首份伦敦海外买家行为报告揭秘:善用金融杠杆,青睐低价房,买后用于出租

在萨迪克·汗的竞选方案中，他曾提出要对海外业主所有权进行一次彻底调查，认为房产开发商们应给予伦敦人“属地优先”的特权。于是，在当选伦敦市长后，受现任伦敦市长的委托，伦敦政治经济学院（LSE）首次以海外投资者为主要调查对象，对他们在英国新建住宅市场中扮演的角色，以及产生的影响进行了一次全面地调查。在调查前，许多campaigners 指责海外投资者加剧了伦敦的住房危机。

首先，伦敦究竟有多少新房卖给了海外投资者？

另外一份由约克大学单独完成的报告则发现，在2014年4月至2016年3月之间，平均13%的伦敦新建住宅由海外买家购得。该数据是基于完工量进行的，而销售可能要追溯至3年前。由于期房销售在2012-14年达到高峰，在2016年这一水平跃升至17.9%，住宅分析师Neal Hudson表示。

哪些国家或地区的海外买家在伦敦大肆抢购新建住宅呢？

LSE的调查发现，在伦敦房产全部海外销售中，五分之三（61%）的买家或公司来自香港，新加坡，马来西亚和中国大陆。而香港和新加坡的买家更是占到了总体海外买家的近一半（48.1%）。

此外，英属的海外领地、中东、美国的买家也占据一定比例。

在香港和新加坡买家的带领下，海外买家在2014-2016年间抢购了2.8万套新建住宅中的3600套。其中超过一半交易集中在首次购房者能买得起的低价区间，即20万镑-50万镑的房产。

据各大国际房屋代理机构提供的数据，LSE的调查发现全伦敦范围内，海外买家在新建住宅销售额中占比不到20%。其中伦敦市中心的销售额略高于其他地区，但由于市中心的新建住宅数量较少，因此从总量来看，外围区域的销量更大。

一直以来，富裕的海外买家被伦敦所吸引，将其作为稳定的投资及资金资金的避险天堂，尤其是那些政治不稳定的国家居民。

那么以亚洲和中东为主的海外买家，购买伦敦房产的用途是什么？

LSE的调查发现，海外买家锁定伦敦房产原因至少有三：

1，作为投资将其出租；

2，为家人提供住宿，主要是家长给自己在伦敦留学的子女购买，或移居海外的人士

3，用于工作时自住或度假居住

值得注意的是，据各大房屋中介机构及开发商给出的数据，超过70%的房产用于出租投资用途。

几乎没有证据显示新建住宅单元是彻底空置的，空置率不到1%。当然，全伦敦各地区的出租比例存在差异，越靠近外围，出租比例越高。

LSE的研究发现，买了之后将房子空置的比例非常低，绝大部分买家要么将房子出租要么自住。报告中还举了一个真实的例子，一位海外买家一口气买了3套房产，而不是2套，当他们想起来还有一套被遗忘的房子之后，立刻就出租了。

报告强调，很难精确地确定海外买家的数量，因为这个过程很大程度上并不透明，且过去主要关注的是高端项目。

海外买家对哪些区域情有独钟？ 

海外买家比例最高的地区分别是威斯敏斯特、Tower Hamlets和格林威治。

约克大学的报告则指出，53.5%的海外买家利用了抵押贷款，而英国买家利用贷款的比例为69.4%，其中东南亚的买家最青睐使用金融杠杆。Hudson补充道，研究发现，大部分买家并不是超级富裕的俄罗斯寡头，也不是来自中东的石油大亨。” 

在新加坡买家特别钟爱的威斯敏斯特区，过去2年中，4成的新建房产是在海外销售的。在香港买家集中的Southwark，该比例为25%。另外，Hackney，Lewisham, Hammersmith & Fulham, Newham以及Merton这些地区也吸引了不少海外买家，比例占到了为20% 46 32104 46 14985 0 0 2248 0 0:00:14 0:00:06 0:00:08 2871

作用至关重要

然而，LSE的报告还指出，国际投资者在为开发商提供所需的确定性和资金方面起着至关重要的作用，以增加伦敦的住房和基础设施建设。开发商在早期通过期房销售来筹集资金并减低风险。

LSE的研究对土地注册局的8000条数据进行了分析，发现大多数伦敦大型住宅开发商都需要海外投资，要么是通过海外买家购买期房，要么通过股权融资或投资英国房屋建筑公司。

据Transparency International，今年早些时候，泰晤士河南岸的一个项目，新建的公寓住宅全部被海外买家买走。另外在一区的象堡，South Gardens项目中全部51套公寓都是在海外销售的。在毗邻金丝雀码头的狗岛（Isle of Dogs），Baltimore Wharf的2999套公寓中，有87%卖给了海外投资者。

(本文为《英国房产与投资周报》原创，未经需要，严禁转载。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

英国房产投资收藏贴：

---