大选/恐袭/脱欧疑云密布，伦敦还值得投资吗？2017上半年楼市小结

编者按：

不知不觉2017年已经进入了下半场。在上半场中，英国经历了提前大选，脱欧争论，多次恐袭等挑战。面对许多令人意外的结果，尽管最初的震惊已渐渐被市场消化，但不确定性的疑云依旧笼罩着市场。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。而这也将是伦敦继续繁荣的根本。

在这样一个更加复杂的房产市场环境下，如何慧眼识金，通过理性的思考和分析，选择更加稳妥、更有潜力的项目成为投资者面临的巨大挑战。

近日，范慧勇主编在高力国际的专访中分享了他对过去几个月发生的一些关键事件的看法，并阐述了他对伦敦一如既往的信心。针对海外投资者关心的诸多问题，范主编也列举了一些非常实用的判断标准，希望帮助各位投资者在繁多的伦敦项目中，择优选择，成功投资。

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Q:大选结果会有哪些影响，是否会影响楼市？

A：今年的英国大选跟去年的欧盟公投一样，结果出人意料。尽管保守党以议会议席最多的党派继续执政，首相特蕾莎梅继续出任首相，但保守党在议会的席位仅为321席，并没有达到半数(325席)，因此不得不协商和来自北爱尔兰的民主统一党(DUP)组成执政联盟。

大选过后，英国执政党在议会的优势丧失，对英国政局以及房地产市场的影响至少表现在以下几个方面：

首当其冲的是脱欧谈判。如果说大选结果带来的最大变化，无疑是选前的硬脱欧可能性在大选之后变得几乎不可能，意味着脱欧谈判比选前预期会更加平稳。这对房地产市场而言，能够起到同样缓和波动的作用。尽管不确定性依然存在，但由于最大限度避免硬脱欧，也就能最大限度地避免房地产市场的剧烈动荡。

大选带来的第二大方面影响，是随着主张苏格兰独立的苏格兰民族党(SNP)在大选中的明显失利，苏格兰独立的声音明显减弱。在可预期的中短期内，英国将可以集中精力进行脱欧谈判，而不用担心苏格兰闹独立。因此对房地产市场的稳定也将起到正面作用。

第三，由于大选结果出乎最初的预料，加上目前执政的保守党处于弱势执政，英镑汇率继续出现疲软行情。这对海外买家而言，相当于英国房产按照外币计价，仍处于难得折扣投资窗口期。

第四，由于大选产生的微弱执政党政府境况，英国中央银行即使在面对通货膨胀率开始升高的情况下，依然表示在几年内不考虑大幅上调基准利率。这将意味着按揭利率仍将保持在历史最低位。

目前看来，大选的结果，对房地产市场的影响并不巨大，楼市仍将继续大选前的市场调整期；大选前的英国本地买家持币观望、海外买家继续享有利率红利的行情仍将持续。

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Q：脱欧谈判在6月正式启动，想请问主编对于英国接下来的情况有什么见解，是否伦敦的房产市场还值得投资？

A：脱欧谈判已于6月正式开始，由于目前执政的保守党在议会的席位不过半，在谈判过程中如果遇到重大分歧，执政党没有办法一意孤行地党内做主，而是必须在议会里和工党为主的其它党派协商决定。这样的话，意味着脱欧谈判中，谈判的氛围更加柔和，能最大限度地避免房地产市场的剧烈动荡。

针对海外投资者，上一个问题中涉及的英镑汇率、基准利率两大因素仍将是重大利好，实属历史上非常难得的海外买家投资窗口期。

英国楼市由于面临当前的脱欧谈判期的不确定性，因此出现房价增幅明显放缓(但仍处于缓慢上涨行情)、以及本地投资者持币观望期。

投资者需要的是确定性，我的理解是无论脱欧谈判的结果如何，无论是通常理解的“好结果“还是“坏结果“，只要谈判基本结束事态明朗，就意味着一种确定性。因为对英国政府而言，在谈判结果的基础上，总会有针对“好结果”或者“坏结果”的政治、财政、税务、贸易等一系列应对措施。关键的是，只要有了确定性，投资者将有明确的投资策略，政府也将为了稳定和吸引投资方面出台相应的措施。

因此，只要有了确定性，房地产市场将明显改善，意味着这两三年压抑的涨幅会迅速释放，房价迅速上涨。与此同时，只要有了确定性，英镑汇率也将迅速回升；英国央行的基准利率也可能面临上调。这样看来，这种确定性之前的窗口期，对海外买家来说，并不会持续太久。

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Q：近期英国比较动荡，很多买家问到恐袭和房产是否有直接或间接关联？

A：伦敦最近确实有一些负面的事情密集发生，比如遭受恐袭，以及高楼火灾。于是国内很多朋友会关心问候，担心伦敦太不安全，或质疑伦敦的房产投资价值。

在这里补充一点个人感受：

任何国家或城市都有各种各样的问题，但是，国内对于英国或伦敦的了解，由于信息严重不对称，再加上英国所有媒体从来只报忧不报喜，因此造成国人对英伦的理解，比正常情况有很大的负面认识。

因为伦敦是世界上最国际化、多元化的城市，不同族裔、政见、信仰等群体难免发生冲突。

比如当前富贵区域的诺丁山Notting Hill(电影诺丁山和诺丁山狂欢家那个区域)，在1950,60年代是加勒比海黑人和周边居民的矛盾和小规模骚乱不断。1960,70年代，伦敦西郊的印度裔聚居区Hounslow、Southall一带，也是矛盾纠纷不断。1980年代，爱尔兰共和军几乎每个月都在伦敦恐怖袭击事件。1990年代以来，也有7.7地铁爆炸、2011黑人黑帮老大被警察击毙引发的骚乱，以及最近的恐袭……社会问题不断，社会照样发展，这样的状态更健康持久。

人不可能不生病，社会不可能没有任何问题，是保持自由让问题有限地发泄出来呢，还是纸包火、压制问题高压统治然后有一天大爆发呢？英国伦敦这种最大限度的自由、法治下的自然演变，循序改良的社会，我个人认为更健康、更良性、更可持续发展。

根据过去十几年在伦敦非常融入本地的学习、工作、生活的认知，伦敦应该是全世界最为多元化、最为包容、最自由的城市。即使最近遭遇严重恐袭、和高楼火灾，包括地铁、火车站在内的几乎所有公共场所都没有安检，公共场所所有的街头艺人、大规模社会活动都如期正常进行，一切照常……天灾人祸哪个城市都有，但伦敦始终是最安全的国际大都会之一。

也正是因为伦敦一贯的开放包容和自然调节，即使在上述事件不断发生的过去数百年时间里，伦敦的经济始终在持续地发展，城市实力也在不断地壮大。从房地产的角度看，新增需求不停地在增长，但由于土地极为有限、规划审批严格、建设速度缓慢等约束，供应量始终达不到需求量。因此房价上涨的趋势非常明朗，当前市场只是下一轮大幅上涨的调整期而已。

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Q：对于买家们在选择项目上，主编有什么样的建议？

A：对于购房项目选择，我将始终如一地强调房产投资的黄金准则“地段、地段、地段”。

首先，投资者必须非常明确自己的投资目的或需求是什么。因为大多数情况下，一个项目很难同时满足自住和投资两方面的要求——已经成熟的宜居区域房价往往已经比较高了；但潜力巨大适合投资的房产，当前往往处于区域再生改造过程中、配套还不甚完善、到处都是工地，因此并不十分宜居。

另外，投资者必须明确地知道是希望每年高的租金收益率呢？还是希望从房价涨幅中获取更大收益呢？这两大因素也决定了选择房产的区域差别。比如伦敦和英国南部地区的房价较高，因此相对于英国北部地区，伦敦的租金收益率较低，但房价的长线涨幅却更高。

在选择房产时，如果是看中房价的增值潜力，英国最大的房地产网站Rightmove调查总结的房价额外上涨区域的考察要点如下，可供参考：

周围是否会有新的轨道交通车站？

区域内是否有那种很酷很独特的商铺出现？

周围是否有Waitrose等有特色的超市？

街道两旁是否有建筑商的装卸车？

年轻的职业人士都搬到哪去了？

夏天时，酒吧、咖啡厅是否有露天座位？

周边学校的状况如何？

相邻街区如何？

对于投资出租房产的买家，如果希望所投房产处于满租率，按照Rightmove的调查统计，伦敦市场的房产，98.5%的可以达到一天都不空闲的满租率。希望达到满租率的投资者需要仔细考量以下的要点：

是否在通勤带上？

是否临近交通升级工程？

经济震荡后市场表现如何？

周边学生需求如何？

低犯罪率？

众多酒吧和娱乐休闲场所？

商业配套、店铺、餐厅等？

对于房产和区域的选择方面，我还想补充几个方面。由于伦敦各个社区的居民构成在不断地变化状态，当前的局面构成未必意味着将来还是同样的居民机构。另外，伦敦城市面积不大，部分区域可能受高速公路、飞机航线等影响，在噪音、空气质量等方面都会有很大的差异。等等这些问题，都需要投资者向大型的、有信誉的、专业的服务机构咨询。避免受到不熟悉伦敦情况、硬推销的小中介误导，被不实或有严重偏差的不专业人员误导。最后这个原则，同样适用于法律、金融按揭、税务规划等环节。

高力国际(Colliers International)总部位于美国华盛顿州西雅图，是全球领先的房地产服务公司，分别在纳斯达克证券交易所和多伦多交易所上市交易，致力于向世界各地的房地产用户、业主和投资者提供全方位的卓越服务。高力国际是国内首家拥有多国跨国实力的海外物业置业团队，业务覆盖包括英国、澳洲、加拿大、美国、新西兰、以及日本等多个热门海外物业投资市场，只和当地知名开发商合作合作，专注为客户把握优质的国际物业投资机会，无论是移民自住还是投资型买家，我们皆为其提供各个方面协助客户购买的过程，包括管理、租赁、及贷款等等。

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