金融危机十年,权威机构图表如何影响英国住宅市场？

始于2007年的全球金融危机（Global Financial Crisis，后文简称GFC）的影响在10余年后仍在，并将在未来几年继续影响英国的住房市场。 

在上一次全球金融危机爆发十年之计，其危害和后果大大地改变了房产市场的面貌。比如，直到2014年5月，英国的平均房价才恢复至信贷危机前的水平，而交易量的增长仅有一次超过130万。

近期，第一太平戴维斯，Yorkshire Building Society，劳埃德银行（Lloyds Bank）等多家专业机构纷纷发布了过去10年间GFC对英国房产市场造成的一些影响。

1、消费和交易量急剧下滑

截至2017年3月的过去一年中，全英的房屋购买开支为3120亿英镑。由于交易水平持续降低，这一数字比10年前低了300亿英镑。

而由债务构成的金额下降更多，约470亿英镑。目前，债务占购房金额的43%，现金和累计资产总价是购房资金的主要形式。

这反映出由于信贷缩紧而引进的抵押贷款监管措施，其目的是防止债务驱动的市场繁荣。

2、父母银行成贷款主力军

由于人们可以借贷的金额受到限制，首次购房者面临更高的首付，而这也成为年轻人拥有自有房产路上的巨大障碍。

截至2017年3月的过去一年中，首次购房者的投入过100亿英镑，与10年前相比增长了85%。其中仅英格兰地区约有42亿英镑是依靠父母或政府购房援助计划(Help to Buy)提供。

如今，父母资助和政府支持成为年轻一代步入有房一族的主要依靠。未来也不太会改变。

偶尔，我们会看到95%或100%的抵押贷款的回归。然而，90%以上贷款价值比（LtV）的总量仍不到2007年的520亿英镑的五分之一。目前，这类贷款只占贷款总额的不到5%。

而这一现象的进一步结果是私人租赁行业的持续增长。在越来越广的范围内，人们倾向于长期租房。私人租赁行业的需求也将持续增加。PwC预计，到2025年，60%的伦敦人将租房居住，其中40%为私人租赁市场，20%为政府公屋。同时，租赁市场的增长不分地域。增幅最大的是北爱尔兰地区的22.4%，最小的是英格兰西南，为6.1%。

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3、房产市场中的梯级越来越少

如今，房产市场中的梯度越来越少。

10年前，搬家者的债务额度超过1120亿英镑，目前只有不到700亿英镑，减少了37%。这反映出人们买房搬家的频率没有过去频繁。

与十年前相比，那时人们更换房产的能力强劲，而过去十年中，由于搬家置换房产申请贷款的人数减少了380万。这些数字的复苏也被忽视，表明这一现象或将成为市场中的一个永久特征。

长期以来，只有只还息不还本（Interest-only）型贷款可以促进更 43 34514 43 14985 0 0 4388 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4387换更大，更好房产的举动。2007年时，只还息不还本型贷款占全部新贷款的三分之一，而目前，仅占所有贷款的1.2%。

当考虑到下一步搬家的可负担性时，业主们不仅仅要考虑偿还成本，还需要还清现有的抵押贷款并花费更长时间等待现有房产增值。

另一方面，由于更多潜在买家决定拓建房产而不是搬家，过去5年规划申请量增长了25%。而上调的印花税税率更是加剧了这一问题，税率上调增加了搬入价值超过100万镑房产的购房成本。Halifax Insurance的研究发现，过去5年房扩展的申请量增长了27%，其中伦敦为主导，占到了总申请量的60%。然而规划量的增长也呈现出南北差异。

4、BtL贷款回归2007年水平

小型买房出租投资者目前也在抵押贷款监管的范围内。资产组合投资的业主在短期也内将纳入。这是因为对额外印花税和抵押贷款利息减免政策方面的变化。

一些人认为二者的共同作用会导致房东兑现，逃离这一市场。相反，这2个举措削弱了需要通过贷款来资助自己下一次（或首次）投资人们的活动。

截至2016年3月的过去一年，BtL贷款额恢复到了2007年时的水平。目前处在这一水平的一半。随着税收减免的逐步减少与利率上涨相结合压缩了可负担性，这一影响或将变得更加根深蒂固。

与其他市场一样，房产市场已经进入现金为王的时代。近日英国央行（Bank of England）采取行动确保抵押贷款监管将持续适用于各个市场中的所有贷款人。这可能是次贷危机最持久的一个影响。

5、房价南北差异加大

据Nationwide的数据，英国平均房价之比10年前高了18%。考虑到通货膨胀，经融危机的影响使英国的平均房价比2007年水平低了11%。当然，全英房价的均值存在误导。

就伦敦而言，过去10年平均房价增长了78%。而英格兰东北部地区则跌了9%。从下面的图标不难看出，南北差异在过去10年不断加大。

过去10年，伦敦市场与其他地区形成了鲜明的差距，成为一座孤岛。

M25内的大伦敦房价增幅几乎是英格兰东南的2倍。而英格兰东部、东南部地区的房价增幅又甚至是北部大部分地区的数倍。

2007年开始的金融危机使英国房价大幅下跌，至2009年跌至最低水平。而劳埃德银行（Lloyds Bank）独家研究显示，金融危机以来伦敦房价独领风骚，2009年伦敦物业房产均价为£362,641，如今则为£578,381，增幅59%。其中Waltham Forest和伦敦金融城房价直接翻倍。

——2009年至2016年伦敦各行政区房价变化——

6、房价可负担性差距增大

Yorkshire Building Society的调查发现，过去10年，包括爱丁堡和伯明翰在内的54%英国地区，其薪资涨幅跑赢房价增幅。然而另外46%的地区，工资和房价间的差距在逐渐增大。这一趋势加剧了南北差异。

对首次购房者而言，整个伦敦及大部分英格兰南部地区变得越来越难，而威尔士和在苏格兰的大部分地区的房价比07年金融危机前更容易负担。该调查认为，与10年前相比，英国的工资增幅跟上了房价的步伐。

下面2组表格分别列出了，与2007年比房价变得更容易负担与变得更难负担的地区。

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