银行的抵押权vs村集体的留用地，合法的同时能否合情合理？

编者按

“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”，这是习近平总书记的明确要求，也是人民群众的殷切期盼。

杭州法院人牢记初心使命，秉持“三正”建“三信”工作理念，以养正气，争当群众信任的法官；明正理，制作群众信服的裁判；守正道，建设群众信赖的法院，不断提升法院工作核心战斗力，为全面打造“重要窗口”护航添彩。

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村集体参与的项目开发，遇上了资金难题

于是把在建工程拿给银行作整体抵押

工程停工后，银行要求行使抵押权——

整体拍卖该项目

然而根据国家相关规定，

村集体至少持有51%的份额

银行的抵押权和失地农民的合法利益，

如何平衡？

买受人与村集体组织合作，

能否重启工程？

一起涉村集体留用地的执行案件

历时4年

终于在2020年5月圆满结案！

留用地上开发的商业项目

不幸停工，

银行要求行使优先受偿权

位于杭州拱墅区城北的某村在拆村建居的过程中利用享受到的红利（即保留的留用地）与某公司合作成立项目公司，准备在留用地上开发商业项目，并希望该商业项目在投入运营后能为村民带来长久稳定的福利。
商业项目在开发过程中因资金周转问题向银行贷款，并以在建工程为贷款设定了抵押，银行向项目公司发放贷款。后因项目公司资金被挪用及管理不善等一系列问题，公司对外负债累累，商业项目被迫停工，工程停工。
银行起诉至拱墅法院，经审理，法院作出判决，项目公司归还银行本金7900万元及利息，银行对抵押物即在建工程以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

整体抵押是当初村民一致通过的，

但国家规定

村集体至少持有51%的份额

判决生效后案件进入了强制执行程序，处置的标的物就是留用地项目。
设置留用地的初衷是为了更好地保障拆村建居过程中失地农民的权益，政府往往会留给村集体一块留用地，可以用作开发，给村集体获取长效的收益，是失地农民长远生计的切实保障。
本案面临的第一个难题就是，在建工程及土地系整体抵押，且抵押是当时村民委员会一致表决通过；但是根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院及浙江省、杭州市等相关法律、法规、政策等规定，留用地建设项目在竣工并经土地复核验收后，仅能转让土地使用权和地上建筑物的49%，村集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于51%。

公开拍卖49%的份额，

村集体同比例回收另外51%，

行得通么？

申请人的合法权益要维护，失地农民的合法利益同样需要维护。
在确定处置方案前，拱墅法院走访了市、区国土局、区建设局等两级相关部门及所在街道、经合社，经过数十次会商后，最后在区委、区政府的支持下，拱墅法院终于确定了对49%份额的在建工程及土地使用权采取公开拍卖，对51%的份额由经合社定向回购。
2019年9月之11月，该项目经过两次拍卖，最终以1.16亿元成交。经合社通过公开出资以合法途径拿到51%的份额，不至于引起债务的转移，形成新的诉讼，同时可确保与49%份额的购买方进行合作，启动项目复工，推动商业项目的继续建设。 

银行的优先受偿权兑现后，

普通债权人的利益怎么保证？

执行的目的不仅要处置标的物，更是希望达到通过司法处置，确保商业项目的复工建设。
前车之鉴，后事之师。留用地项目拍卖后，买受方在竞拍成功后仍需要与经合社按份共有财产大厦项目，存在共同开发和分割的问题。法院和经合社一起与意向买受方沟通，一个问题一个问题解决。为了能使更多的债权人通过本次拍卖获益，法院一方面多次与银行沟通协调，动员银行作为优先权人，让渡了2800万利息债权中2400万；另一方面充分告知拍卖瑕疵，保障程序到位，以此排除恶意干扰。
考虑到被执行人所涉案件众多，普通债权人也多，法院一件一件仔细核对债权人的信息，确保普通债权人的利益得到公平兑现。2019年11月27日，拍卖最后得以顺利成交，普通债权人的受偿比例高达53%。一位普通债权人事后给拱墅法院送来了鲜红的锦旗。因为法院在核查案件过程中，突然发现某法院的一位债权人忘记申报债权，在拍卖前一天及时跟与他取得了联系，债权及时申报成功，他因此挽回了好几百万元。
目前，项目公司正在复工复产，产权变更也在办理中，令人担心的工程停工问题妥善解决了。
2020年5月21日，某银行向杭州市拱墅区人民法院执行局郑重提交了一份《案件结案申请书》，历时四年的案件终于画上了一个圆满的句号，它是杭州法院第一起成功处置涉留用地的执行案件。 

法院首次面对涉留用地的执行，

公开拍卖+定向回购

赢得多方一致称赞

随着杭州迈向国际大都市的进程中，城市化的进程也在提速， 10%留用地项目为壮大集体经济和提升居民生活水平发挥着不可替代的作用，但是商业项目在当地党委、政府的协调和指导，成功采取公开拍卖与定向回购组合拳的方式，开创了留用地项目处置的先河，取得了社会效果与法律效果相统一的良好效果，赢得了多方的一致赞誉。
本案的成功依法处置，为全市两级法院如何为留用地项目提供司法保障做了一次有益的尝试，不过如何为留用地项目建设发展保驾护航，如何更好完善涉集体经济的诉源治理机制，如何为辖区经济发展提供更全面、更有力的司法保障服务，仍然是摆在全市两级法院人面前一张未完的答卷。

来源：拱墅法院

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