约有1.45亿美国人通过退休金和其他类型的投资基金持有REITs资产。

在经济增速减缓的时期，通过推动REITs成为商业不动产交易市场的主要购买力量显得尤为重要。这一策略不仅能够稳定经济运行，还能促进经济的高质量发展。

然而，在我国当前的房地产下行周期中，REITs由于受到底层资产范围和长期资金缺乏的限制，未能充分发挥其在重塑经济周期中的关键作用。因此，我国REITs未能在商业不动产交易市场中形成重要的买方力量。

首先，促进REITs基础资产的迅速扩展。在中国，数十亿平方米的商业地产缺乏与资本市场的有效连接，从而限制了商业地产市场的活跃度。

一方面，应适时将更多商业地产纳入REITs试点范围。一旦这些存量资产得以激活，商业地产持有者的现金流将显著改善。

这不仅能够提升相关企业的盈利能力，还能释放居民消费潜能，为经济的稳定增长提供新的动力。

另一方面，通过将多个类似或不同类型的商业地产项目进行整合打包，可以有效分散单一资产的风险。

多样化的资产组合策略将为投资者提供不同收益和风险的组合选择，吸引具有不同风险承受能力的投资者参与，进而扩大市场规模并增强市场活力。

为优化REITs投资者的结构，应激励更多的长期资金如退休金、社保基金和保险资金等参与REITs投资。

这将有助于利用长期资金的定价优势来形成市场估值的合理预期，改善当前REITs市场的流动性，并促进投资者资金的有效循环。

此举将有效地推动长期资金对商业地产的再投资，确立REITs作为商业地产长期资本来源的关键渠道。为实现这一目标，建议采取以下策略：

应制定税收优惠政策，增强税收减免力度，从而降低投资成本。尽管已有《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》对公募REITs的某些交易环节进行了税务处理规定，但仍需完善相关政策支持。

可以考虑在信托和基金投资者层面实施税收优惠措施，以减轻REITs运营过程中的税务负担，并在持有期间对包括营业税、印花税和房产税等在内的流转税进行减免，以此吸引长期资金进入市场。

需加强信息披露和提高REITs市场的透明度。加强对外部运营管理机构的监督，确保披露信息的真实性、准确性和完整性，使投资者能够充分了解底层资产的质量和运营情况。这将为长期资金提供可靠的决策基础。

---

10万人不良资产交流群（备注进群）

Pre-REITs首个新能源落地

REITs常态化发行潮起：投资者如何抓住机遇？