【平安地产&固收】房地产企业全景图——财务篇
分析师
杨侃 投资咨询资格 S1060514080002
刘璐 投资咨询资格 S1060519060001
摘要
本文从权益视角和信用视角两个维度对上市房企50强进行全面观察:权益视角较为关注业绩增长潜力,我们从销售规模增速、地价房价比、土储去化周期、土储分布区域等角度观察;信用视角较为关注信用风险,我们从房企资产负债率、短期刚性债务占比、货币资金/短期刚性债务、融资成本等几项指标综合观察房企债务压力、融资能力,并基于一定假设对房企永续债、明股实债、表外负债等可能造成债务规模低估情形,作出相应调整。最后,我们根据业绩增长潜力指标将房企划分为两个梯队,并根据调整后的偿债压力指标,进一步对50强房企中民企的信用风险状况作出分析。
从上市房企50强整体看业绩增长潜力和偿债压力:业绩增长潜力方面,受行业增量空间收窄、土地市场价格抬升、房价调控以稳为主等因素影响,2019年50强房企收入及利润表现弱化。向后看,短期视角下销售额增速下行、地价房价比反弹均将对50强房企后续结算产生负面影响;中长期来看,随着房企提出提质增效、精细化发展,未来业绩经历调整后有望稳定在相对较好区间。偿债压力方面,2017年以来50强房企融资能力指标出现一定程度弱化,如有息负债占比下降、货币资金对短期刚债的覆盖率下降等。央企、地方国企、民企融资能力分化明显,如民企为2017年来融资成本上升主力军,而央企融资成本仍持续下行。央企融资能力较强,融资成本均位于5.5%以下;地方国企融资成本基本分布5%-7%之间;而60%民企融资成本处7%以上,民企间成本亦存在较大分化。
民企信用风险梳理:在增长潜力较好的民企中,短期偿债压力较小+杠杆率不高的房企有世茂房地产、新城控股等,短期偿债压力较小+杠杆率较高的房企有建业地产、蓝光发展等,短期偿债压力较大+杠杆率不高的房企有富力地产、雅居乐集团,短期偿债压力较大+杠杆率较高的房企有佳兆业、融创中国、中国恒大等。在增长潜力相对稳健的民企中,短期偿债压力较小+杠杆率不高的房企有合景泰富、龙湖集团等,短期偿债压力较大+杠杆率不高的房企有弘阳地产、荣盛发展等,短期偿债压力较小+杠杆率较高的房企有碧桂园、正荣地产等,短期偿债压力较大+杠杆率较高的房企有金科股份、融信集团等。同时增长潜力较好的民企平均未受限现金对短期有息债务覆盖率(112.4%)小于增长潜力相对稳健房企(151.9%),而调整后的资产负债率则更高(89.7% VS 86.0%)。
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