华商实务 I 承租人因新型冠状病毒肺炎疫情暂停营业，要求出租人减免租金，有无法律依据？

朱虹律师团队华商律师 2023-08-25

2019新型冠状病毒疫情的突然出现，目前已经蔓延至全国所有省份，为了有效控制疫情扩散和加强疫情防控工作，武汉在2020年1月23日宣布“封城”，深圳1月24日发布通告取消一切群众文化活动，全市文化娱乐场所暂停开放，国务院1月26日发布通知延长2020年春节假期，广东省1月29日发布通知规定各类企业复工时间不早于2月9日24时。突如其来的疫情，对社会经济及各行各业都产生了重大的影响，特别是对于酒店、餐饮、娱乐、零售等行业而言，此次疫情的发生必然给这些行业带来严重的经济损失，不仅营业收入中断了，而且还需要继续支付租金。考虑到此次疫情影响，日前我们看到有政府部门、行业协会向业主和房东发出倡议书，倡议为延迟复工的企业和租户减免租金和物业管理费，减轻延迟复工企业的负担，携手企业共克时艰。事实上，我们也从新闻报道和企业公告中看到部分业主和房东已经主动告知承租人同意减免此次疫情暂停营业期间的租金，例如1月28日，万达商管集团决定对自1月24日至2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策；1月29日，华润置地决定对全国各商业项目免除2020年1月25日至2020年2月9日期间租金，美的商业宣布对所有在管运营的购物中心实施租金减免计划，减免所有商户1月25日-2月24日共计一个月的租金及物业管理费。虽然如此，但实践中肯定也存在出租人不主动减免、或者经承租人申请出租人不同意减免的情况，在这种情况下，出租人和承租人之间很可能因租金问题产生争议，继而出现不缴或少缴租金的情形。由于本次疫情影响范围已经蔓延至全国，各行各业都难以幸免，在疫情过后，很可能出现非常多的因租金问题引起的纠纷和诉讼。有鉴于此，本文将以“承租人因新型冠状病毒肺炎疫情暂停营业，要求出租人减免租金，是否有法律依据”为题，进行相关的法律研究和分析，以供大家共同探讨学习。

一

新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”？

所谓不可抗力，依据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力一般包括三方面：一、自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；二、政府行为，如征收、征用；三、社会异常事件，如罢工、骚乱。

就此次疫情是否属于“不可抗力”，实践中也有两种不同的观点。一种观点认为：此次疫情是可以预防，也是可以克服的，因此不属于“不可抗力”；另一种观点则认为：在此次疫情发生前，没有人预知的到，也不能避免，而且目前该疫情还没有特效药，不能克服，因此属于“不可抗力”。

我们倾向于第二种观点，即此次疫情属于“不可抗力”，理由如下：此次疫情的爆发非常突然且也迅速蔓延至全国各省份，由于疫情的影响范围非常大非常广，全国各省市政府部门相继出台了各种行政举措应对疫情，并且目前该疫情还没有特效药，参照2003年非典型肺炎疫情期间，最高院发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》不可抗力的规定妥善处理。尽管该通知目前已经失效，仍然有一定的参考价值。同时结合法院在当时背景下关于不可抗力认定的绝大部分司法判例，我们认为此次疫情同样属于“不可抗力”。

二

承租人因新型冠状病毒肺炎疫情暂停营业，可否要求出租人减免租金？

根据前述分析，我们认为此次疫情属于“不可抗力”事件。虽然属于“不可抗力”，但这并不意味着可以免除承租人的全部义务，即不能据此得出承租人在这种情况下可以不缴纳租金的结论。结合国家、省、市关于延长春节假期、停工及推迟复工时间的通知，我们认为承租人可以此次疫情暂缓营业为由，向出租人申请适当减免租金，是否减免，减免比例或减免金额最终可根据公平原则合理地确定。

参考案例：

1、上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，上海市第二中级人民法院，（2004）沪二中民二（民）终字第354号。

法院认为：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，承租方提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。

2、王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院，（2008）绍中民一终字第143号。

法院认为：关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

3、襄垣县五阳新世纪有限责任公司与郭宏伟、王树文租赁合同纠纷一案，襄垣县人民法院，（2018）晋04民终2272号。

法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

三

律师建议

1.出租人和承租人应首先仔细审阅双方已签署的租赁合同中是否有关于发生疫情或不可抗力情形下租金减免的条款约定；

2.如双方签署的租赁合同中已有相关的条款约定，双方可直接按照租赁合同的相关条款约定执行；

3.如租赁合同中没有相关的条款约定，而承租人提出减免租金的，应及时将相关情况通知出租人，书面申请适当的租金减免，同时应当说明此次疫情对于承租人造成影响的理由、暂停营业的时间以及损失范围；

4.不论任何情况下，如果双方能够通过协商方式就租金减免达成一致的，建议尽快签订书面协议予以明确；如果未能就租金减免达成一致意见，则应保留好相关的证据资料，并及时寻求法律途径解决；

5.在将来签署的租赁合同中，可考虑将发生疫情是否属于不可抗力，以及发生疫情情况下租金如何调整在租赁合同中予以明确约定。

朱虹

华商律师事务所

合伙人

主要执业领域为民商事法律事务、房地产与建设工程（城市更新）、政府法律顾问

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